M&A vẫn rất khiếm tốn, bao giờ thị trường mới khởi sắc?

Vẫn đang đà chạy

Vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn khó khăn... là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là cách để doanh nghiệp có được dòng tiền trả nợ, tránh bị sụp đổ và tiếp tục khai thác các dự án khác.

Đó chính là lý do nhiều chuyên gia dự báo thị trường M&A sẽ tăng nhiệt vào năm 2023. Tuy nhiên, những gì đã và đang diễn ra cho thấy, điều đó chưa xảy ra. M&A vẫn chỉ đang ở giai đoạn chạy đà những tháng qua.

Trong gần 6 tháng của năm 2023, thị trường bất động sản dù thu hút sự chú ý của không ít tổ chức trong và ngoài nước, các giao dịch lớn được quan tâm nhiều nhưng vẫn chưa đến hồi chốt.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hiện có số lượng lớn doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, nhằm cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh, mặc dù vậy số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay và thương vụ M&A bất động sản lớn chưa hiện diện.

“Chính tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp chỉ đủ tiềm lực giao dịch thương vụ giá trị nhỏ, trung bình. Mặt khác, còn rất ít nhà phát triển trong nước có khả năng thu xếp dòng vốn để mua giữa bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại”, chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư nước ngoài đến từ: Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... nhưng hầu hết những thương vụ mới chỉ trong quá trình thẩm định hoặc đàm phán.

Lý giải về tình trạng này, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thuyết phục. Bên cạnh đó, việc không chốt được thương vụ còn xuất phát từ quá trình đàm phán, do chiếm ưu thế về dòng tiền mà bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua giá thấp, ưu tiên dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng tương lai, giá bán lại giảm từ 10%-20%. Trong khi doanh nghiệp rất khó đồng ý bán rẻ tài sản của mình, sau khi đã tập trung công sức, chi phí cho tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Bên cạnh việc "lệch pha" giữa người bán và người mua thì vẫn còn đó những rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá, điển hình là ách tắc pháp lý. Điểm nghẽn này khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Khởi sắc vào cuối năm

Quá trình M&A thường kéo dài, kể cả khi các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý thì quá trình thương lượng cũng sẽ kéo dài từ 1 đến 1,5 năm. Do vậy, nếu tính từ thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó vào tháng 4/2022, thì ít nhất cũng phải đến cuối năm 2023 hay đầu năm 2024 các thương vụ thành công mới xuất hiện.

Một tia sáng cho thị trường M&A bất động sản năm 2023 là các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường đang quay trở lại. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn với sự sụp đổ của một số ngân hàng lớn, thị trường Việt Nam lại đang hấp dẫn hơn so với các nước khác.

“Thông thường, các thị trường khác có biến động về chính trị, kinh tế…, thì ngay lập tức, các nhà đầu tư bất động sản đổ vào Việt Nam như là mội nơi an toàn”, bà Trang Bùi chia sẻ.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Việt Nam cũng đồng quan điểm với bà Trang Bùi. Theo ông, Việt Nam dù chỉ là một điểm đến rất nhỏ trên bản đồ đầu tư toàn cầu, nhưng các nhà đầu tư quốc tế vẫn luôn tìm kiếm cơ hội. Đối với một thị trường 100 triệu dân như Việt Nam, nhu cầu với toàn bộ loại hình bất động sản từ nhà ở, bất động sản công nghiệp đến bán lẻ, văn phòng, khách sạn... đều ở mức cao.

Thực tế, Savills hiện đang nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Đây là dữ liệu để Savills nhận định, năm nay, các hoạt động M&A sẽ được thúc đẩy nhiều hơn so với năm ngoái.

Giải pháp để tăng tốc M&A

Dù giai đoạn hiện nay là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư thâm nhập ngành và mở rộng danh mục đầu tư, nhưng để thị trường M&A thực sự sôi động thì các điểm nghẽn cần được khơi thông.

Về điều này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị, cần cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án, hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã “đuối” thì làm gì còn nguồn lực đầu tư giai đoạn tiếp. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư khác có nguồn lực tiếp tục thực hiện dự án.

Ngoài ra, để hoạt động M&A diễn ra thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây là cơ quan giúp cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.

Đồng thời, kết nối chủ đầu tư với nhà đầu tư thực hiện kêu gọi đầu tư, hoặc M&A dự án, giúp dự án tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Từ đó, mang đến chất lượng cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.

Yếu tố quan trọng cho sự thành công của giao dịch M&A luôn là xác định đúng nhà đầu tư, đúng cơ hội. Bà Trang Bùi cho rằng, cơ hội đầu tư đúng có thể được coi là một dự án có tính khả thi thuộc sở hữu của một đối tác tốt và đáng tin cậy. Trong khi đó, các nhà đầu tư phù hợp là những người hiểu bản chất của thị trường mới nổi, có mức độ chấp nhận rủi ro nhất định, kỳ vọng mức lợi nhuận hợp lý và các cam kết mạnh mẽ trong việc hoàn thành các giao dịch.

Thế nên, nhà đầu tư cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng ở cả cấp độ dự án và cấp độ công ty trong tất cả khía cạnh của các vấn đề pháp lý, tài chính và thuế trước khi xác định mức độ chấp nhận cấu trúc giao dịch và ký kết hợp đồng mua bán ràng buộc. Ngoài ra, cả hai bên sẽ cần phải linh hoạt và hiểu nhau để có thể đạt được các điều khoản thương mại cùng có lợi.