"Trợ lực" cho nhà ở xã hội

Điều này đang đặt ra yêu cầu cần sớm thúc đẩy mạnh mẽ các trợ lực để đạt hiệu quả cao hơn.

Cách xa mục tiêu

Đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025 theo đề án, mới chỉ có 46 dự án nhà ở xã hội dành (dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp) trên cả nước hoàn thành với quy mô 20.210 căn hộ. Con số này tính toán trên mục tiêu khoảng 428.000 căn mới chỉ bằng 4,7% kế hoạch (20.210 căn hộ). Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) số lượng dự án này mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế.

Tuy vậy, nếu nhìn lại các quý trong năm qua khi thị trường bất động sản ảm đạm, nguồn cung và sức cầu đều đồng loạt lao dốc, doanh nghiệp địa ốc liên tục phá sản thì phân khúc nhà ở xã hội vẫn được thu hút được sự quan tâm của người mua. Đơn cử như chung cư NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) được mở bán vào tháng 5/2023 có mức giá bán cao tại Hà Nội. Có tới 1300 hồ sơ trong khi chủ đầu tư chỉ nhận đăng ký 149 đơn – con số này cho thấy phân khúc nhà ở xã hội cầu rất lớn nhưng cung chưa đáp ứng được và nếu khai thông được thì đây sẽ là thị trường tạo dòng vốn cho bất động sản.

Dòng người xếp hàng bốc thăm mua chung cư NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) được mở bán vào tháng 5/2023. Ảnh Người đưa tin

Dù kết quả hiện thực chưa cao song tốc độ phát triển nhà ở xã hội đã khả quan hơn. Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, nếu như năm 2021, cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì đến năm 2022 đã tăng lần lượt gấp đôi (với 6.196 căn) và gấp bốn lần (8.245 căn hộ). Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng đã tăng tốc vào cuộc. Chỉ tính riêng quý III/2023, đã có tới 12 dự án với quy mô 12.679 căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư ở các địa phương.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, nhu cầu thực của nhà ở giá bình dân vẫn lớn. Các bộ, ngành, địa phương cần phải quyết tâm hơn nữa đồng thời tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là các thủ tục tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội, qua đó góp phần thúc đẩy hoàn thành những dự án đang triển khai xây dựng và thêm nhà đầu tư mới.

Giải “cơn khát”

Theo các chuyên gia, tình hình phát triển nhà ở xã hội thời gian tới chắc chắn sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực với các “trợ lực”. Trước hết là “trợ lực” nguồn vốn. Mặc dù tỷ lệ giải ngân của gói hỗ trợ này chưa đạt như mong muốn từ cả nguyên nhân chủ quan và khách quan như dự án còn vướng về quy hoạch, thủ tục pháp lý, quy hoạch song gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay - nguồn vốn cũng sẵn sàng hỗ trợ cho phân khúc này. Do đó cần phải khơi thông điểm nghẽn để việc tiếp cận vốn từ gói hỗ trợ tín dụng được dễ dàng hơn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 cho hay, thủ tục đầu tư kéo dài từ 2 - 5 năm làm ách tắc, chậm tiến độ thi công và khi không đến giai đoạn thi công thì sẽ không đủ điều kiện vay vốn.

PGS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ảnh VnEconomy

PGS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thì cho rằng, chính sách cho vay chưa hấp dẫn đã làm chậm giải ngân gói tín dụng này. Hiện chỉ mới có 54 dự án đủ điều kiện trong khi có nhiều dự án không muốn vay. Nhiều chủ đầu tư đầu tư dự án nhà ở xã hội đánh giá lãi vay khá cao khoảng 8,2%. Ông Cường nhìn nhận, chủ trương về việc dành nguồn vốn để hỗ trợ đầu tư cho nhà ở xã hội là đúng nhưng cách thức triển khai thì chưa đáp ứng được đúng mục tiêu đề ra.

Con số tính toán cũng cho thấy, nếu người mua nhà vay gói tín dụng với lãi suất cho vay bình quân là 8%/ năm trong vòng 15 năm thì hang tháng phải trả ngân hàng khoảng 7,5 triệu đồng/tháng. Như vậy thì với mức trả hàng tháng này người mua nhà thu nhập thấp sẽ khá vất vả khi còn phải chi tiêu các khoản cho gia đình trong điều kiện hiện nay.

Về “trợ lực” từ chính sách với việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây cũng được các chuyên gia đánh giá là sẽ góp phần tăng tốc tới mục tiêu đề ra. Theo đó nhiều quy định mới thông thoáng sẽ góp phần gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội. Ví dụ việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương; chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…Ngoài ra, việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích nhà ở xã hội sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.

Vẫn cần thời gian để Luật Nhà ở mới chính thức đi vào cuộc sống, nhưng đây được kỳ vọng sẽ tạo cú hích thúc đẩy cho thị trường bất động sản trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Vẫn cần thời gian để Luật Nhà ở mới chính thức đi vào cuộc sống nhưng đây được kỳ vọng sẽ tạo cú hích thúc đẩy cho thị trường bất động sản trong đó có phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh NLĐ

Ngoài ra, các chuyên gia chỉ rõ cần phải giải được bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp bởi hiện họ vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn chứ chưa phải là phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bcons cho rằng, lợi nhuận của chủ đầu tư đang bị khống chế khá thấp vì vậy chưa hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư tham gia. Quá trình và các thủ tục pháp lý đầu tư dự án cũng phức tạp. Cộng hưởng lại khiến cho chủ đầu tư không mặn mà.

Do đó, nhiều chuyên gia cũng như doanh nghiệp cho rằng cần nâng lợi nhuận ở dự án nhà ở xã hội lên mức từ 10% lên 15 - 20% để thu hút tham gia. Tuy nhiên, việc nâng lợi nhuận cho doanh nghiệp đang dấy lên lo ngại sẽ kéo theo giá bán nhà ở xã hội tăng lên gây nhiều áp lực cho thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của VARS, sắp tới sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp địa ốc tham gia vào cuộc đua nhà ở xã hội. Theo đó, sẽ góp phần từng bước cải thiện nguồn cung cho thị trường. Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang ảm đạm, thanh khoản thấp thì phân khúc nhà ở xã hội có nhu cầu thực cao sẽ chính là giải pháp “cứu cánh” cho doanh nghiệp.