Dân văn phòng rủ nhau hùn vốn mua BĐS “bán tháo”: Chuyên gia nói gì?

Góp vốn săn hàng đẹp, giá rẻ

Việc thị trường bất động sản thanh khoản thấp đặc biệt là phân khúc đất nên đang dấy lên sự lo lắng cho các nhà đầu tư. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “thảm hại” này nhưng có lẽ một trong những lý do chính là việc các tổ chức tín dụng siết tín dụng. Điều này cũng khá dễ hiểu bởi thời gian qua, tính dụng dành cho lĩnh vực bất động sản ngày một tăng. Việc một vài doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn có biến động cũng chính là thời điểm các ngân hàng phải rà soát lại dòng tiền nhằm mục đích đảm bảo an ninh tài chính.

Mới đây, việc lãi suất ngân hàng tăng phi mã sau khi FED nâng lãi suất cũng chính là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản tại Việt Nam có thêm sự biến động. Bởi thời gian qua, thực tế cho thấy, các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam từ doanh nghiệp đến cá nhân đều dùng đòn bẩy tài chính. Và giờ đây, khi thanh khoản thấp, họ đang phải oằn lưng gánh lãi suất. Cuộc “bán tháo” bất động sản để trả nợ ngân hàng là điều đã được các chuyên gia dự báo từ đầu quý 2 năm nay.

Mấy hôm nay, chị Nguyễn Thị Ninh, thủ quỹ tại một công ty nội thất đang tất bật đi vay mượn để góp tiền cùng đồng nghiệp để mua đất. “So với năm ngoái và 2 năm trước, đất giờ rẻ lắm. Trên mạng họ rao bán chỉ bằng 2/3 trước đây. Chúng tôi đã đi xem một mảnh đất nền hơn 1.000 m2 tại Hòa Bình. Địa điểm đẹp, tựa đồi, nhìn suối, đất thổ cứ 300m2, còn lại là đất vườn mà có giá chỉ hơn 2 tỷ đồng một chút. Trước đó, chính mảnh đất này thời đỉnh điểm họ rao bán đến 3,2 tỷ đồng. Chúng tôi tìm hiểu thì do chủ đất cần tiền để trả nợ nên mới bán mức giá thấp như vậy. Chứ mảnh đất đẹp thế này trước đây cứ hở ra là mất”, chị Ninh chia sẻ.

Chị Ninh nói thêm, vừa lên mảnh đất này, chị và 4 người cùng công ty đã “ưng” luôn vì vị thế đẹp, không khí trong lành. Vì thế, mỗi người góp 500 triệu đồng để mua. Đến khi nào giá bất động sản tăng, họ sẽ bán chia lời. Vợ chồng chị Ninh vừa mua nhà năm 2020 nên thời điểm này chỉ tích cóp được 200 triệu đồng. Chị vay hai bên nội ngoại cũng được  200 triệu đồng và còn thiếu 100 triệu nữa là đủ tiền góp.

Tương tự chị Ninh, anh Hiến, một nhân viên sale ô tô cũng cho rằng đây là thời điểm “nghìn năm có một” để mua đất nền. Anh Hiến tâm sự cũng vừa cùng 3 người bạn thân mua một mảnh đất rộng hơn 120 m2 tại thôn Độ Lân (xã Tuyết Nghĩa, Quốc Oai, Hà Nội) với giá 13 triệu đồng/m2. “Đây là đất đấu giá, nằm sát hồ nước và ô tô vào tận nơi. Hơn nữa, mảnh đất này chỉ cách đê sông tích khoảng 30m, cách đại lộ Thăng Long 1 km. Tôi nghe nói năm 2023, đê sông tích mở rộng, nâng cấp, hồ nước thì được bo quanh làm nơi đi bộ chắc chắn giá đất ở đây sẽ tăng. Trước đây những mảnh đất này được rao bán với mức giá lên đến 15-17 triệu đồng/m2. Chúng tôi vừa xuống tiền đặt cọc đã có người vào trả chênh 500.000 đồng/m2. Chưa bao giờ tôi nghĩ lại mua được mảnh đất có giá hợp lý như vậy”, anh Hiến phấn khích nói.

Cơ hội chỉ dành cho nhà đầu từ có “tiền tưới thóc thật”

Đó là lời khuyên của nhiều chuyên gia bất động sản về việc các nhà đầu tư mua bất động sản thời điểm này. Bởi theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện còn có nhiều diễn biến khá phức tạp và dự báo còn khó khăn. Việc mua bán bất động sản cuối năm nay và năm 2023 cần phải có sự tính toán cẩn trọng.

Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế khẳng định, thời điểm này, điểm chung mà các nhà đầu tư khi xuống tiền vào đất nền là nên nhìn theo trung và dài hạn. Bởi cơ hội lướt sóng bất động sản như trước đây là khó và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo người dân không nên chạy theo phong trào mua bất động sản thời điểm này bằng mọi giá vì cho rằng nó đã quá rẻ. Hơn nữa, các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy quá lớn. Điều quan trọng nữa là phải đa dạng đầu tư, tránh bỏ tất cả trứng vào một giỏ. Đang trong thời điểm diễn biến thị trường bất động sản khá phực tạp, các nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm đầu tư trung và dài hạn. Khi đầu tưu một sản phẩm bất động sản nên đặt ra các tiêu chí như vị trí thuận tiện với giao thông, khả năng cho thuê. Ngoài ra, tính pháp lý dự án cũng không thể nào bỏ qua được.

Ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng Giám đốc Nam Land cho rằng, cơ hội bắt đáy bất động sản ở thời điểm này đang trở nên rõ ràng khi thị trường đang có sự thanh lọc mạnh. Thị trường bất động sản ở phân khúc trung, dài hạn có tiềm năng, có khả năng khai thác và sinh lợi. Tuy nhiên, đây là sân chơi của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Khi siết tín dụng, những nhà đầu tư có “tiền tưới thóc thật” sẽ có lợi thế hơn đối với người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Quân cũng cho rằng, đây là thời điểm để các nhà đầu tư có cơ hội sở hữu được những bất động sản với giá hợp lý. Bởi thị trường có nhịp điều chỉnh giá. Xu hướng sở hữu bất động sản đang dần dịch chuyển ra khu vực ngoại thành.

Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chia sẻ, việc bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt đang diễ ra nhưng chỉ là cục bộ ở một số khu vực. Đây là thời điểm để các nhà đầu tư cơ cấu lại tài sản. Ông Quang nhấn mạnh, nếu người bán giảm giá đến 15% so với giá thị trường thì các nhà đầu tư có thể xuống tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là cơ hội dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.

Ngày 4/11, trả lời chất vấn tại Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đưa ra dự báo thị trường bất động sản Việt nam sẽ còn nhiều khó khăn trong thời gian tới. Lý do được đưa ra là giá bất động sản cao hơn nhiều thu nhập của người dân. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cho bất động sản chưa có. Quý III, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận bất động sản. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.