Chuyên gia: Người mua cần lựa chọn các phương án thay thế cho việc bỏ ra 800 - 900 triệu đồng để mua chung cư mini

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho biết: “Cách đây 4 - 5 năm, vào thời điểm thị trường bất động sản sôi động, loại hình chung cư mini đã tự phát và ngày càng phát triển ở Hà Nội. Nắm bắt được tâm lý của người dân luôn muốn sở hữu nhà thì người làm kinh doanh, đầu tư đã nghĩ ra mô hình này để đáp ứng nguồn cầu. Chỉ với 800 - 900 triệu đồng, người dân có thể sở hữu được một căn hộ 20 - 25m2 thay vì mua nhà ở xã hội phải mất nhiều thủ tục hay là nhà ở thương mại mà không đủ năng lực chi trả”. 

Chung cư mini chính là khái niệm người dân dùng để gọi tên loại hình nhà ở 200 - 300m2 với nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ ở đô thị đông dân ở Hà Nội. Và tính đến thời điểm hiện tại, khái niệm này chưa được quy định ở bất kỳ một văn bản luật nào. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư mini đã tồn tại dưới hình thức cho thuê, một số nơi còn gọi là căn hộ studio có diện tích từ 20 - 35m2. Cũng theo chia sẻ của chuyên gia Nguyễn Hoàng, trước đây ở khu vực Tân Thuận (quận 7) có nhiều hộ dân những mảnh đất 5x20m, 5x25m đã xây dựng lên nhà cao 4 - 5 tầng theo đúng quy hoạch là 1/500 rồi cho thuê khoảng tầm 15 - 20 phòng. Và một số cho thuê hết diện tích, một số vừa ở vừa cho thuê. Hoạt động cho thuê này khá là phổ biến ở TP. Hồ Chí Minh trong suốt nhiều năm qua. 

Còn ở Hà Nội thì chung cư mini phần lớn được xây dựng để bán. Mô hình này trên thực chất là nhà ở riêng lẻ và có nhiều vấn đề bất cập từ kỹ thuật và giao thông lối đi, đặc biệt là vấn đề về giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu. 

Chuyên gia đưa ra minh chứng về hệ quả phát triển chung cư mini rằng: “Việc chia nhỏ diện tích như thế gây áp lực về dân số. Với diện tích 200m2 mà xây tòa nhà cao 8 - 9 tầng, với quy mô dân số khoảng 150 người. Từ áp lực về dân số sẽ dẫn đến các áp lực khác như là hạ tầng kỹ thuật (điện, nước), an toàn và trật tự đô thị, quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông,... Đối với những căn nhà bình thường, người ta lắp đặt biến áp cho sinh hoạt, còn bây giờ là xây cả một chung cư nhiều tầng thì điện năng tiêu thụ phải khác”.  

Ngoài ra thì chuyên gia Nguyễn Hoàng cũng nhận định rằng, mô hình chung cư mini không đảm bảo được quyền lợi của người mua mặc dù số tiền bỏ ra là 800 - 900 triệu đồng, thậm chí là 1 tỷ đồng cho mỗi căn là không hề nhỏ. 

Ông Hoàng nói rằng: “Các bên mua bán hoặc là ký hợp đồng dài hạn, viết giấy tay chứ không được cấp sổ như nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại. Đây chính là thiệt thòi của người mua mà đến khi phát sinh rủi ro, quyền lợi của người mua không được bảo vệ, cụ thể là hậu quả vụ cháy thương tâm vừa qua. Sau vụ này thì vấn đề về quản lý xây dựng cũng như quy hoạch, cấp phép xây dựng nhà ở chắc chắn sẽ phải chặt chẽ hơn. 

Và pháp luật cũng đã có quy định rõ ràng về chung cư, còn chung cư mini là cụm từ tự phát. Trong những văn bản pháp luật mới nhất chỉ đề cập đến officetel, condotel là các loại hình bất động sản có diện tích nhỏ từ 25 - 35m2. Và mới đây nhất, Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và có đề cập đến nội dung cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 ở các dự án nhà ở thương mại”. 

Cũng theo vị chuyên gia này, từ hậu quả vụ cháy vừa qua đã đặt ra nhiều vấn đề và cần có sự nhìn nhận một cách nghiêm túc hơn đối với những mô hình nhà cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh hay là chung cư mini ở Hà Nội cũng như ở các địa phương khác. 

Chuyên gia đặt vấn đề: “Cũng tương tự căn hộ mini, loại hình hộ gia đình nhà riêng lẻ xây căn hộ mini cho thuê và đã tiếp tục phát triển cũng cần chú ý đến vấn đề về an toàn phòng cháy chữa cháy. Đây chính là những hộ có đất nhà phố - nhà ống khoảng 5*20m, sau đó là xây dựng nhà cao 5 - 6 tầng rồi chia thành những căn hộ mini có diện tích từ 20 - 25m2, hay ở vừa ở vừa cho thuê hoặc dành hết diện tích để cho thuê. Thời điểm trước đây, có thể là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cho nên công tác phòng cháy chữa cháy chưa được nghiêm túc nhưng bây giờ khi tiến hành cho thuê thì cần phải xem xét lại. Tại TP. Hồ Chí Minh có nhiều nhà mặt tiền khoảng 5 - 7m, một phần diện tích trệt mặt ngoài cho thuê, còn lại một bên làm hành lang đi vào. Nếu như rủi ro, sự cố xảy ra thì cực kỳ nguy hiểm”. 

Ở góc nhìn chuyên gia thì sau sự cố vừa qua, các cơ quan chức năng cũng cần phải xem xét ngay loại hình chung cư mini này vốn dĩ không có trong các quy định pháp luật, cần phải rà soát việc cấp phép, quản lý xây dựng cũng như thanh tra xây dựng. 

Song song với đó, người mua cũng cần phải thay đổi tư duy, lựa chọn những phương án thay thế cho việc bỏ ra 800 - 900 triệu đồng để mua nhà mà quyền lợi không được đảm bảo (nếu như chưa đủ tiền thì có thể chờ để tích lũy thêm, đi vay hoặc là mua nhà ở xã hội, thuê,...).