Tin bất động sản: Chủ dự án nhà ở xã hội sẽ không phải bố trí quỹ căn hộ cho thuê

Mới đây, cử tri tỉnh Bắc Giang đã kiến nghị lên Bộ Xây dựng nội dung về việc hiện nay những quy định trong việc các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện. Trên thực tế, nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này nên rất lãng phí khi để không các căn hộ.  

Một số ưu đãi được đưa ra cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi,... Tuy nhiên, những chính sách này được đánh giá không có quá nhiều tác dụng với chủ đầu tư mà chủ yếu là dành cho người dân.

Ở một diễn biến khác việc quy định khống chế tỷ lệ lợi nhuận trên giá bán thực tế, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội không tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,... Trong khi đó, lợi nhuận định mức được quy định không vượt quá 10% đã khiến cho việc huy động vốn đầu tư của cổ đông khó khăn, thời gian thực hiện dự án bị kéo dài làm tăng chi phí sử dụng nguồn vốn đầu tư. 

Vì thế, cử trị đã đề nghị tham mưu Chính phủ trình Quốc hội nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và các luật liên quan cho phù hợp với tình hình thực tế. Đối với vấn đề này Bộ Xây Dựng thông tin ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) bãi bỏ quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014, như vậy chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ không phải dành ra tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê như trước đây.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 như sau: Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê sẽ có quyền hưởng một số ưu đãi cụ thể: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…, được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam…, được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…

Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại, được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Do đó, sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được thực thi thì kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang sẽ được giải quyết. 

Nguồn cung mới đáp ứng 20% nhu cầu thực tế

Tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030”. Trong đó mục tiêu cụ thể là phấn đấu tới năm 2030 sẽ hoàn thành khoảng 1.062.200 tổng số căn hộ tại các địa phương nhằm đáp ứng yêu cầu cấp thiết của thực tiễn. 

Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường đang bị thiếu hụt trầm trọng và chỉ đáp ứng được khoảng 20% nhu cầu thực tế của tầng lớp lao động. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội còn là phương pháp “cứu cánh” cho những doanh nghiệp bất động sản giữa lúc thị trường tắc nghẽn, gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021 – 2025, cả nước mới chỉ hoàn thành được 46 dự án nhà ở xã hội để hỗ trợ những đối tượng có thu nhập thấp, so với mục tiêu đặt ra thì mới chỉ đạt được 4,7%. Qua các số liệu trên có thể thấy nếu muốn đạt được các mục tiêu đề ra thì cơ quan chức năng cùng với doanh nghiệp và người dân sẽ phải mất rất nhiều thời gian nữa.

Các chuyên gia cho rằng với sự chỉ đạo sát sao của nhà quản lý trong quá trình ưu tiên, tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, chính sách sẽ động lực cực lớn cho thị trường để hạng mục nhà ở xã hội sẽ tăng trưởng trở lại, các dự án mới sẽ được cấp phép và các dự án tồn đọng có thể được tiếp tục triển khai trong thời gian tới. 

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng vào năm 2021 cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đến năm 2022 con số này đã tăng lên gấp vài lần với 6.196 căn hoàn thành xây dựng và 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Điểm đặc biệt là các địa phương vẫn đang tích cực vào cuộc nhằm thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội dành cho tầng lớp lao động và công nhân. Nếu như trong năm 2021, 2022 mỗi năm chỉ có 9 dự án được cấp phép với quy mô khoảng gần 6000 căn hộ trên cả nước, thì tính triêng trong quý III/2023 đã có đến 12 dự án với quy mô 12.679 căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư trên cả nước.

Hi vọng tháo gỡ nhờ vào thay đổi chính sách

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tình hình phát triển của nhà ở xã hội sẽ tích cực hơn trong thời gian tới nhờ sự trợ giúp của các chính sách sửa đổi. Đặc biệt, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua và sẽ áp dụng thực thi trong thời gian tới sẽ “gỡ khó” cho nhiều chủ đầu tư và doanh nghiệp. 

Hàng loạt những chính sách đãi ngộ dành cho chủ đầu tư dự án sẽ chính thức được thự hiện như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án (trừ phần diện tích đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất trong dự án) mà không cần thuwcjc hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất được miễn. Dự kiến thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn xuống trong khoảng 1 năm.