Nhiều điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, tại cuộc họp sáng ngày 28/11/2023,  Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã chính thức được thông qua sau khi có 465/469 đại biểu Quốc hội tán thành. Luật này sẽ chính thức được thực thi từ ngày 1/1/2025. Trong đó, có khá nhiều nội dung mới tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như được phép nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai và siết chặt việc phân lô bán nền.

Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án không được phép ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Tuy nhiên, sang đến Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn không cho phép ký hợp đồng đặt cọc.

Một phần dẫn tới quy định này là do bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán. Thế nhưng, nó cũng đi liền với trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền bán, tiền cọc, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng chỉ ghi nhận chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm dừng ở việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, còn giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Bởi vậy, trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ hoàn thành khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Luật hóa quy định về mua bán bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch

Cũng đã có quy định của luật về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Và một vấn đề hoạt động kinh doanh của loại hình này cũng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP trước đó đề cập tới mẫu Hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch. Khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú” thì nghị định này sẽ được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế.

Như vậy, khái niệm về “căn hộ du lịch” không còn có trong Luật Kinh doanh bất động sản mà chỉ còn sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Đó có thể là vấn đề mà các nhà phát triển loại hình bất động sản này cần lưu ý khi tiếp tục phát triển nó trong tương lai.

Bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu theo luật

Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp bất động sản cần áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định. Ở ngay phần trình bày đầu tiên của quy định này, dù khách hàng là bất kỳ ai thì sản phẩm bất động sản vẫn luôn là tài sản có giá trị lớn. Bởi vậy, cần thiết buộc chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ những điều khoản chung nhất trong hoạt động kinh doanh để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng.

Tất nhiên, khi được thông qua, luật này cũng chấm dứt những tranh cãi về việc bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng đối với các cá nhân, tổ chức khác theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Theo đó, các cá nhân, tổ chức khách (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi xác lập hợp đồng dịch vụ bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản, thì không cần làm theo mẫu mà chỉ cần tuân thủ những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự.

Quy định này phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng không bắt buộc phải theo mẫu.

Nhận cọc của chủ đầu tư

Trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không có ghi nhận nào về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động sản hình thành trong tương lai.

Còn Luật sửa đổi mới đã ghi nhận rõ việc thu tiền đặt cọc không quá 5% của chủ đầu tư dự án bất động sản với giá bán, cho thuê nhà nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trước khi luật này được phê duyệt, nhiều kỳ vọng vào việc nới lỏng đặt cọc hơn với chủ đầu tư dự án bất động sản hơn để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm hiểu và đánh giá về mức độ hấp thụ của thị trường. Thế nhưng, việc nhận cọc hiện nay kèm theo điều kiện chặt chẽ như quy định.

Ngoài ra, việc quy định này cũng không ngăn cản hoàn toàn được việc chủ đầu tư dùng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.

Trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Dựa trên tinh thần bảo vệ quyền lợi khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vẫn siết chặt điều kiện với bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể là quy định về việc “Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ”.

Trước đó, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 không nêu quy định rõ ràng về điều kiện trên, và một số nơi vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ để buộc họ hoàn tất nghĩa vụ tài chính với đất đai. Thế nhưng, cách vận dụng này dẫn tới sự thiếu đồng bộ và thống nhất giữa các nơi, và gây nên sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư và việc sửa đổi này đã đảm bảo việc áp dụng được thống nhất.

Theo điều kiện mới, chủ đầu tư rõ ràng cần phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, phải biến đất đai dùng để xây dựng công trình thành của mình trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Bên cạnh đó, những điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được nêu rõ, cụ thể hơn so với quy định trong Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước, chủ đầu tư, tạo điều kiện cho khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án.

Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng

Không giống với quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng, Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi nêu rõ cho phép khách hàng lựa chọn có buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ từ ngân hàng không.

Bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trước kia là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu tất nhiên là khách hàng. Theo đó, khách hàng có quyền trong việc lựa chọn có cần áp dụng bảo lãnh không và đâu đó họ sẽ giảm được chi phí về tài chính, nhất là khi mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!