Thị trường có tạo bong bóng bất động sản hay không?

Quả bóng không có khả năng phình

Thống kê đến ngày 30/9, theo số liệu từ các doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng lượng tồn kho của các doanh nghiệp này lên đến gần 261.000 tỷ đồng (khoảng 10,4 tỷ USD). Như vậy, so với quý trước, tổng lượng tồn kho tăng gần 7,4% và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Theo đó, đứng đầu danh sách có hàng tồn kho lớn là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Theo thống kê, tồn kho của doanh nghiệp này là hơn 129.648 tỷ đồng, bằng 50% tổng tài sản. Số liệu cho thấy lượng hàng tồn kho đã tăng từ năm 2020 với 86.870 tỷ đồng tăng lên 110.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021, tăng 26,7%. Đáng chú ý, Vinhomes (VHM) có lượng tồn kho tăng mạnh nhất lên đến 55.668 tỷ đồng. So với quý trước lượng tồn kho của doanh nghiệp này tăng 30,4% và tăng gần 71% so với cuối năm 2021. 

Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân nhận định thời gian vòng quay hàng tồn kho ở mức cao báo động, lên mức trên 1.497 ngày (tương đương hơn 4 năm). Mức này được so sánh tương đương với thị trường Trung Quốc. Điều này cho thấy rủi ro đáng lo ngại, vị chuyên gia này phân tích. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng, một lý do chính khiến các doanh nghiệp bất động sản vướng vào khó khăn chồng chất xuất phát từ thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Thêm vào đó, dấu hiệu giảm tốc ngày một rõ rệt của thị trường bất động sản (do thiếu vốn) khiến cho thanh khoản lao dốc.

“Những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang nhưng không thể tiếp tục vì khát vốn. Nếu những trường hợp này không được tháo gỡ sớm thì chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Như vậy nguồn cung tiếp tục khan hiếm làm cho thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao tạo, Điều này trực tiếp tạo áp lực tăng về giá cả trên thị trường”, ông Đính phân tích.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam TS. Sử Ngọc Khương đồng tình với nhận định thị trường hiện nay đang khó khăn. Ông Khương nhấn mạnh vào vướng mắc trong quy định về thu hút vốn. Vị chuyên gia này cho rằng quy định hiện tại khiến cho người tiêu dùng khó tiếp cận được bất động sản vì để sở hữu được một bất động sản, họ sẽ phải tích lũy nhiều hơn và trả lãi nhiều hơn.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhìn nhận do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “trái phiếu” và cả nguồn “vốn từ huy động khách hàng”, mà không ít doanh nghiệp bất động sản đã phải tiếp cận đến nguồn vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao. Có doanh nghiệp đã phải bán bớt tài sản, dự án với chiết khấu sâu chưa từng có (lên đến 40% giá hợp đồng). Điều này vô hình trung tạo một rủi ro cho sản phẩm hình thành trong tương lai cho người sở hữu. 

Dưới góc nhìn tích cực, Giám đốc Điều hành DKRA Group Phạm Lâm cho biết, nếu so với năm 2012 thì tình hình lúc đó còn khủng khiếp hơn - thời điểm nền kinh tế của Việt Nam làm quen với thị trường chứng khoán và bất động sản. Nguồn cung của thị trường lúc đó còn dồi dào nên đã xảy ra bong bóng. Còn hiện nay, Chính phủ những năm gần đây đã có sự kiểm soát chặt chẽ việc thanh tra pháp lý các dự án, đây cũng là một lý do khiến cho nguồn cung khan hiếm và việc điều tiết này cộng với thực tế khát vốn đã khiến cho hiện tượng bong bóng không thể thành hình.
Theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản Việt Nam sau một giai đoạn bùng nổ thì đang ở thời điểm sàng lọc. Trong chu kỳ của thị trường thì đây là thời điểm cho lãnh đạo các doanh nghiệp có điều kiện để cơ cấu lại tổ chức và định hướng một hướng đi an toàn, dài hơi hơn. 

Mong mỏi của nhà đầu tư

Các chuyên gia thống nhất quan điểm về giải pháp lớn nhất, bao quát nhất và có tính quyết định là việc đưa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vào cuộc sống. Nghị quyết đã chỉ rõ: “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” với mục tiêu “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Về giải pháp trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét thành lập ban hoặc  tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình. Điều này sẽ làm tiền lệ, căn cứ để giải quyết các vướng mắc tương tự nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp và vực dậy thị trường.

Cụ thể, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị các đơn vị quản lý Nhà nước xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý. Đặc biệt tập trung rà soát sửa đổi những bất cập trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Làm được điều này thì nguồn lực đầu tư cho các dự án sẽ được khơi thông. Khi đó, bài toán cung cầu thị trường được giải quyết một cách thỏa đáng thì thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách bền vững.

Một trong những điều đa số các doanh nghiệp tha thiết kiến nghị đó là Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng. Nếu trần tín dụng được nới thêm khoảng từ 1% thì sẽ có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 ngàn tỉ đồng cho nền kinh tế. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng kiến nghị về việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng một cách dễ dàng hơn, đối với doanh nghiệp và cả khách hàng trong thời điểm cao điểm cuối năm. Nếu 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì thị trường bất động sản sẽ sớm nhộn nhịp trở lại. 

Đối với các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thiện sản phẩm nhưng chưa tiêu thụ được hết, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng chủ đầu tư nên điều chỉnh giá phù hợp, bởi nếu sản phẩm không được giao dịch sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.