Các công ty bất động sản phía Nam chuẩn bị phương án mới cho năm sau

Thị trường khó khăn như thế nào?

Theo Nhà đầu tư, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết về cơ bản dịch bệnh đã được kiểm soát, tuy nhiên vẫn có những diễn biến khó lường và nền kinh tế thế giới phải đối mặt với những rủi ro nghiêm trọng như đứt gãy nguồn cung, xung đột địa chính trị, lạm phát leo thang và nguy cơ suy thoái kinh tế trên diện rộng.

Mặt khác các tổ chức quốc tế uy tín đều đánh giá Việt Nam là một điểm sáng trong hồi phục và phát triển kinh tế với GDP trong năm nay có thể tăng trên 8%. Theo dự báo trong năm sau, sẽ tiếp tục tăng trưởng cao. Mới đây,  Moody’s cũng đã tăng xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam lên Ba2 triển vọng ổn định từ Ba3.

Chính phủ hiện đang mạnh tay chỉ đạo kiểm soát để tình trạng lạm phát và suy thoái kinh tế không xảy ra nhằm đẩy mạnh phát triển kinh tế bền vững và chống chọi được với những thách thức từ bên ngoài bởi nền kinh tế của nước ta có độ mở lớn và hội nhập ngày càng sâu rộng. 

Sau đại dịch, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và tăng trưởng trở lại, tuy nhiên vẫn chưa thực sự bền vững, lành mạnh và an toàn, từ chủ đầu tư đến người mua nhà cũng như các nhà đầu tư thứ cấp đều đang gặp hàng loạt những khó khăn, nhất là trong bối cảnh nhà nước kiểm soát nguồn vốn tín dụng chặt chẽ.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư hay người mua nhà trên thị trường địa ốc khó có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và những nguồn vốn khác. So với trước đây, các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có ảnh hưởng từ Nghị định 65 của Chính phủ. 

Ông Châu nhìn nhận: “Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản khó huy động vốn ứng trước của khách hàng vì thị trường đang ảm đạm, giao dịch suy giảm dẫn đến gặp nhiều rủi ro. Nỗi lo lớn nhất của nhà đầu tư thứ cấp và các chủ đầu tư dự án là bị mất thanh khoản”.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 ha buộc phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% trên tổng mức đầu tư. Trong khi đó phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% trên tổng vốn đầu tư nếu có từ 20 ha trở lên, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất. Theo đó các chủ đầu tư cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn. Đầu tiên là nguồn vốn tín tín dụng để thực hiện những dự án cho đến thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Bởi vậy nguồn vốn tín dụng ngân hàng đóng vai trò là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản và là nguồn vốn mồi đầu tiên vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nơi cung ứng nguồn vốn lưu động cho nền kinh tế là hệ thống ngân hàng thương mại trong khi thị trường bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Ngân hàng Nhà nước đã kiên định lộ trình giảm dần tỷ lệ dùng vốn huy động vốn ngắn hạn từ năm 2016 đến nay để cho vay trung và dài hạn.

Ông Châu nhận định rằng: “Thị trường bất động sản phải được cung ứng từ thị trường vốn như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư tín thác bất động sản và quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên tại Việt Nam thị trường vốn còn rất nhỏ”. 

Ông Châu cho biết người mua và các doanh nghiệp đều gặp những trở ngại khi tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, đặc biệt là sau khi cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh có văn bản chỉ đạo quản lý nghiêm ngặt tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực địa ốc.

Bên cạnh đó, theo vị Chủ tịch HoREA, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư hiện nay rất kỳ vọng có thể tiếp tục được vay tín dụng mặc dù phải gánh chịu mức lãi suất vay cao hơn.

Thay đổi phương án

Theo ông N.V.H, Giám đốc DN địa ốc ở TP.HCM, đa số vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản đều dựa vào vốn vay của ngân hàng. Nguồn cung bất động sản đã chịu ảnh hưởng tiêu cực từ việc siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, nhiều doanh nghiệp và cả người mua nhà đều gặp những khó khăn lớn.

Ông N.V.H nói: “Một số doanh nghiệp đang hoãn việc triển khai nhiều dự án sang năm sau. Bởi vậy, nguồn cung nhà ở năm nay vốn đã khan hiếm lại càng cạn kiệt hơn khiến giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng cho dù thị trường đang lắng xuống”. Hiện tại, chính sách tín dụng đã hạn chế được tình trạng đầu cơ, tuy nhiên đã ảnh hưởng không nhỏ đến những người có nhu cầu thực.

Ngoài ra, cũng theo ông N.V.H, nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam không kịp trở tay đối với việc siết tín dụng. Các doanh nghiệp hiện nay đều đang xem xét loại kế hoạch để tìm phương án mới. Một số doanh nghiệp tiếp tục mở rộng khu đất nếu tài chính vững chắc trong khi số khác tập trung vào phân khúc vừa túi tiền hơn.

Ông N.V.H nhận định: “Tương tự như đợt covid-19, dòng tiền doanh nghiệp thời điểm này dường như bị đứng hoàn toàn. Giống như máu trong cơ thể mình, nếu không lưu thông được thì tất nhiên dòng tiền chững lại và doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức”. Công ty đã dự tính nguồn lực tài chính lên tới vài năm nên cho dù khó khăn thì thị trường vẫn có ánh sáng ở cuối con đường.

Tình trạng hiện nay không cho phép công ty thực hiện dự án. Công ty tiếp tục mở rộng đầu tư với những chủ đầu tư có tiềm năng khác. Cùng với đó tập trung M&A nhiều hơn nhằm chuẩn bị triển khai dự án vào năm 2023. Ngoài ra, sẽ không phát triển dự án khu dân cư mà tìm hướng đi mới đối với thị trường nghỉ dưỡng ở những vùng đất như Đắk Lắk và Lâm Đồng.

Ông N.V.H cho hay: “Công ty sẽ hợp tác và lên ý tưởng quảng bá truyền thông đối với những chủ đầu tư có quỹ đất và tiềm lực tài chính để cùng nhau hưởng lợi. Về mặt dài hạn, công ty sẽ mua quỹ đất tại những vùng đất mới giàu tiềm năng. Nhìn chung xu hướng bất động sản có đồi, núi, sông sẽ lên ngôi trong thời gian tới và công ty cũng có kế hoạch chuẩn bị cho loại hình này vào năm sau”.

Mặt khác, Thắng Lợi Group cũng thực hiện việc tái cấu trúc và mở rộng quỹ đất trong năm nay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho đến khi thị trường trở nên nhộn nhịp hơn. Ngoài ra doanh nghiệp cũng cải thiện sản phẩm để gia tăng tính cạnh tranh, tập trung vào những phân khúc vừa với khả năng tài chính hơn.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, CEO Thắng Lợi Group nhận định: “Thắng Lợi Group sẽ triển khai thêm dòng sản phẩm chung cư vào năm 2023. Doanh nghiệp đã chuẩn bị quỹ đất sẵn sàng để khởi động dự án với 10.000 căn hộ chung cư”. Ông cho biết ở giai đoạn khó khăn, thị trường sẽ sàng lọc và những nhà đầu tư có năng lực sẽ tiếp tục phát triển để tạo nên môi trường kinh doanh ổn định và minh bạch.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp bất động sản phía Nam lại hoãn kế hoạch mở bán sản phẩm sang đầu năm sau thay vì cuối năm nay. Ví dụ như Vạn Phúc Group dời kế hoạch mở bán căn hộ cao cấp sang năm sau và hiện tại đang tập trung hoàn thiện xây dựng những hạng mục dịch vụ và tiện ích, lên kế hoạch chi tiết hơn trong khi chờ đợi các diễn biến trong năm 2023.

Tập đoàn Nam Long cũng có kế hoạch lùi mở bán dự án tại Cần Thơ và Đồng Nai. Cụ thể dự án khu dân cư tại Cần Thơ sẽ được mở bán vào năm sau, và dự kiến giai đoạn 2 của đô thị Izumi City và Paragon Đại Phước tại Đồng Nai cũng sẽ mở bán vào quý I/2023.

Đất Xanh hay An Gia cũng không nằm ngoài số đó. Đất Xanh đã dời kế hoạch triển khai dự án căn hộ Lux Star (TP.HCM), Opal Cityview, DXH Parkview (Bình Dương). Còn Tập đoàn An Gia cũng có kế hoạch ra mắt The Gio Riverside (TP. Thủ Đức) vào năm sau thay vì cuối năm nay.