Thị trường bất động sản, nhiều điểm nghẽn chờ được khơi thông

Nguồn vốn thiếu hụt khiến thị trường trầm lắng

Nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ đã khiến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Tỷ lệ bán ra các sản phẩm trong thời gian từ quý II đến giữa quý III năm nay giảm khá mạnh, do nhiều yếu tố nhưng chủ yếu là lãi suất tăng và khó tiếp cận vốn vay trong khi giá chào bán vẫn tăng ở mức cao.

Nhận xét bối cảnh thị trường hiện nay, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt như hiện nay, chỉ những nhà đầu tư có năng lực tài chính và có tiềm năng phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tham gia thị trường bất động sản. Ngược lại, các chủ đầu tư phụ thuộc vào nguồn vốn vay và không có kế hoạch phát triển bền vững sẽ gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí có thể sẽ bị thanh lọc khỏi thị trường. 

Còn đối với khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho rằng, việc tín dụng bị kiểm soát có tác dụng rất lớn trong việc thanh lọc, triệt tiêu nhóm đầu cơ, lướt sóng nhà đất. Tạo cơ hội cho người có nhu cầu thực đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà đất. Nhất là khi, hiện nay nhiều chủ nhà đất khi đối mặt với việc phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng đã cân nhắc để chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp.

Thế nhưng, động thái kiểm soát tín dụng cũng đã gây ra những tác động tiêu cực làm ảnh hưởng tới mức độ phát triển của thị trường. Đơn cử như trong thời gian qua, do không tiếp cận được với nguồn vốn, nhiều nhà đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch, nhất là những giao dịch có giá trị. Đây cũng là lý do khiến tỷ lệ giao dịch thời gian qua giảm mạnh so với hồi đầu năm.

Giới chuyên gia chỉ ra rằng, tháng 7/2022 là cột mốc đánh dấu tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường sơ cấp tại thành phố Hồ Chí Minh giảm xuống ở mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, trong đó cả giá chào bán cũng như tính thanh khoản đều trên đà giảm, phần lớn nguyên nhân đều xuất phát từ việc giải ngân hồ sơ vay mua nhà không thành công. Bên cạnh đó, nhiều dự án có kế hoạch chào bán trong mấy tháng gần đây đều không ghi nhận kết quả tốt.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thời gian qua có khoảng 10 dự án được mở bán tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh vùng ven. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này đều không vượt qua được 50% nguồn cung, trong đó nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ chỉ đạt mức 30-40%.

Nhiều chủ đầu tư cho hay, do số lượng khách đã trồng tiền đặt cọc trong thời gian trước huỷ hợp đồng mua bán thời gian gần đây có xu hướng tăng mạnh khiến doanh nghiệp phải hoãn kế hoạch mở bán tập trung như dự kiến trước đó.

Tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang trên đà giảm dần ở một số các phân khúc ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tình hình thị trường ở thời điểm hiện tại cho thấy người mua nhà đang có tâm lý lo lắng trước những áp lực từ việc tín dụng bị kiểm soát và sự e ngại về những điểm hạn chế của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thanh khoản giảm nhanh là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp đến mặt bằng giá của thị trường bất động sản sơ cấp, giá bán tăng mạnh sau nhiều lần thiết lập đỉnh giá mới.

Hiện nay, giá căn hộ mới được tung ra thị trường có giá bán sơ cấp tăng từ 4-7% trong nửa năm qua, trong đó loại hình căn hộ cao cấp là phân khúc có mức tăng mạnh nhất với giá chào bán trên 50 triệu đồng/m2.

Giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển

Phân tích diễn biến thị trường thời gian này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang xuất hiện những diễn biến cần lưu ý, điển hình như tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán bình dân. Đây cũng là  nguyên nhân khiến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua. 

"Theo báo cáo thị trường những năm gần đây cho biết, ttừ năm 2018 tới nay, nguồn cung nhà ở liên tục giảm. Cụ thể, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017", Chủ tịch HoREA nêu dẫn chứng.

Ngoài ra, hoạt động chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản gặp nhiều khó khăn, diễn biến thị trường có dấu hiệu chững lại, các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu tiếp tục là những khó khăn của thị trường nhà đất đang đối mặt. 

Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị trong thời gian tới, các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ hoạt động một cách công khai, minh bạch. Ngoài ra, nên có phương án thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công, nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại

Đơn vị này cũng đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TPP. Hồ Chí Minh về việc điều chỉnh biến động giá đất để tính phí sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án có giá trị trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.

Liên quan đến quỹ tín dụng, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng một cách hợp lý, tăng cường giám sát, không buông lỏng diễn biến hoạt động của thị trường nhà đất, tạo điều kiện để những người có nhu cầu thực tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi Nghị định 153 để chấn chỉnh các hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn. đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở nhằm bổ sung thêm trường hợp cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, sử dụng đô thị nhà ở.