Doanh nghiệp ngại làm nhà ở giá rẻ: “Chi nhiều, nhận lại chẳng bao nhiêu”

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM chia sẻ, cách đây hai năm, công ty từng dự định phát triển một dự án nhà ở giá rẻ tại quận 12. Tuy nhiên, giá đất sạch trong khu vực này đã vượt 35 triệu đồng/m2. Ngay cả ở khu vực cách trung tâm 20-25 km, giá đất cũng không hề rẻ.  Vị này phân tích, với mức giá đất này cộng thêm chi phí đầu tư thì ngay cả khi làm không công, doanh nghiệp cũng phải bán hơn 45 triệu đồng/m2 sản phẩm mới đủ hòa vốn.

Biên lợi nhuận thấp do chi phí tăng cao

Đồng tình, ông Trương Đức Hiếu, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Đông Dương cũng cho biết, rất khó triển khai các dự án thương mại có giá bình dân trong giai đoạn này. Chi phí triển khai dự án leo thang, quỹ đất ngày càng đắt đỏ và khan hiếm khiến TP. HCM dần không còn là sân chơi phù hợp để các chủ đầu tư phát triển phân khúc giá rẻ. Kỳ vọng để người thu nhập thấp thực hiện được giấc mơ an cư là nhà ở xã hội, dù vậy ở TP.HCM, làm nhà phân khúc này cũng rất khó có giá thấp như các tỉnh.

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sao Việt cho biết, không chỉ TP. HCM mà tại các tỉnh lân cận, việc phát triển dự án nhà giá rẻ cũng trở nên khó khăn. Bà Thảo dẫn chứng, giá đất tại Dĩ An, Bình Dương đã tăng từ 10-12 triệu đồng/m2 cách đây 5-6 năm lên 30-35 triệu đồng/m2 như hiện nay. Chỉ riêng chi phí đất, giá bán dự án đã không thể dưới 40 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, chi phí sử dụng đất cũng tăng mạnh do thay đổi trong phương pháp tính thuế. Nếu trước đây, doanh nghiệp chỉ nộp thuế cho diện tích xây dựng, nay phải nộp thuế toàn bộ diện tích dự án. Điều này khiến thuế tăng gần gấp đôi, chưa kể bảng giá đất mới có thể tăng thêm 20-30%.

Cùng với đó, các chi phí khác như phòng cháy chữa cháy, nhân công, vận chuyển đều tăng cao. "Chi phí đội lên quá lớn, doanh nghiệp không thể làm nhà giá rẻ," bà Thảo nhấn mạnh.

Bên cạnh giá đất, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thừa nhận, làm dự án nhà ở vừa túi tiền biên lợi nhuận chỉ khoảng 15% thấp hơn hẳn so với các phân khúc cao cấp. Nếu chẳng may, dự án bị chậm tiến độ hoặc tồn đọng vốn trong 1 – 2 năm khả năng thua lỗ là rất cao. Do vậy, để đảm bảo lợi nhận, các chủ đầu tư buộc phải tối ưu hóa chi phí từ khâu quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

“Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài cùng giá đất không ngừng tăng đã khiến các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng, dần từ bỏ phân khúc nhà ở giá rẻ tại các thành phố lớn do quỹ đất ngày càng khan hiếm”, ông Đính cho biết.

Bổ sung những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc phát triển nhà ở giá rẻ, một lãnh đạo doanh nghiệp tại Bình Dương cho biết, hiện chưa có chính sách tín dụng hỗ trợ hiệu quả cho các dự án nhà ở bình dân, trong khi chính sách dành cho nhà ở xã hội lại thiếu sức hút. Ngược lại, các dự án cao cấp vừa mang lại biên lợi nhuận cao vừa dễ tiêu thụ nhờ nhu cầu lớn từ nhóm khách hàng thu nhập cao, chuyên gia nước ngoài và Việt kiều. Điều này càng khiến các dự án nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Giải pháp căn cơ nhất là tăng nguồn cung

Trước thực trạng này, TS. Nguyễn Duy Phương – Giám đốc đầu tư DG Capital cho biết, các dự án đang triển khai trên thị trường chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, mức giá bán được đẩy lên cao hơn giá trị thật là chuyện không hề hiếm vì phải bù đắp các chi phí “vô hình” đắt đỏ như hiện nay.

Cũng theo ông Phương, khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế, lãi suất cao để đầu tư vì “cứ mua là có lãi”. Do đó, giải pháp căn cơ nhất lúc này là phải tăng cung cho thị trường bất động sản.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills cho biết, để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Bởi lẽ, không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này.

Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Chính vì vậy, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là điều cấp thiết.

“Ngoài ra, các nhà cung cấp nhà ở giá rẻ có thể giúp đạt được những mục tiêu này bằng cách cải tạo các tài sản hiện có hoặc chuyển đổi các tài sản không còn phù hợp, như văn phòng bỏ trống hoặc trung tâm thương mại, với sự hỗ trợ của các quy định và quy hoạch thuận lợi”, bà Giang Huỳnh nêu quan điểm.

VARS cũng đề xuất Nhà nước cần xây dựng chính sách hỗ trợ chủ đầu tư, như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hoặc tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cho các dự án thương mại có giá phải chăng. Ngoài ra, việc ưu tiên rút ngắn thời gian cấp phép và phê duyệt quy hoạch cũng sẽ giúp tiết giảm chi phí và thúc đẩy phát triển.

Một giải pháp khác là Chính phủ có thể thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ, được bổ sung từ ngân sách nhà nước và vốn đầu tư tư nhân. Quỹ này không chỉ giúp duy trì nguồn cung mà còn hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng kiến nghị, Nghị quyết thí điểm nên ưu tiên cho các doanh nghiệp có quỹ đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp với điều kiện kinh tế địa phương. Việc thí điểm này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn về nguồn cung trong bối cảnh giá nhà đất leo thang do trở ngại trong việc tiếp cận quỹ đất.