Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện xây dựng chung cư mini?

Hỏi:

Vừa qua, xảy ra vụ hỏa hoạn ở một chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội khiến dư luận xôn xao. Gia đình tôi cũng đang có một mảnh đất 200m2 tại vùng ven nội đô và đang có ý định xây dựng thành chung cư mini để cho thuê. Theo tìm hiểu của tôi, thủ tục rất phức tạp. Xin luật sư có thể cho biết một số quy định của pháp luật về xây dựng chung cư mini để tôi tham khảo. Xin cảm ơn.

Ông Nguyễn Quốc Hưng, Hoài Đức, Hà Nội.

Trả lời:

Cảm ơn ông đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề ông quan tâm, luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xin giải đáp, tư vấn như sau:

1. Hiểu thế nào về chung cư mini?

Để trả lời câu hỏi “chung cư mini là gì” hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm. Có quan điểm cho rằng, chung cư mini là nhà ở riêng lẻ, lại có quan điểm cho rằng chung cư mini là một dạng chung cư.

Hiện không có định nghĩa cụ thể về chung cư mini mà theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, chung cư là loại hình nhà ở có từ 02 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và có phần sở hữu chung, sở hữu riêng… cho các hộ gia đình.

Chung cư hiện được xây dựng với hai mục đích là để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhìn chung các toà chung cư mini gồm nhiều phòng, có từ hai tầng trở lên mà mỗi tầng có nhiều căn hộ, thường là từ 02 căn hộ trở lên. Trong đó, mỗi căn hộ thường gồm một phòng ngủ, một phòng khách, được xây dựng khép kín, có khu bếp, nhà vệ sinh riêng.

Đa số các toà chung cư mini được sửa chữa, xây dựng để nhằm mục đích cho thuê bởi vì diện tích thường bé hơn các toà nhà chung cư thông thường nên giá cả sẽ rẻ hơn mà lại đầy đủ tiện ích, tiện lợi như các toà chung cư thông thường khác.

Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng của chung cư mini hiện nay thì vẫn có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích nhỏ, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường.

Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,... đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật nhà ở hiện hành.

2. Xin giấy phép xây dựng chung cư mini như thế nào?

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ các trường hợp sau:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước,… và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

- Công trình xây dựng tạm;

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt;

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Như vậy, xây dựng chung cư mini không thuộc một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Do đó khi xây dựng chung cư mini phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép.

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng chung cư mini thế nào?

Căn cứ Điều 39 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất.

- Phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được ban hành có thẩm quyền.

- Đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, phòng cháy, chống cháy và công trình lân cận.

- Đảm bảo yêu cầu về môi trường, hạ tầng kỹ thuật an toàn.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.

- Đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại cũng như các công trình liên quan đến an ninh, quốc phòng.

- Thiết kế và xây dựng nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định.

- Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định pháp luật về xây dựng.

Lưu ý, trước khi xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật tại Ủy ban nhân dân cấp huyện và cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện bởi mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau về quy hoạch xây dựng.