Mở rộng quỹ đất làm nhà ở thương mại: Những loại dự án nào được thông qua?

Chiều ngày 30/11, với sự tán thành của đa số đại biểu, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại bằng các thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất hiện có.

4 loại dự án được thí điểm làm nhà ở thương mại

Nghị quyết này quy định thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc, áp dụng trong các trường hợp sau: Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang sở hữu quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản do các tổ chức đang sử dụng đất thành lập, nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời vì lý do ô nhiễm môi trường, hoặc theo quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.

Việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất ở và tổ chức kinh doanh bất động sản đang sở hữu quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất khác, không nằm trong phạm vi điều chỉnh của nghị quyết này và sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại bằng các thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất hiện có

Về đối tượng áp dụng, nghị quyết này áp dụng đối với các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, và người sử dụng đất theo Luật Đất đai. Bên cạnh đó, nghị quyết còn áp dụng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này và các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và các quy định khác có liên quan.

Điều này đồng nghĩa với việc, từ ngày 1/4/2025, các chủ đầu tư dự án sẽ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.

Để được thí điểm chính sách này, khu đất hoặc thửa đất phải nằm trong khu vực đô thị và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Dự án thí điểm phải đảm bảo rằng diện tích đất ở tăng thêm không vượt quá 30% so với hiện trạng sử dụng đất trong kỳ quy hoạch, theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh đến năm 2030.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA), việc Nghị quyết thí điểm được thông qua sẽ tạo cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai để làm dự án. Giao dịch giữa doanh nghiệp và người dân dựa trên nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện,"thuận mua vừa bán" đảm bảo được việc không xảy ra tranh chấp hay khiếu kiện.

Vẫn lo tình trạng “nay được, mai không”

Dù đánh giá cao mục tiêu của Nghị quyết, nhưng ông Châu vẫn khuyến cáo cần phải có thêm các quy định để quản lý việc thực hiện dự án khi nhà đầu tư triển khai, tránh tình trạng găm đất. Các quy định cần rõ ràng về thời gian và cách thức triển khai dự án khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất, nhằm ngăn chặn việc đầu cơ và mua gom đất đai.

Đồng tình, đại biểu Nguyễn Phương Thủy (đoàn Hà Nội) cũng bày tỏ lo ngại về nguy cơ tạo ra một "cơn sốt đất" mới khi cho phép các tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thương mại.

Ngoài ra, nếu cá nhân và doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc gom đất để chờ điều chỉnh quy hoạch và tăng giá, điều này sẽ tạo khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai để sản xuất và kinh doanh. Đồng thời, nó cũng có thể tạo ra một mặt bằng giá đất mới, không chỉ đối với đất ở mà còn đối với các loại đất khác, gây ra những hệ lụy cần phải được đánh giá kỹ lưỡng.

Thực tế, đây không phải là lần đầu tiên doanh nghiệp tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng đất không phải là đất ở, hoặc đang có đất không phải đất ở, nhằm thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đã cho phép các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, miễn là phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, tại Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào đầu năm 2015, quy định yêu cầu các tổ chức kinh tế phải có 100% đất ở để thực hiện dự án nhà ở, điều này đã gây khó khăn lớn. Đến năm 2022, Quốc hội đã quyết định sửa đổi Luật Nhà ở 2014, cho phép các doanh nghiệp được chuyển mục đích từ đất khác thành đất ở để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng đã khẳng định tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đến đầu năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới và quay lại quan điểm cũ, yêu cầu doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Vấn đề doanh nghiệp có được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở hay không lại tiếp tục được bàn luận lần thứ ba dưới dạng nghị quyết thí điểm.

Đến hiện tại, khi chính sách này đã được thông qua, là một bước tiến lớn trong việc giải phóng nguồn lực, giúp các dự án không còn bị "đứng hình". Tuy nhiên, vẫn có câu hỏi đặt ra là liệu có lại tiếp diễn tình trạng "nay được, mai không" hay không? Điều này sẽ gây ra không ít khó khăn cho doanh nghiệp, địa phương khi phải chờ đợi nhiều năm để chờ đợi chính sách, gây ra một sự lãng phí lớn.