Bất động sản văn phòng năm 2023 không còn giữ được “phong độ”

Thứ bảy, 15/04/2023-20:04

Không còn những diễn biến tích cực, ở thời điểm hiện tại dường như bất động sản văn phòng đã “ngấm đòn”, tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Cung - cầu đều thay đổi

Theo vnbusiness, Báo cáo vừa công bố của JLL Việt Nam chỉ ra, trong quý I/2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Tại Hà Nội, nguồn cung có thêm 23.000m2 sàn hạng A tại trung tâm. Tại TP. HCM có thêm 16.200m2 diện tích văn phòng hạng A so với quý trước.

Nguồn cung cải thiện nhưng nhu cầu lại sụt giảm khiến tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng khu vực trung tâm TP. HCM tăng 5,6%. Trong khi tỷ lệ trống tại Hà Nội là 23,2%, tăng 3,9% theo quý.

Chuyên gia của JLL cho rằng, trong bối cảnh kinh tế hiện tại đang khó khăn, một số khách hàng thuê văn phòng hạng A tại trung tâm đã chuyển sang những lựa chọn tiết kiệm hơn như văn phòng hạng B, nhà phố thương mại, hay ra hẳn vùng ven.

Doanh nghiệp công nghệ tiếp tục thay đổi thị trường văn phòng

Có thể thấy, trong vài năm gần đây, các công ty công nghệ phát triển mạnh mẽ đã định hình lại thị trường văn phòng. Phương thức làm việc kết hợp với Hybrid working diễn ra phổ biến từ giai đoạn đại dịch cho tới hiện tại.

Nguồn cung cải thiện nhưng nhu cầu lại sụt giảm khiến tỷ lệ trống văn phòng hạng A tăng cao

Tại TP. HCM, giá thuê văn phòng hạng A khu trung tâm trung bình trong quý I/2023 ở quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm 0,5% so với quý trước đó. Văn phòng khu ngoài trung tâm có giá thuê ở mức 27,1 USD/m2/tháng, không có biến động nhiều.

Tại Hà Nội, nhu cầu văn phòng hạng A khu trung tâm tiếp tục chậm lại trước bối cảnh các doanh nghiệp lo ngại về việc kinh tế bất ổn. Điều này đã phản ảnh qua tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý I tại Hà Nội khi chỉ đạt 3.637 m2, giảm 17,6% theo quý và 16,8% theo năm.

Sự suy yếu về cả cung và cầu trên thị trường văn phòng cho thuê ngay trong quý đầu năm đang khiến không ít người bất ngờ. Bởi trước đó, phân khúc này trong năm 2022 đầy sôi động, cầu vượt cung và tỷ lệ lấp đầy về mức trước dịch, chủ đầu tư nắm quyền chủ động.

Hơn nữa, trong năm qua. phân khúc bất động sản văn phòng đã dẫn sóng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), có hàng loạt thương vụ đình đám. Điển hình là Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place nằm trong khu trung tâm Hà Nội từ CapitaLand Development, giá trị mua lại là 550 triệu USD.

Hay thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One Saigon. Dự án bất động sản này có vị trí đặc địa tại Quận 1, TP. HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, trung tâm thương mại và căn hộ chung cư, tổng diện tích sàn là 124.100 m2.

Khủng hoảng thừa sắp xảy ra

Các diễn biến sôi động trong năm 2022 tưởng chừng sẽ trở thành bước đệm cho phân khúc văn phòng bùng nổ vào năm 2023, nhưng thực tế những khó khăn của các ngành sản xuất kinh doanh, “túi tiền” của người dân đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Đầu năm 2023, các chủ tòa nhà bắt đầu loại bỏ các chính sách ưu đãi, chi phí theo đó tăng trở lại

Anh Lân - chủ một văn phòng môi giới khu vực Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, sau dịch Covid, văn phòng cho thuê khu trung tâm thành phố gần như đã được phủ kín. Chẳng hạn như các tòa văn phòng hạng A, B trên đường Cầu Giấy được cho thuê với giá từ 260.000 - 350.000 đồng/m2/tháng.

Nguyên dân vì nền kinh tế đã khôi phục dần trở lại hậu giãn cách. Trong đó, nhiều doanh nghiệp “ăn nên làm ra” trong thời kỳ dịch bệnh đã chớp cơ hội ưu đãi về giá, phụ phí, điều kiện thuê từ các chủ đầu tư văn phòng, cao ốc khu vực trung tâm, để chuyển nơi làm việc.

Tuy nhiên, ngay từ đầu năm nay, các chủ tòa nhà bắt đầu loại bỏ các chính sách ưu đãi, chi phí theo đó tăng trở lại, giá không còn mềm nên khách thuê buộc phải tính toán lại và có thể dạt ra ngoài trung tâm để tiết kiệm chi phí.

Theo anh Lâm, sức cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn. Điển hình như tòa nhà mới hoàn thành Lancaster Luminaire đang có lượng giao dịch khá ít. Thị trường ngoài trung tâm vẫn chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thuần âm vì sự cạnh tranh từ những tòa nhà hạng B trong khu vực.

JLL Việt Nam cho rằng, tới cuối năm 2023 sẽ có một dòng cung mới khoảng 64.000 m2 gia nhập thị trường, dự kiến đẩy tỷ lệ trống thị trường văn phòng tại Hà Nội lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cầu đang phục hồi với tốc độ rất chậm.

Tương tự tại TP. HCM cũng đang dự báo sức cạnh tranh tăng mạnh, bởi trong bối cảnh khả năng hấp thụ văn phòng giảm thì nguồn cung văn phòng hạng A lại tăng tới 84.000 m2, với 2 dự án The Hallmark và The MEET.

Tiềm năng tăng trưởng của loại hình bất động sản văn phòng tại Việt Nam vẫn còn lớn

Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng Savills Việt Nam - Bà Lai Thị Như Quỳnh, cho biết đến năm 2023, TP. HCM dự kiến có thêm nhiều dự án văn phòng hạng A. Không chỉ ở trung tâm mà ngoài trung tâm cũng sẽ tăng. Riêng Thủ Thiêm sẽ có nguồn cung mới lên tới khoảng 80.000 m2.

Có nhiều người lo ngại về một cuộc “khủng hoảng” thừa văn phòng hạng A khu vực trung tâm. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, có thể tỷ lệ hấp thụ giảm vì nguồn cung mới tăng cao, song tiềm năng tăng trưởng của loại hình bất động sản văn phòng tại Việt Nam vẫn còn lớn.

Giám đốc Cấp cao - Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội - Bà Hoàng Minh Nguyệt đánh giá lợi thế về giá thuê của Việt Nam đang thấp hơn so với các nước trong khu vực. Điều này giúp thị trường văn phòng trong nước có tiềm năng rất tốt, thu hút nhiều nhà đầu tư quốc tế xây dựng những tòa nhà chất lượng cao.

Đáng chú ý, kết quả thăm dò đã chỉ ra “cơn khát” văn phòng tại TP. HCM và Hà Nội có thể kéo dài tới năm 2025. Đây là cơ sở tốt để những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh trong và ngoài nước cân nhắc nhảy vào phân khúc này để đón đầu cơ hội và giành được thị phần.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư hiện phải cân nhắc đa dạng sản phẩm, thay vì “tất tay” tại khu trung tâm, hiện nay nên phát triển văn phòng ngoài trung tâm. Đồng thời, không nên chạy đua về giá, sẽ làm mất sức cạnh tranh và khiến khách phải “tháo chạy” khỏi vùng lõi quá đắt đỏ.

Theo: Reatimes.vn

Copy link

Tạo tin đăng