Triển vọng nào với bất động sản văn phòng nửa cuối năm 2023?

Khó khăn bủa vây bất động sản văn phòng

Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê mặc dù đã có sự phục hồi nhẹ sau giai đoạn dịch bệnh Covid-19 kéo dài. Tuy nhiên, tình hình kinh tế khó khăn đã kéo theo nhiều công ty thuộc các nhóm ngành nghề như bất động sản, bán lẻ rơi vào khó khăn. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự và đi đôi với đó là thu hẹp diện tích văn phòng. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã giải thể và trả lại mặt bằng.

Ngay từ trong quý I/2023, mặc dù nguồn cung phân khúc văn phòng hạng A có ghi nhận tăng với hơn 300.000 m2. Tuy nhiên, nhu cầu thuê đã giảm sút kéo theo tỷ lệ trống của phân khúc này tại các khu vực trung tâm tăng lên 5,6%. Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam, đang có làn sóng thu hẹp mặt bằng, thậm chí trả lại mặt bằng đang diễn ra.

Mới đây, trong báo cáo của CBRE Việt Nam về tình hình thị trường bất động sản văn phòng, làn sóng thu hẹp và trả lại mặt bằng đã xảy ra với quy mô lớn. Trong đó, điển hình là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản do hàng loạt doanh nghiệp rơi vào cảnh thua lỗ và gặp khó khăn về tài chính. Trước những diễn biến khó lường của nền kinh tế trong thời gian vừa qua, nhiều hợp đồng thuê văn phòng chưa kịp bàn giao đã buộc phải ngưng lại do kế hoạch kinh doanh phải thay đổi.

Tại Hà Nội, chị Phạm Hằng, đại diện một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ, ở giai đoạn trước 2022, quy mô nhân sự của công ty chị lên tới gần 500 người. Tuy nhiên, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, lượng giao dịch giảm tới 90% nên hiện nay cả công ty chỉ còn khoảng chưa đến 100 người bám trụ lại. Bên cạnh nhu cầu về diện tích văn phòng giảm sút, áp lực tài chính buộc công ty phải trả lại tới 2/3 diện tích.

Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp startup cũng rơi vào hoàn cảnh khó khăn về tài chính khi nền kinh tế giảm sút. Khó khăn trong kêu gọi vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã phải tinh gọn bộ máy, thậm chí phải tạm ngừng hoạt động. Điều này khiến diện tích mặt bằng bị trả lại tăng lên đáng kể.

Theo bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết: “Trước những diễn biến khó khăn của nền kinh tế trong và ngoài nước đã ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản văn phòng cho thuê. Không chỉ diện tích thuê mới giảm mạnh,  diện tích văn phòng bị khách thuê trả lại cũng tăng đáng kể. Điều này làm tăng diện tích văng phòng hạng A trống tăng lên 3.500 m2. Trong khi đó, diện tích của văn phòng hạng B cho thuê mới chỉ tăng hơn 2.200 m2, bao gồm cả 3.800 m2 mặt bằng mới đưa vào hoạt động.”

Kỳ vọng khởi sắc từ quý III/2023

Theo quan sát của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng từ thuê văn phòng hạng A sang thuê văn phòng hạng B hoặc nhà phố thương mại nhằm tiết giảm chi phí. Tình hình còn khó khăn hơn đối với nhóm các tòa nhà cũ khi được ghi nhận mức hấp thụ âm.

Còn theo nghiên cứu của Knight Frank Việt Nam, trong ba tháng của quý II/2023, tại TP. Hồ Chí Minh giá thuê văn phòng hạng A được chào cho thuê trung bình ở mức 58,92 USD/m2/tháng, tăng khoảng 2% so với quý I. Đồng thời, tỷ lệ trống đã giảm còn 4,2% trong khi tỷ lệ trống của quý I/2023 là 4,9%.

Mặc dù vậy, bắt đầu từ quý III trở đi, thị trường bất động sản văn phòng sẽ đón thêm hàng nghìn m2 mặt bằng cho thuê mới. Khi đó, thị trường có thể phải đối diện với nguy cơ cung vượt cầu mới. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và B có thể sẽ giảm khoảng 20% trong 3 tháng tới và tỷ lệ trống của bất động sản văn phòng cho thuê có thể tăng từ 15-20 điểm % vào cuối năm 2023 do ảnh hưởng bởi những khó khăn của nền kinh tế. Riêng phân khúc hạng A, giá thuê có thể sẽ chạm mức 53 USD/m2/tháng và tỷ lệ bỏ trống vọt lên mức 29% vào thời điểm cuối năm 2023. Đến cuối năm 2024, giá thuê phân khúc hạng A chỉ còn khoảng 48,50 USD/m2/tháng và 44,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025.

Đối với văn phòng hạng B, giá thuê được dự báo còn giảm thê thảm hơn vào cuối năm 2023 khi chỉ còn 28,50 USD/m2/tháng. Đến cuối năm 2024, giá thuê cảu phân khúc này chỉ còn khoảng 26,50 USD/m2/tháng, và 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Đồng thời, tỷ lệ trống cũng có thể sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

Ông Leo Nguyễn - Giám đốc bộ phận chiến lược và Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam - nhận định, từ nay đến cuối năm 2023, giá thuê sẽ tiếp tục giảm và tỷ lệ mặt bằng trống sẽ tăng lên do làn sóng trả mặt bằng chưa dừng lại cũng như diện tích mặt bằng đến từ nguồn cung mới.

Có cùng đánh giá, Cushman & Wakefield Việt Nam cũng dự báo tỷ lệ trống bình quân tất cả các phân khúc văn phòng có thể tăng vọt lên 13,2% ở thời điểm cuối năm và tăng 9,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.

“Trong bối cảnh hiện nay của nền kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, bao gồm cả người có mặt bằng cho thuê. Làn sóng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra vùng ven cũng như thu hẹp mặt bằng văn phòng đã diễn ra phổ biến nhiều tháng nay và sẽ vẫn tiếp tục ít nhất là đến cuối năm 2023”, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield cho biết. 

Trước những dự báo về những khó khăn trong giai đoạn nửa cuối năm 2023, theo các chuyên gia, phía cho thuê cần cung cấp những dịch vụ một cách linh hoạt và tốt nhất cho khách hàng mới có thể giữ chân khách hàng cũ của mình ở lại cũng như thu hút khách hàng mới. Đối với những mặt bằng mới đưa vào khai thác, áp lực về giá và tỷ lệ lấp đầy sẽ lớn hơn những mặt bằng cũ. Vì vậy, cần có chiến lược cạnh tranh phù hợp cả về giá và dịch vụ đi kèm nhằm đảm bảo hiệu quả kinh doanh trong dài hạn.