Thị trường bất động sản văn phòng và nhà ở có dấu hiệu ấm lên

Hà Nội

Theo vneconomy.vn, số liệu của Savills cho biết, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III gồm 5.353 căn hộ, tăng 235% theo quý và 69% theo năm. Nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Trong đó, 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%.

Số lượng giao dịch đạt 3.605 tăng 61% theo quý và 49% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng 8 chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 33%.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2018. Nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng dẫn đến thúc đẩy giả căn hộ tăng.

Giá căn hộ từ 2 - 4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ. Với giả thuê theo tháng trung bình là 15 triệu VNĐ/căn và giá bán trung bình là 3 tỷ VNĐ/căn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 8%.

Theo kế hoạch, Hà Nội sẽ bố trí 1.868 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm 1.384 ha ở đô thị và 484 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo Chương trình Phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 98.600 căn.

Trong quý IV/2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm 80% nguồn cung căn hộ. 

Các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận. Nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt để các dự án thành công.

Về nguồn cung biệt thự liền kề gồm 489 căn đến từ 3 dự án mới gia nhập thị trường và từ giai đoạn sau của ba dự án đang hiện hữu, tăng 235% theo quý và 117% theo năm. Nguồn cung sơ cấp thị trường đạt 1.180 căn từ 15 dự án, tăng 19% theo quý và 8% theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ thấp. Hoạt động thị trường giảm nhẹ -1% theo quý nhưng tăng 42% theo năm với 299 căn đã bán. Sản phẩm nhà liền kề được quan tâm nhiều nhất, chiếm 75% số căn đã bán của thị trường. Việc siết chặt tín dụng vẫn tiếp tục khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý này giảm -5 điểm % theo quý xuống còn 25%. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý III đã được hấp thụ tốt, chiếm 75% số lượng giao dịch của thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình của thị trường biệt thự giảm - 14% theo quý và giá liền kề giảm -9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh, trong khi giá bản sơ cấp của shophouse tăng 5%. Tuy nhiên, tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Savills cho rằng, các dự án tại phía Đông Hà Nội được hưởng lợi thế từ loạt dự án hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm thành phố như đường Vành đai 2 kéo dài, cầu Vĩnh Tuy 2 đã hoàn thành, sắp có thêm quy hoạch đường Vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo. 

Hà Nội ghi nhận nguồn cung trong quý IV thấp hơn, dự kiến chỉ có 995 căn hộ từ 7 dự án. Dự báo những dự án có vị trí và giá cả kém hấp dẫn sẽ gặp nhiều khó khăn khi phải cạnh tranh với các đối thủ khác ở những địa phương lân cận để có hấp thụ tốt. 

TP Hồ Chí Minh

Nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ trong quý III tại TP Hồ Chí Minh là 6.600 căn giảm -51% theo quý, nhưng tăng 120% theo năm. Thành phố Thủ Đức có nguồn cung sơ cấp lớn nhất chiếm 49% thị phần, tiếp theo là Quận 1 với 20%.

Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung mới đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm -82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Lượng giao dịch giảm -89% theo quý, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm -54 điểm phần trăm theo quý đạt mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới có mức hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay với 20%.

Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ 35% do giá cao; hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu đồng/m2. Giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức giá tăng 10% đối với các căn mới. Giá sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh tăng có thể đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận như Bình Dương.
Giá căn hộ tăng và tiến độ xây dựng khó lường trên thị trường sơ cấp đã làm tăng sức hút đối với thị trường thứ cấp. Các căn hộ thứ cấp có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp; tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ có thể là một thách thức đối với người mua.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên căn hộ cùng hạng và quận, các căn Hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng -35% và ở căn Hạng C mức chênh lệch này là lên tới -50%. Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn tại các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn. Tại Quận 7, chênh lệch Hạng B là -35% và Hạng C là -60%; trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của Hạng C chỉ là -26%.

Trong quý III/2022, giá thứ cấp giảm ở Quận 1, 3 và TP Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh rằng chủ nhà, nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản,

Theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP Hồ Chí Minh cần 15 triệu m2 nhà ở từ các dự án thương mại, khoảng 90% là chung cư. Như vậy, TP Hồ Chí Minh sẽ cần gần 260.000 căn đến năm 2025 hoặc 47.000 căn mỗi năm. Đến năm 2025 sẽ cung cấp hơn 133,400 căn, chỉ đáp ứng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch. Quận 2 có nguồn cung tương lai nhiều nhất (27%), trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 34% nguồn cung quận hoặc 9% tổng nguồn cung tương lai.

Trong quý IV, nguồn cung sẽ lên tới hơn 4200 căn từ 18 dự án đang triển khai và 4 dự án mới. Dự báo, dòng vốn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt sẽ ảnh hưởng tới chủ đầu tư và cả người mua. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, gia tăng dân số và đô thị hóa cao ở Việt Nam là động lực cho bất động sản thời gian tới. Nền kinh tế Việt Nam đang hoạt động tốt trong bối cảnh bất ổn toàn cầu, với GDP dự báo tăng 6,7% vào năm 2022 và 6,9% vào năm 2023. Lạm phát dự kiến sẽ đạt 3,7% theo Focus Economics. Trong 9 tháng đầu của năm 2022, FDI đổ vào bất động sản chiếm 19% dòng vốn FDI với 3,5 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có cái nhìn lạc quan vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói chung.