Nguyên nhân nào khiến chung cư mini luôn đắt khách?

Giá chung cư mini 10 năm vẫn không đổi

Theo nhịp sống thị trường, thời điểm ngay sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ xảy ra, khảo sát một lượt chợ bất động sản thì các tin rao bán về loại hình bất động sản “chung cư mini” vẫn rất nhiều. Dưới đây chính là một số quảng cáo về mua bán nhà chung cư mini: 

Giá sốc - bán chung cư E1 Hoàng Cầu - Ô Chợ Dừa - Đống Đa. Liên hệ: T là chủ đầu tư, để mua giá gốc 097.... Lưu ý: Miễn môi giới trung gian. Tiện ích: Ở gần các trường đại học, chợ, siêu thị, trường học các cấp và đi lại thuận tiện. Giá bán là từ 596 triệu - 700 triệu - 823 triệu - 922 triệu - hơn 1 tỷ.

Diện tích: 52m² - 55m² - 58m² - 62m² - 65m². Tòa nhà với thiết kế tầng 1 để xe, có đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động, an ninh tòa nhà bảo vệ chuyên nghiệp. Sở hữu sổ hồng vĩnh viễn. 

Chủ đầu tư tiến hành mở bán trực tiếp Chung cư C1 Thái Thịnh - Thái Hà - Thái Thịnh và sổ đỏ vĩnh viễn. Liên hệ chính chủ đầu tư 0968.... Tình trạng: Nhà đã hoàn thiện xong, ở ngay với thiết kế hiện đại, thoáng đẹp.

Diện tích: 30m - 36m - 48m - 50m - 55m - 60m - 65m - 98m với giá bán 550 triệu - 650 triệu - 850 triệu - 900 triệu - Hơn 1 tỷ/căn. Pháp lý là tách sổ hồng riêng từng căn vĩnh viễn đúng theo quy định, hợp đồng mua bán công chứng. Nội thất gồm có: Sàn gỗ, tủ bếp, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, đèn Led, giường, tủ, sofa,...

Chính chủ bán chung cư N1 Ô Chợ Dừa - Xã Đàn - Khâm Thiên đã có đầy đủ nội thất cao cấp, có thể ở ngay. Sổ đỏ riêng từng căn.  Liên hệ số điện thoại 0981 233,... để có thể mua giá chiết khấu sâu nhất.

Diện tích 29m - 35m - 50m - 55m - 65m² có giá bán 600 triệu - 800 triệu - 900 triệu - hơn 1 tỷ/ căn. Pháp lý: Sổ đỏ riêng từng căn và hợp đồng công chứng Nhà nước theo quy định. Có đầy đủ nội thất như Sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, giường tủ, sofa, điều hòa, tủ lạnh, bếp từ, hút mùi, đèn led, trần thạch cao,...

Trên thực tế thì hơn 20 năm trở lại đây, những người hay tìm hiểu về thị trường bất động sản đều biết đây là loại hình nhà ở vẫn liên tục có nguồn cung để có thể đáp ứng được nhu cầu rất cao từ thị trường. 

Cũng có thể thấy ngay được ưu điểm của loại hình này chính là giá rẻ nằm ở khu vực trung tâm. Những chung cư mini thường được xây ở các quận nội thành Hoàn Kiếm, Đống Đa, Thanh Xuân và Cầu Giấy. Ở khảo sát trên có thể thấy, riêng khu vực quận Đống Đa ở thời điểm này đã có 3 - 4 dự án chung cư mini đang được mở bán. 

Không rõ là chủ đầu tư nào đã thực hiện mô hình chung cư mini đầu tiên tuy nhiên đáp ứng nhu cầu thị trường, các căn hộ chung cư mini đã bắt đầu phổ biến ở trên thị trường bất động sản ở Hà Nội từ những năm 2000. Thời điểm trước đây, dạng căn hộ kiểu này không được cấp sổ hồng mà chỉ có 1 sổ đứng tên chủ đầu tư hoặc là có một sổ, có tên chung tất cả các chủ căn hộ. Và với việc sổ đứng tên chủ đầu tư, chủ đầu tư ký một cam kết đồng sở hữu với tất cả các chủ căn hộ - là khách hàng, rồi sổ được giữ bởi một bên thứ ba. Và với 2 hình thức này thì pháp lý của căn hộ chung cư mini trước đây vô cùng lằng nhằng và phức tạp. 

Đối với mức tài chính dưới 1 tỷ ở thời điểm chục năm trước và muốn mua một nơi để ở gần khu vực trung tâm nhất có thể, thì chỉ có duy nhất lựa chọn đó là chung cư mini. Có rất nhiều người vẫn có nhu cầu ở gần trung tâm để có thể thuận tiện đi lại cũng như việc học của con cái. Ở giai đoạn năm 2008 đến năm 2011, chung cư ông Thản có mức giá bán tương đương với 900 - 1 tỷ đồng cho căn hộ từ 50 - 60m2 gồm 2 phòng ngủ với các khu như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm và Xa La. Mặc dù vậy thì ở thời điểm đó, việc di chuyển từ các khu vực này vào trung tâm vẫn được cho là xa cũng như khó khăn bởi đường xá chưa phát triển. 

Và ngay cả chung cư ông Thản, tuy được gọi là chung cư nhưng các sai phạm về xây dựng cũng như tình trạng có căn hộ có sổ, có căn không, rất phức tạp về mặt pháp lý, lại thêm mật độ xây dựng được rất nhiều người đánh giá là quá kinh khủng như ở khu HH Linh Đàm cho nên nhiều người đã không lựa chọn. 

Tài chính chỉ có 700 triệu đồng không mua chung cư mini thì không biết mua nhà ở đâu?

Ghi nhận, trong vài chục năm qua, giá bất động sản có nhiều biến động, tuy nhiên riêng loại hình chung cư mini này vẫn giữ ở mức giá bán thấp, không tăng, phổ biến mức giá từ 600 - 900 triệu đồng tùy vào từng diện tích. Đến thời điểm hiện tại, mức giá bán cho một căn hộ 2 phòng ngủ trên diện tích 53 - 61m ở các chung cư ông Thản đã tăng, thường rơi vào khoảng 1,5 tỷ đồng. Mức giá nhà đất (nhà có đất) ở những quận trung tâm nhưng trong ngõ ngách từ 100 - 200 triệu đồng/m2. Đối với chung cư ở khu vực trung tâm như ở quận Đống Đa, chung cư cao cấp của những chủ đầu tư như BRG, T&T ghi nhận có mức giá bán 60 - 80 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc trung cấp thì mức giá sẽ thấp hơn từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Như thế có thể thấy, với mức tài chính khoảng 1 tỷ đồng trở xuống, chỉ có thể mua được trên dưới 10 mét vuông nhà đất hoặc là chung cư phân khúc trung, cao cấp ở khu vực trung tâm. Và bài toán dưới 1 tỷ mua nhà nào ở thời điểm này cũng chỉ có một đáp án duy nhất đó là chung cư mini. 

Có thể thấy, nhu cầu mua nhà ở Hà Nội vẫn vô cùng lớn khi mà tốc độ tăng dân số cơ học của thủ đô Hà Nội là rất cao. Và theo như Tổng điều tra dân số cùng với nhà ở trên địa bàn Hà Nội năm 2019 cho thấy, dân số Hà Nội trong thời gian 10 năm qua đã tăng thêm 1,6 triệu người, riêng ở khu vực nội thành ghi nhận tăng trên 1,3 triệu người, trong đó phần lớn đều là gia tăng cơ học từ những người nhập cư. Trung bình thì mỗi năm dân số Hà Nội tăng tương đương với số dân một huyện. Chính vì thế mà từ ngày ý tưởng về xây dựng chung cư mini để bán cùng với những dự án đầu tiên ra đời, hình thức xây nhà, bán kiểu chung cư mini luôn được duy trì. Có nhiều chủ đầu tư vẫn xây và khách hàng vẫn mua. Và dự án nào ra hàng là bán hết nhanh, trên khắp Hà Nội có hàng trăm khu chung cư kiểu này và là nơi ở của hàng vạn người dân. 

Chị Phương là mẹ đơn thân đang nuôi 2 con nhỏ hiện tại đang ở trong một căn hộ thuộc khu chung cư mini ở khu vực Hào Nam (Đống Đa) cho biết: “Làm trầy trật chỉ đủ ăn và nuôi con, cảnh thuê nhà vất vưởng nay đây mai đó cũng đến khổ. Cố gắng tiết kiệm mãi mới có được 300 - 400 triệu đồng và ông bà cho vay thêm, huy động vay mượn các thứ cũng chỉ có được 700 triệu đồng, không mua chung cư mini thì còn mua ở đâu nữa. Thế là tôi quyết định mua một căn chung cư mini dù cho đến hiện tại vẫn chưa cầm sổ hồng trong tay”. 

Việc giá rẻ, diện tích nhỏ thì chung cư mini lại hợp đối với tệp khách hàng là sinh viên, người độc thân và những người không xác định định cư lâu dài, vợ chồng mới cưới hoặc hộ gia đình nhỏ. Diện tích nhỏ cho nên mức giá cho thuê thấp, từ 5 - 8 triệu đồng 1 tháng, dễ cho thuê và căn hộ chung cư mini có thể đáp ứng được khá linh hoạt cho nhiều đối tượng. Chính vì thế mà không chỉ lượng người có nhu cầu mua cao mà ngay cả những người thuê cũng không nhiều. 

Những khu chung cư mini điều được xây dựng lên theo kiểu chủ đầu tư tìm những khu đất lớn nằm ở trong ngõ để có thể xây dựng loại hình nhà ở này rồi sẽ tiến hành thực hiện dự án. Để có thể tối ưu hóa lợi nhuận thì mục tiêu hướng đến chính là xây được nhiều căn hộ để bán thì càng tốt. Đối với dạng chung cư mini này thì tiện ích là hầu như không có gì, tất cả về cơ bản cũng chỉ gói gọn trong việc có nhà để ở. Tiền nào của đó là điều luôn đúng với bất động sản và với mức giá vài trăm triệu đồng là có thể mua được nhà ở hay là giá thuê căn hộ từ 4 - 5 triệu đồng/tháng giữa thủ đô thì không thể nào đòi hỏi gì nhiều, cũng không thể mơ có chung cư tiện ích tốt, an toàn hơn như những căn hộ trung và cao cấp. 

Còn người dân thì vẫn luôn cần có nhà, nhu cầu nhà ở vẫn luôn luôn lớn, không phải ai cũng có được tài chính tốt, bởi thế mà mặt hàng chung cư mini vẫn luôn đắt khách.