Chuyên gia: Phải quy định rõ ràng về chung cư mini trong văn bản luật

Theo Vneconomy, trong những năm gần đây, trên địa bàn TP. Hà Nội, chung cư mini đã xuất hiện rất phổ biến ở các địa bàn tập trung đông dân cư và trường đại học, nhất là ở các quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Đống Đa, Cầu Giấy. Loại hình nhà ở này đã tiềm ẩn nhiều rủi ro mất an toàn và đặc biệt là về phòng cháy chữa cháy. 

Có hàng loạt người thương vong

Ghi nhận, mới đây chính là cháy chung cư mini ở địa chỉ 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân vào đêm ngày 12/9. Tòa nhà này được xây ở trên diện tích 200m2 bao gồm 1 tầng hầm để xe, 8 tầng căn hộ với 150 người sinh sống, chủ yếu là sinh viên và hộ gia đình. Vụ cháy đã gây tổn thất nặng nề. 

Thời điểm trước đó, vào tháng 3/2023, ở phường Khương Đình, quận Thanh Xuân cũng đã xảy ra vụ cháy chung cư mini trên phố Vũ Tông Phan làm hơn 170 người đang sinh sống ở tòa nhà tháo chạy hoảng loạn. Theo cư dân thì chung cư đã xây dựng từ rất lâu với chức năng là tòa nhà hỗn hợp, khi hoàn thành chủ đầu tư đã tiến hành bán căn hộ cho người có nhu cầu, mặc dù vậy thì tầng lửng vẫn do chủ đầu tư quản lý. Thời điểm xảy ra vụ cháu thì tầng lửng cho thuê lại để kinh doanh ăn uống, mặc cho cư dân phản đối. 

Đến tháng 5/2023, có một vụ cháy khác xảy ra ở tầng 3 của chung cư mini trong ngách ngõ đường Láng, quận Đống Đa khiến cho nhiều cư dân đã phải vội vã tháo chạy. Lý do ban đầu là bởi chập điện bình nóng lạnh. Và tương tự, tháng 10/2022 lại xảy ra vụ cháy chung cư mini 6 tầng thuộc một con ngõ đường Cầu Giấy, quận Cầu Giấy đã khiến cho lực lượng quản lý điều hơn 20 cán bộ, chiến sĩ cùng nhiều phương tiện chữa cháy đến hiện trường để dập lửa. 

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, qua quan sát, chung cư mini thường xây dựng ở trên diện tích nhỏ. Trên thực tế thì có nhiều căn nằm sâu trong ngõ với quy mô từ 5 - 10 tầng và xen kẽ ở các khu dân cư. Hơn thế thì một số còn ít được làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy chỉ mang tính hình thức bởi chủ đầu tư muốn tận dụng quỹ đất. Cho nên trường hợp xảy ra sự cố cháy nổ thì hậu quả rất lớn. 

Chuyên gia phân tích: “Trong phòng cháy chữa cháy yêu cầu đặt ra rất cụ thể, tức là không chỉ phòng cháy chữa cháy đối với bản thân công trình mà việc kết nối bên ngoài phải làm như thế nào. Khi mà chính công trình không đảm bảo được phòng cháy chữa cháy, cộng thêm vị trí không thuận tiện để đảm bảo thoát nạn, thì hai yếu tố cùng kết hợp sẽ dẫn đến sự việc đáng tiếc”. 

Còn luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, nhiều hộ kinh doanh chung cư mini chỉ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, để trốn tránh quy trình  và thủ tục phê duyệt, thẩm định và cấp phép về phòng cháy chữa cháy. Mặc dù vậy thì sau đó lại chuyển sang kinh doanh nhà trọ và chung cư mini. 

Cũng theo luật sư Hùng, việc cấp phép ban đầu cho người dân là nhà ở riêng lẻ cho nên hồ sơ ban đầu để cấp phép không được đưa ra nội dung phòng cháy chữa cháy. Mặc dù vậy thì trong quá trình sử dụng, chủ nhà chuyển mục đích kinh doanh sang cho thuê trọ, dịch vụ lưu trú tuy nhiên không hoàn thiện các thủ tục phê duyệt về phòng cháy chữa cháy. Nếu như các hộ tự kinh doanh, không báo cáo, chỉ đăng ký kinh doanh cá thể thì họ chỉ khai báo tạm trú cho người thuê thì trách nhiệm của chính quyền địa phương buông lỏng quản lý, đến khi cháy nhà mới lộ sai phạm. 

Cần đưa ra khái niệm chuẩn xác

Cũng theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, đối với những đô thị đông dân và di dân tự do, việc bố trí công trình xen kẽ ở trong khu dân cư chính là xu thế tất yếu xảy ra ở đô thị. Hơn thế thì Nhà nước cũng đã khuyến khích các thành phần cùng tham gia phát triển nhà ở để cho thuê/thuê mua và chuyển nhượng. Mặc dù vậy thì vấn đề mấu chốt là phải xem điều kiện kỹ thuật như thế nào, chứ trên thực tế hiện nay, định hướng đúng nhưng điều kiện kỹ thuật thực hiện lại không được giám sát chặt chẽ, từ cơ quan quản lý cấp phép cho đến đội thanh tra trật tự xây dựng kiểm tra, đặc biệt là chính quyền địa phương một số nơi vẫn thường xuyên giám sát. 

Bởi thế mà đối với các căn hiện có thì cần tiến hành rà soát, đồng thời cũng khảo sát lại, nếu như không đảm bảo thì cần phải kiên quyết xử lý. Mặt khác thì thời gian tới cũng cần phải xem xét, xây dựng những quy định rõ ràng liên quan đến vấn đề này, đáng chú ý là đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong văn bản quy phạm pháp luật, xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu như vi phạm thì sẽ xử lý nghiêm. 

Trong khi đó thì Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu đánh giá, trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm có nhiều tầng và nhiều căn hộ mini ở các đô thị, các quận nội thành. Trong đó thì có không ít công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép và làm vỡ quy hoạch, không đảm bảo được an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho những người mua. 

Cũng theo ông Châu, việc nở rộ chung cư mini đã vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của quy định pháp luật về việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Và nguyên nhân thứ hai là hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước  và nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn nguyên nhân do các đầu nậu và doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân móc nối cùng với một số cán bộ cấp sở để thực hiện công trình nhà chung cư mini trái phép. 

Chính vì thế mà Hiệp hội đã nhất trí với chỉ đạo của Bộ Xây dựng trước đó về việc đề nghị địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến và tuyên truyền quy định của pháp luật; tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm pháp luật đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng và nhiều căn hộ, có vi phạm quy định pháp luật. 

Song song với đó là đồng ý khi yêu cầu đối với nội dung cần nghiên cứu, sửa đổi và bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế, địa phương cần phải tổng hợp và khẩn trương báo cáo về Bộ để tiến hành xem xét sửa đổi, bổ sung đúng theo thẩm quyền hay đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, bổ sung phù hợp. 

Cũng theo đại diện Hiệp hội, trước đó Hiệp hội cũng lưu ý rằng: Khi mà Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 cho phép hộ gia đình và cá nhân ở khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có hai tầng trở lên, mà ở mỗi tầng được thiết kế cũng như xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín và có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu của mỗi căn hộ đúng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cũng như có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần tiện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư đúng theo quy định của luật này thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Cũng chính quy định này đã tạo ra cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini và chung cư hộp diêm.

Chính vì thế mà Hiệp hội đã kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để có thể hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ kiểu nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm có nhiều phòng ở khu vực đô thị và quận nội thành.