Thị trường BĐS chờ đợi các thương vụ M&A lớn lộ diện để giải tỏa cơn "khát vốn"

Theo Zingnews, cách đây vài ngày, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) thông báo vừa tư vấn thành công một danh mục đầu tư gồm 2 khách sạn 3 sao và 4 sao ở Quận 7, TP. Hồ Chí Minh, cùng với một khách sạn 5 sao ở Indonesia. Trong đó doanh nghiệp phát triển bất động sản Everland Opportunities IX Limited của Hong Kong đã chi 106,1 triệu USD  để mua lại các tài sản này từ Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - công ty con của tập đoàn đến từ Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT).

Đáng nói là, các khách sạn này từng được rao bán từ năm 2020 khi hoạt động với công suất hạn chế và chìm trong thua lỗ. Tính đến nay, đây cũng là thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong năm nay ở khu vực Đông Nam Á.

Những dự án nào vừa được sang tay?

Thời điểm này, Công ty TNHH Phát triển THT cũng chuyển nhượng dự án Tổ hợp không gian sáng tạo CMC tại khu đô thị Tây Hồ Tây cho Công ty CP Tập đoàn Công nghệ CMC, sai hơn 10 năm được phê duyệt nhưng không triển khai. Được biết, dự án có tổng quy mô 1,13 ha và dự kiến có số vốn đầu tư lên tới 1.789 tỷ đồng.

Ngoài ra, gần 20 dự án thành phần bên trong khu đô thị này cũng được bán lại cho các nhà đầu tư khác. Trong đó, tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp Landmark 55 - dự kiến là tòa nhà cao tầng thứ 3 của Hà Nội - đã thuộc sở hữu của Công ty CP Taseco Invest.

Mặc dù không mau đứt nhưng Tập đoàn Keppel (Singapore) mới đây cũng công bố chi khoảng 3.180 tỷ đồng để mua cổ phần của 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức của Khang Điền. Theo đó, tập đoàn này nắm trong tay 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền sở hữu 51% còn lại.

Được biết, theo kế hoạch, hai chủ đầu tư này sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích đất khoảng 11,8 ha. Tổng mức chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm cả chi phí đất đai dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng.

Chia sẻ với báo chí hồi tháng 5, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam tiết lộ, bộ phận tư vấn đầu tư của hãng đang thực hiện hơn 5 thương vụ mua bán và sáp nhập với giá trị một giao dịch khoảng 50-100 triệu USD.

Trong đó, 3 cuộc đàm phán liên quan đến các tòa nhà văn phòng hiện đang vận hành tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, với bên mua là các nhà đầu tư tổ chức từ nước ngoài. Cùng với đó là một số tài sản khách sạn hiện đang trong tầm ngắm của nhà đầu tư trong nước.

Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và tìm kiếm M&A các dự án bất động sản tại Việt Nam đang tăng lên. Trong đó, nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc,  Nhật Bản, Singapore, Đài Loan, Malaysia,...

Trong một sự kiện dành cho 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới ở Cushman & Wakefield Singapore được tổ chức hồi tháng 3, Việt Nam đã được chỉ ra là một trong 3 thị trường đầu tư bất động sản được ưa thích nhất, bên cạnh các nước như Nhật Bản và Australia.

Ông Matthew Bouw, Giám đốc điều hành toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) của Cushman & Wakefield cho biết, hầu hết các nhà đầu tư ngoại đều muốn đến Việt Nam thông qua việc hợp tác với doanh nghiệp nội địa nhằm hạn chế các rủi ro của một thị trường mới nổi, vì vậy thị trường sẽ còn chứng kiến các thương vụ lớn trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản chờ đợi sự xuất hiện của các thương vụ M&A lớn 

Tuy nhiên, theo VARS, số lượng giao dịch thành công đến nay chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Những thương vụ mua bán - sáp nhập lớn vẫn chưa lộ diện. Lý do bởi tình hình kinh tế khó khăn khiến các doanh nghiệp đa ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình. Trong khi rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để có thể mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao.

Do đó, VARS nhận định, lượng giao dịch các thương vụ tỷ USD chỉ có thể kỳ vọng tăng từ dòng vốn nước ngoài. Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ vẫn chỉ đang trong quá trình thẩm định và đàm phán.

Nguyên nhân được cho xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, vị trí đẹp, có tiềm năng và giá bán giảm từ 10-20%. Trong khi đó, các doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức cũng như chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Ngoài ra, VARS cho biết thêm, một phần nguyên nhân khác dẫn đến việc hai bên không chốt được thương vụ là bởi nhiều chủ đầu tư dự án vẫn tiếc, đặt kỳ vọng quá cao, khó khăn vẫn đòi có lãi nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Mặt khác, những rào cản xoay quanh yếu tố pháp lý cũng khiến nhiều dự án dù muốn nhưng cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng bởi hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai rất phức tạp.

VARS kiến nghị, để có nhiều thương vụ M&A thành công, cần cho phép và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần của dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. 

Bên cạnh đó, thị trường cũng cần có một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt để tổ chức các chương trình kết nối, hỗ trợ các đối tượng tham gia vào thị trường. Đây sẽ là cơ quan cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.