Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, với những điểm mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi), giai đoạn 2026-2028 sẽ “bùng nổ” nguồn cung nhà ở xã hội và giai đoạn này, giá nhà chung cư ở nội thành sẽ hạ nhiệt. 

Ngày 27.11, Quốc hội đã thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) với 13 chương và 198 điều. Các chuyên gia đánh giá Luật Nhà ở mới đã có nhiều quy định nhằm tạo cơ chế thoáng hơn để xây dựng nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn của người dân. 

Xoay quanh một số điểm mới của Luật Nhà ở (sửa đổi), phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6.

Thưa ông, ở góc độ doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hôi, ông có thể phân tích những khó khăn về vấn đề thủ tục triển khai đối với dự án nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Anh Quê: Dù nhà nước rất quyết liệt thúc đẩy nhà ở xã hội, nhưng nhiều thủ tục đầu tư còn khó khăn, nhiều ưu đãi còn chưa thực chất, làm nản lòng các nhà đầu tư. 

Các dự án nhà ở xã hội hiện nay gặp nhiều vướng mắc. Ví dụ, vấn đề giải phóng mặt bằng chẳng hạn, chủ đầu tư vẫn phải đi thoả thuận với người dân nên việc này rất phức tạp, chi phí cao hơn thực tế nhiều và thời gian kéo dài. Điều này khiến chủ đầu tư mất thêm nhiều chi phí. Sẽ phù hợp hơn nếu Nhà nước phải giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Vấn đề tiếp theo là khó khăn do thủ tục hành chính kéo dài, nhất là khâu phê duyệt chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Theo tôi, việc thủ tục đầu tư chỉ nên kéo dài trong 1-2 năm, còn 2 năm thi công. Việc triển khai dự án nhà ở xã hội chỉ trong khoảng 4 năm là hợp lý. 

Hiện nay các dự án nhà ở xã hội triển khai rất lâu, kéo dài 5-7 năm, thậm chí có dự án kéo dài cả chục năm. Riêng khâu thủ tục đầu tư có khi mất 2-5 năm. Điều này làm tăng  lãi vốn của nhà đầu tư, người dân chờ đợi kéo dài; nhiều chính sách ưu đãi nhưng chủ đầu tư khó tiếp cận...

Cũng vì lý do đó, quỹ nhà ở xã hội tung ra thị trường ít, trong khi nhu cầu lớn dẫn đến giá nhà chung cư tăng mạnh, biên độ lợi nhuận của chủ đầu tư thấp.

Một vướng mắc nữa là quy trình mở bán rất phức tạp, việc xác nhận đối tượng chưa có nhà ở có nhiều điểm bất hợp lý. 

Ví dụ người mua nhà phải xin xác nhận của phường, xã là chưa có đất ở trên thành phố. Tuy nhiên, hiện nay cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa đầy đủ nên cán bộ phường, xã không thể xác nhận. Điều này dẫn đến chủ đầu tư, Sở Xây dựng không chấp nhận hồ sơ. Người mua nhà phải xin xác nhận chưa có nhà ở thành phố ở Sở TN-MT. Thời gian mở bán chỉ 30 ngày nhưng quá nhiều thủ tục phải làm. 

Chúng ta phải có dữ liệu về đất đai. Theo đó, cán bộ sở xây dựng ở tỉnh A có thể biết được thông tin của người mua nhà ở 62 tỉnh, thành còn lại đã có nhà ở, đất ở chưa. Còn nếu chúng ta chưa có dữ liệu về đất đai thì hiện nay nó vẫn đang làm khó người mua nhà ở xã hội. Thời gian tới, nếu không xây dựng dữ liệu đất đai thì nó sẽ tiếp tục khó trong vấn đề này. 

Và người mua cũng gặp nhiều rào cản với nhà ở xã hội, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đúng vậy! Nguồn cung khan hiếm trong khi lượng cầu rất nhiều. Đấy cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng xếp hàng từ 3 giờ sáng để một người “chọi” mấy chục người như ở NHS Trung Văn vừa qua.

Cách thu nhập tính thuế của Việt Nam hiện đã lạc hậu. Người có thu nhập đủ để đóng thuế thu nhập cá nhân thì không thuộc diện mua nhà ở xã hội, tuy nhiên, vì mức trần đóng thuế thấp nên họ vẫn không đủ tài chính để mua nhà ở xã hội. 

Theo tôi, cần nâng cao mức thu nhập đóng thuế của người dân. Mức đóng thuế hiện nay rất thấp. Nếu người dân không có thu nhập khác ngoài mức thu nhập chính thức từ các cơ quan, doanh nghiệp thì rất khó đủ điều kiện mua nhà. 

Theo đó, nên nâng cao trần chịu tuế thu nhập cá nhân của người dân lên mức tối thiểu 30 triệu/tháng của 2 vợ chồng. Nếu một gia đình 4 người thì một tháng chi tiêu, con cái học hành thì phải mất khoảng gần 20 triệu, chưa kể khoản trả gốc và lãi hàng tháng nếu vay mua nhà rơi vào khoảng 10-12 triệu đồng, còn nếu vay gói lãi suất thấp hơn cũng vào khoảng 7-8 triệu.

Thậm chí, các ngân hàng nếu thấy thu nhập của người dân thấp quá thì họ cũng không dám cho vay. Do vậy, các quy định hiện nay đang dẫn đến tình trạng “làm khó” nhau. Chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề lạm phát, chi phí, thu nhập của người dân để nâng trần lên. 

Ông có nói chính sách ưu đãi “gập ghềnh” cũng làm nản lòng các nhà đầu tư, xin ông chia sẻ thêm về vấn đề này. 

Ông Nguyễn Anh Quê: Đối với nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án không phải đóng tiền sử dụng đất, nhưng thủ tục đầu tư kéo dài, ảnh hưởng đến lãi vốn, chưa kể còn nhiều chi phí kèm theo… đã “cắn” vào phần 10% lợi nhuận của nhà đầu tư. 

Hay như việc một số dự án chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng, được Nhà nước trả lại tiền hạ tầng đó (áp dụng ở một số địa phương). Tuy nhiên, để xác định được chi phí hạ tầng phải cần thời gian dài, chủ đầu tư vẫn phải chịu lãi vốn.

Về ưu đãi tín dụng cũng có một số vấn đề đáng bàn. Từ 2015 chúng ta không còn gói ưu đãi nào đáng kể, gần đây mới có gói 120 nghìn tỉ của các ngân hàng thương mại. Nhưng gói 120 nghìn tỉ với mức lãi suất cho chủ đầu tư 8,7% thì rất cao, gần như là không ưu đãi. Nhưng các ngân hàng cũng là doanh nghiệp, họ không thể cân đối mức lãi suất thấp quá. 

Chúng ta thấy lãi suất người dân tiếp cận vay ngân hàng để mua nhà đang 6,6 – 7,7%, còn một doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội lại chịu tận 8,7% là hết sức vô lý. Nhưng nếu yêu cầu mức lãi suất thấp xuống mức khoảng 5% thì lại cũng không hợp lý với các ngân hàng.

Do đó, Nhà nước vẫn phải dùng ngân sách để có gói mới kích thích các chủ đầu tư nhà ở xã hội, khi đó mới có thể ấm thị trường hơn. 

Luật nhà ở vừa được thông qua, luật mới quy định miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất. Ông đánh giá thế nào về quy định này? Theo ông tác động của nó thế nào?

Ông Nguyễn Anh Quê: Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở sửa đổi 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mấu chốt vẫn là con người thực thi nhanh hay chậm. Điều này còn liên quan đến phương pháp định giá đất. Chúng ta có 5 phương pháp nhưng lúng túng trong việc chọn phương án nào. Nếu chúng ta làm tốt việc định giá đất, tạo hành lang pháp lý tốt, kể cả nhà ở xã hội hay nhà thương mại thì việc định giá đất sẽ nhanh hơn trong thời gian sắp tới. 

Chúng ta đang hướng tới việc 3 luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và phải đến 2025 mới có hiệu lực. Do đó, từ nay đến thời điểm đó thì vẫn triển khai theo luật cũ thì mọi thứ muốn nhanh vẫn phải phụ thuộc vào con người.

Chúng ta không nên quá trông chờ vào những luật mới ban hành như một “cây đùa thần” giải quyết được mọi việc, mà cần chú trọng con người. Nếu vẫn còn tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu, bắt bẻ câu chữ thì tình trạng bế tắc trong thủ tục vẫn vậy. Chưa kể, các luật còn tình trạng chồng chéo, chưa được mong muốn như kỳ vọng. Thêm nữa, trong soạn luật, Nhà nước cũng phải cân đối rất nhiều các lợi ích liên quan. Do đó, trong quá trình thực thi vẫn có xung đột, vướng mắc.

Luật nhà ở vừa được thông qua, đã bãi bỏ điều kiện cư trú, đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Ông đánh giá thế nào về quy định này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Quyết định bỏ điều kiện cư trú có một số điểm tốt và không tốt. Mặt tốt là là thủ tục thông thoáng hơn. Tuy nhiên, mặt trái là sẽ có một số người không có nhu cầu mua ở thực tế họ sẽ mua dưới dạng đầu tư, nhất là một số dự án nhà ở xã hội ở các khu vực nghỉ dưỡng. Người ta sẽ bán uỷ quyền, chờ sang tay hoặc chấp nhận chờ 5 năm bán để hưởng chênh lệch. 

Như đã phân tích ở trên, chúng ta loay hoay từ 2015 đến nay về vấn đề xác nhận điều kiện nhà ở của người mua nhà và khó khăn vì thiếu dữ liệu quốc gia về đất đai. Nếu không bắt tay xây dựng dữ liệu quốc gia nhanh chóng thì từ nay đến lúc luật có hiệu lực sẽ không kịp đi vào thực tế.

Luật cũng không yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.  Xin ông cho biết quan điểm của mình?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi lại ủng hộ quan điểm hiện tại, vì gần như toàn bộ các dự án nhà ở xã hội hiện nay tại nội đô các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… đều lấy từ quỹ đất 20%. 

Trước kia, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… thì các dự án phải dành 20% làm tái định cư và một số địa phương làm nhà ở xã hội. Nếu chúng ta không làm rõ thì sẽ có sự chuyển đổi từ quỹ đất 20% tái định cư sang thương mại, nhà ở xã hội sang thương mại thì hy vọng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân trong nội thành ngày càng xa vời.

Luật mới quy định tỉnh, thành phố phải dành quỹ đất tương tự để bù đắp 20% nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất tại các khu vực nội thành gần như không còn, nên các tỉnh thành lại buộc phải thành lập các khu nhà ở xã hội ở xa trung tâm. Trong bối cảnh hạ tầng chúng ta chưa đồng bộ thì dễ dẫn tới việc ‘ế” nhà ở xã hội. Ví dụ dự án Bamboo Garden (Quốc Oai, Hà Nội) hay dự án THT New City (huyện Hoài Đức, TP.Hà Nội)…

Tuy nhiên, hiện luật đã bỏ thì chúng ta phải làm rất tốt trong việc quy hoạch các ô nhà ở xã hội. Nếu chúng ta không làm tốt, đẩy quỹ đất nhà ở xã hội vào các ô đất xấu, xa xôi, hạ tầng kém thì sẽ rất bất cập.

Để tăng quỹ đất, đối với các dự án mà ngày xưa các chủ đầu tư trả diện tích 20% cho các tỉnh thành làm tái định cư (hiện khá nhiều), thì có thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; còn các chủ đầu tư chưa trả thì khuyến khích họ làm nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, dự án nào có lợi thế thương mại rất lớn thì mới không bố trí 20% nhà ở xã hội, còn dự án nào thuần tuý là ở, hoặc kết hợp một chút kinh doanh thì vẫn nên bố trí 20%.

Tựu trung lại, theo ông, những sửa đổi của các Luật Nhà ở (sửa đổi) , có hiệu lực từ 2025 sẽ tác động thế nào đến nguồn cung nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Anh Quê: Luật mới có nhiều dấu hiệu cởi mở hơn, tạo điều kiện hơn cho các doanh nghiệp triển khai đầu tư nhà ở xã hội tốt hơn. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội có 20% thương mại và họ được tự kinh doanh. Điều này hứa hẹn sẽ nhiều ông lớn làm nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, khoảng trống từ bây giờ đến đầu 2025 là khá dài, đặc biệt sự khác nhau giữa vấn đề 20% thương mại giữa tháng 7/2023 – tháng 1/2024. Do đó, chúng ta cần sửa Nghị định 35 để đồng bộ với Nghị định 100. 

Tôi nghĩ giai đoạn 2026-2028 sẽ bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội và giai đoạn này, giá nhà chung cư ở nội thành sẽ hạ nhiệt. Việc hạ nhiệt không phải do các chủ đầu tư tự hạ giá, mà chủ yếu do nguồn cung nhiều hơn, thị trường sẽ có sự điều tiết. 

Quote3:
Tôi nghĩ giai đoạn 2026-2028 sẽ bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội và giai đoạn này, giá nhà chung cư ở nội thành sẽ hạ nhiệt. Việc hạ nhiệt không phải do các chủ đầu tư tự hạ giá, mà chủ yếu do nguồn cung nhiều hơn, thị trường sẽ có sự điều tiết. 

Xin cảm ơn ông!