M&A - Phao cứu sinh cho các doanh nghiệp bất động sản

Lối thoát cho các doanh nghiệp bất động sản

Hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều đang trong giai đoạn khó khăn về nguồn vốn, đặc biệt là tín dụng ngân hàng thắt chặt, lãi suất tăng cao, sức mua của thị trường giảm sút và cùng với các yếu tố kinh tế lớn tác động vào Việt Nam. Điều này đã thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc quan tâm hơn việc liên doanh nhà đầu tư, kêu gọi vốn mới thông qua hình thức M&A, chuyển nhượng phần vốn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Việt Nam có nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư tổ chức trong nước lẫn ngoài nước. Đây được xem là hướng đi giúp các doanh nghiệp bất động sản xoay xở dòng tiền để trả nợ, tránh được tình trạng sụp đổ, giải thể và mang được dòng tiền mới để tiếp tục duy trì triển khai các dự án khác.

Theo báo cáo Savills VietNam, các thương vụ M&A trong năm 2022 có tổng giá trị giao dịch đạt 1,7 tỷ USD, đạt mức kỷ lực trong 5 năm qua. Riêng đến quý I/2023, giá trị các giao dịch của các thương vụ M&A đạt mức gần bằng cả năm ngoái, chủ yếu là dòng vốn ngoại. Hiện nay, Savills đã nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước và thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Dự báo trong thời gian tới, các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Đặc biệt, trong ba tháng đầu năm 2023, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn so với các nước khác. Trong đó, 50% số nhà đầu tư đến từ Singapore, HongKong, đây đều là các tên tuổi mới trên thị trường, ngoài ra còn có cả Nam Phi, Saudi Arabia.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong khoảng hơn một năm nay, thị trường M&A đang dần trở nên sôi động hơn trong lĩnh vực bất động sản. Một số doanh nghiệp đã mạnh tay đầu tư cho M&A để có cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh. Đặc biệt là đối tượng nhà đầu tư đang có sẵn dòng tiền và sẵn sàng rót vốn cho các dự án có tiềm năng.

Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện. Tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Trong khi đó cũng có rất ít nhà phát bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Còn nhiều rào cản hoạt động M&A

Mặc dù các doanh nghiệp nước ngoài thường hướng đến M&A dự án bất động sản tại Việt Nam nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong hành lang pháp lý của các dự án bất động sản, điều này gây bất lợi và do dự cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Các chuyên gia cho rằng, để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào Việt Nam không hề đơn giản bởi còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như pháp lý, cơ cấu vốn, dòng tiền,… Thực trạng hiện nay các dự án gần như đều đang bị ách tắc pháp lý, thời gian hoàn thiện thủ tục quá lâu, khó tiếp cận được sản phẩm, các doanh nghiệp chưa minh bạch về tài chính, đặc biệt chưa có đơn vị kiểm toán độc lập. Điều này gây cản trở cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quyết định tham gia vào các dự án.

Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, số lượng nhóm các nhà đầu tư ngoại quan tâm và tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Trong đó nổi bật là những nhóm đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia, Đài Loan,… Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân được cho là do xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về doàng tiên nên bên mua thường mặc cả, đưa mức giá thấp. Họ ưu tiên đối với những dự án có tính pháp lý sạch, vị trí đẹp và có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10 – 20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động. 

VARS cho biết thêm, còn tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Những ách tắc trong pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp gây cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý. 

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công. Kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.  

Bởi khi họ đã "đuối" sẽ không còn nguồn lực để tiếp tục đầu tư trong giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án. 

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua mà không gây thiệt hạn cho bên bán, thị trường rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín và hiệu quả./.