Chung cư có thời hạn sẽ trở thành “mối đe dọa” đối với giao dịch căn hộ?

Mới đây, trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định về thời hạn sử dụng chung cư chỉ dao động trong 50-70 năm thay vì sở hữu lâu dài như từ trước đến nay.

Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án cấp sổ hồng cho Căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc có sổ thời hạn 50 - 70 năm. Lý do đưa ra đề xuất này là, dựa theo các quy định hiện hành, thời gian sử dụng công trình sẽ được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình hoặc dựa vào thời hạn sử dụng thực tế.

Thị trường căn hộ nhiều khả năng sẽ chịu ảnh hưởng

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, nhận định sẽ hai vấn đề cần phải cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng cũng sẽ đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Theo đề xuất, người dân sẽ có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian từ 50-70 năm cho đến công trình chung cư rơi vào trạng thái xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự lại là sở hữu lâu dài.

Đề xuất này cho thấy rằng sau 50-70 năm thì quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất đai được sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý thế nào vẫn là điều còn chưa được xác định cụ thể. Đây là điều cần phải được quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân phải hiểu rõ rằng tài sản của mình sẽ có được giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Chuyên gia đến từ Savills nhận định rằng xét về góc độ xã hội học, việc quy định về thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ hiệu quả phần nào quá trình chuyển dời người dân sinh sống tại những tòa nhà chung cư xuống cấp ở thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM sang các khu vực khác, đảm bảo sự an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, về quy hoạch ở các đô thị lớn, chung cư là giải pháp tốt nhất cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào áp dụng thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà dần chuyển hướng sang các khu vực bất động sản liền thổ để sinh sống, nhằm tối ưu nguồn tài chính mình phải chi trả. 

Bất động sản luôn được coi là loại hình tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất về thời hạn sử dụng chung cư được áp dụng, thì nhiều khả năng người dân sẽ không chọn chung cư nữa mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở các tỉnh thành vùng ven đô thị để đảm bảo giá trị tài sản sở hữu lâu dài. Điều này sẽ kéo theo tính thanh khoản của căn hộ chung cư giảm sút đáng kể. 

Thời hạn sử dụng chung cư bị nhầm lẫn với niên hạn công trình?

Luật Xây dựng quy định đối với loại hình công trình cấp 2, là sau thời hạn 50–100 năm sử dụng thì công trình cần phải được phá bỏ và xây dựng công trình mới. Như vậy cần phải xác định chính xác về quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua căn hộ chung cư, người dân thường mặc định coi đây là một loại tài sản có giá trị sở hữu trong thời gian lâu dài.

Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các đơn vị làm luật cần phải đưa ra quy định rõ ràng sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài sẽ được đưa ra xử lý như thế nào, người dân có quyền tiếp tục sử dụng hay không. 

Trong trường hợp chung cư hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ, phá bỏ thì ở thời điểm đó, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại ra sao để trả lại tài sản cho người dân cũng chưa được quy định rõ ràng. Nếu sau 50-70 năm sử dụng công trình, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư ở nơi khác, hoặc không biết chính xác giá trị tài sản của mình còn bao nhiêu sẽ là một vấn đề rất lớn đối với người dân. 

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại tiền đền bù cho những người có sở hữu căn hộ tại dự án đó đến nay cũng cần phải được làm rõ hơn để từ đó nhà đầu mới có thể vào và tiến hành mua lại khu đất, xây dựng dự án mới trên đất.

Theo đánh giá nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, người dân có thể đã có sự nhầm lẫn trong cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà căn hộ chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng có tuổi thọ mà niên hạn sử dụng đã được quy định tại QCVN 03:2021/BXD ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong đó, đối với loại hình nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng thì các đơn vị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tiến hành tổ chức kiểm định chất lượng thực tế của công trình nhà chung cư này để có phương án xử lý theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên dù chọn hình thức giải quyết như thế nào cũng vẫn phải đảm bảo được quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất và khu vực diện tích xây dựng khác của các chủ sở hữu nhà chung cư đúng theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng áp dụng niên hạn sử dụng mà lại có thêm đề xuất về quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là điều không phù hợp. Thực tế là trong hơn 30 năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho những người đang thuê nhà lâu dài (bán hóa giá nhà) với phần lớn sản phẩm là loại hình căn hộ nhà chung cư, Nhà nước cũng đã cho phép những người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định trong thời gian dài. 

Do đó, ông Châu đề xuất không cần phải bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị tiếp tục sẽ giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở và sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại luật Nhà ở 2014.

(Nguồn: Thanh niên Việt)