Bất động sản TP. Hồ Chí Minh “cạn” nhà giá rẻ

Trong năm 2023, TP.Hồ Chí Minh có 14 dự án tung ra thị trường 14.200 căn nhà đủ điều kiện được huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Đa phần trong số này đều là các căn hộ chung cư có giá cao.  Trong đó, thị trường nhà ở vẫn tiếp tục có sự lệch pha cung cấp khi nguồn cung ở phân khúc cao cấp rất lớn trong khi nguồn cầu lại tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và sơ cấp. Muốn tìm một căn hộ có giá từ 35-45 triệu đồng cũng gần như không có. Điều đáng báo động nhất là những sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ có giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2 chính thức “sạch bóng” tại Tp.Hồ Chí Minh, thậm chí, ngay cả tỉnh lân cận là Bình Dương cũng không tìm được sản phẩm với mức giá này.

Qua khảo sát cho thấy hiện chỉ còn Long An cách TP. Hồ Chí Minh khoảng 30 phút di chuyển cao tốc là còn sản phẩm với giá từ 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên nguồn cung không hề dồi dào. Trong khi đó tại Đồng Nai mặc dù mặt bằng giá có phần mềm hơn so với Bình Dương nhưng tìm được căn hộ với giá 30 triệu đồng/m2 cũng rất khó.

Năm 2021, trong một cuộc trò chuyện với báo giới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam từng khẳng định: “Long An sẽ nổi lên là thị trường phát triển căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng. Sự thay thế này sẽ là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường liên tục khan hiếm phân khúc nhà thương mại giá rẻ”.

Ông Kiệt nhấn mạnh trong những thị trường lân cận TP. Hồ Chí Minh thì Long An sẽ trở thành địa phương duy nhất có thể phát triển phân khúc căn hộ giá mềm thay thế cho nguồn cung trên thị trường TP. Hồ Chí Minh. Nhưng tình hình hiện nay cũng cho thấy thị trường này đang dần hết những sản phẩm giá rẻ.

Kể từ thời điểm ông Kiệt chia sẻ, đến nay Tp.HCM, Bình Dương hay Đồng Nai vẫn chẳng có sản phẩm nào được tung ra thị trường với mức giá từ 1 tỷ đồng/căn. Ví dụ từ đầu năm 2023 đến nay chỉ có dự án EHome Southgate (Bến Lức) là cung ứng ra thị trường các sản phẩm có giá 1 tỷ/ căn 51m2 đi kèm với những ưu đãi trong thanh toán hỗ trợ người mua.

Cụ thể khách hàng chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị căn hộ và những đợt thanh toán sau sẽ được chia nhỏ ra đến khi nhận hàng. Trước đó, tại Long An cũng đã xuất hiện căn hộ giá rẻ dành cho người lao động với mức giá dao động từ 500 triệu đồng (diện tích nhỏ) tại dự án Phúc An City. Tuy nhiên, sản phẩm này chỉ phục vụ các đối tượng riêng lẻ là công nhân, người lao động.

Năm 2024, chung cư sẽ tiếp tục tăng giá

Hiện nay, dòng sản phẩm căn hộ giá mềm trên dưới 1 tỉ đồng/căn từng được ví như sản phẩm quốc dân được ưa chuộng thì giờ đã gần như vắng bóng. Loại hình này có tốc độ tiêu thụ nhanh nhất thị trường và luôn được chờ đợi nhưng để phát triển dòng sản phẩm này thì câu chuyện nằm ở phía chủ đầu tư và các chính sách nhà nước hỗ trợ.

Trong năm qua thị trường đã vắng bóng hoàn toàn những sản phẩm nhà ở giá rẻ. Bởi lẽ đây là câu chuyện được các ban ngành chia sẻ nhưng lại chưa thật sự được cải thiện vì còn nhiều vướng mắc. Bản thân chủ đầu tư nếu không tâm huyết, không tìm cách để cơ cấu lại dự án thì chắc chắn để có được mức giá thấp khi bán ra.

Năm 2024 giá chung cư được dự đoán tiếp tục tăng từ 3 - 8 % đồng nghĩa với việc trong tương lai nguồn cung nhà giá rẻ có nguy cơ biến mất hoàn toàn ở cả TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận. Có thể thấy thị trường ảm đạm nhưng giá không giảm vì nguồn cung thiếu hụt, những chi phí liên quan để xây dựng một dự án chung cư cũng ngày càng tăng.

VARS nhận định: “Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp”.

Trong năm 2022, tổng số căn hộ bình dân mở bán chỉ bằng 10% so với năm 2019, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán ra thị trường cũng giảm mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2019 - 2022, tỉ trọng căn hộ trung cấp đã lần lượt giảm xuống các mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết: “Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn vì chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh”.

Ông Đính nhận định nếu muốn giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản thì phải có sự cơ cấu của nhiều phân khúc. Điều này có nghĩa là trong thời gian tới thị trường sẽ phải tung ra nhiều hơn các dự án bình dân, nhà ở xã hội. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước cần phải gấp rút nghiên cứu những phương án để rút ngắn thủ tục, quy trình hành chính, triển khai nhanh tốc độ xây dựng, giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước cũng nghiên cứu các xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất hấp dẫn dành riêng cho các doanh nghiệp thực hiện phát triển và xây dựng nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Đồng thời, cần phải có chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội.