Chuyên gia: Để tháo gỡ tâm lý “chờ” của nhà đầu tư cần gỡ vướng về pháp lý, khơi thông thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ “đảo chiều”

Có thể thấy, sau thời gian hơn 1 năm rơi vào trạng thái trầm lắng, cho đến hiện tại thị trường bất động sản đã có những diễn biến khá tích cực. Cụ thể, có nhiều chính sách đã được ban hành nhằm mục đích vực dậy bất động sản, tuy nhiên thì vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường.

Khi nhìn lại quá khứ, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, tín hiệu đảo chiều từng xuất hiện trong chu kỳ trước của thị trường bất động sản diễn ra vào hồi quý II/2013.

Ông Anh nói rằng: “Đó chính là giai đoạn lần đầu tiên sau thời gian 7 năm liên tiếp, lượng hàng tồn kho ở trên thị trường giảm 15%. Vào lúc này thì có 3 yếu tố tác động đến tín hiệu đảo chiều đó chính là lãi suất, tăng trưởng tín dụng cùng với chính sách bất động sản. Mỗi yếu tố này đều có độ trễ lên thị trường khác nhau7”.

Cũng theo ông Quốc Anh, về lãi suất tiền gửi huy động thời gian dưới 6 tháng, quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu giảm mạnh. Và mất 1,5 năm sau (nghĩa là vào quý III/2023) thị trường mới dần phản ứng.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ “đảo chiều”. Nguồn ảnh: Internet

Đối với tăng trưởng tín dụng, vào năm 2012 tăng trưởng 7%, đến năm 2013 tăng trưởng 13%. Như thế, mất thời gian 1 năm để thị trường phản ứng.

Còn về chính sách bất động sản, trong năm 2013 có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Thị trường cũng mất thời gian khoảng 1 năm sau để phản ứng lại.

Ông Quốc Anh cho biết: “Cũng từ đây, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để nói về thời điểm đảo chiều của thị trường trong chu kỳ này. Trong năm 2023, nhìn chung lượng quan tâm đến thị trường bất động sản có xu hướng đi ngang”.

Còn về lãi suất, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã có 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và 4 lần hạ lãi suất điều hành. Hiện tại thì có nhiều ngân hàng đã giảm 3 - 5% lãi suất huy động so với thời điểm đầu năm. Có thể thấy rằng, lãi suất đang dần tiệm cận ở mức lý tưởng.

Đối với hạn mức tăng trưởng tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đề ra trong năm 2023 đạt từ 14 - 15% tuy nhiên đến ngày 22/11, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống mới đạt mức 8.21% và vẫn còn khoảng cách rất lớn so với mức chi tiêu.

Về chính sách bất động sản thì có nhiều bộ luật quan trọng, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ thông qua vào năm 2024.

Song song với đó, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường cũng đã được đẩy mạnh như gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng và gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đồng thời cũng lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 gỡ khó cho thị trường trái phiếu, Nghị định 10 tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng,...

Và theo đó, ông Quốc Anh cho biết, có rất nhiều yếu tố tạo nên nền tảng cho thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới.

Ông Quốc Anh nói rằng: “Chúng tôi xác định tín hiệu này sẽ rơi vào quý II - quý IV/2024 khi mà thị trường chuyển từ trạng thái trầm lắng sang xu hướng dần phục hồi. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ đi lên ngay lập tức mà cần phải có lộ trình. Nói một cách dễ hiểu là khi đang ở trong xu hướng đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều có nghĩa là thị trường bắt đầu thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và cần một khoảng thời gian nhất định để quay về phát triển như ở giai đoạn trước đó. Điển hình như giai đoạn 2016 - 2019, khi mà giá cả cũng như thanh khoản đều sôi động”.

Nguồn ảnh: Internet

Từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ ràng

Theo như dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy, trong chu kỳ trước, sau khi bước ra khỏi giai đoạn khó khăn, thị trường đã dần hồi phục theo 4 giai đoạn chính đó là thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Và theo đó, ông Quốc Anh có đưa ra kịch bản về lộ trình hồi phục của thị trường sau thời điểm đảo chiều trong chu kỳ này. Chi tiết, từ quý III đến quý IV/2024, thị trường bất động sản dự kiến bước vào giai đoạn thăm dò. Thanh khoản nhỏ lẻ và chủ yếu xuất hiện ở một số phân khúc ở thực như là chung cư, nhà riêng.

Song song với đó, dòng tiền có xu hướng rời những tài sản mang tính đầu cơ để có thể trú ngụ trong những tài sản mang tính chất phòng thủ. Và minh chứng là với chung cư - đây là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất, mặt bằng giá không giảm, vẫn ổn định từ năm 2021 đến hiện tại.

Cũng trong báo cáo mới đây, VNDirect cũng đưa ra dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn trầm lắng trong năm 2024, sự phục hồi cũng sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối năm 2024 khi mà chính sách tiền tệ được nới lỏng.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường bất động sản sẽ mất ít nhất là 1 năm để hồi phục, dự kiến sẽ diễn ra trong khoảng thời gian nửa cuối năm 2024. Trong đó, những phân khúc có mức giá phù hợp so với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng hồi phục sớm nhất.

Từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ ràng. Nguồn ảnh: Internet

Mặc dù vậy, ông Đính cũng cho rằng tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn còn khá là thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang phải đối diện với áp lực về tài chính từ những khoản đầu tư thua lỗ trước đó, cho nên nhiều người đã lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng.

Để có thể tháo gỡ tâm lý chờ của nhà đầu tư và khách hàng, từ đó kích thích dòng tiền đáo hạn nhà băng chảy vào thị trường bất động sản. Chủ tịch VARS nhấn mạnh, điều quan trọng nhất lúc này đó là đẩy nhanh quá trình gỡ vướng về mặt pháp lý và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Ông Đính cho biết, thời điểm này là bài học xương máu cho các đối tượng tham gia vào thị trường. Chắc chắn sau khi vượt qua được đại nạn này thì các đối tượng sẽ hoạt động một cách cẩn trọng, biết liệu cơm gắp mắm, tự lượng sức mình. Điều quan trọng hơn đó là biết cách trang bị thêm nhiều kiến thức, kỹ năng để tăng khả năng chống chọi với những tình huống khó khăn và bất lợi.