Thị trường bất động sản cần thời gian thẩm thấu các chính sách

Tình trạng "sức khỏe" của bất động sản còn yếu

Theo báo cáo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), từ đầu năm 2022 đến hết quý 1/2023 thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân. “Nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua.

Cụ thể, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch covid); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Quý 1 năm 2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.

VARS cho biết thêm, thị trường bất động sản không chỉ thiếu hụt nguồn cung mới mà còn luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng. Do các sản phẩm đang tồn tại còn nghèo nàn, phần lớn đến từ những dự án cũ và không đủ sức hấp dẫn với khách hàng hiện nay. Niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản ngày càng sụt giảm trầm trọng.

Nguyên nhân khiến số lượng giao dịch giảm sút còn do lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút tiền nhàn rỗi khách hàng vào kênh ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, khó khăn trong việc vay vốn mua bất động sản, khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung khiến khách hàng không “mặn mà” với kênh đầu tư này.

Theo ông Rich Nguyễn, chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân cho biết: “Chu kỳ kinh tế bao giờ cũng trải qua 3 giai đoạn: suy thoái, phục hồi, tăng trưởng và thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn suy thoái. Hiện nay đã đang ở quý II/2023 nhưng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu phục hồi, mặc dù phía Nhà nước đã đưa ra một số chính sách nhằm kích thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa đủ quyết liệt”.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, thị trường đang có độ lệch pha cung cầu ở mức cao khi có rất nhiều dòng sản phẩm cao cấp, căn hộ hạng sang, dịch vụ hiện đại nhưng lại thiếu đi mất những phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu cho người dân. Những phân khúc từ 1 – 2 tỷ đồng gần như không còn trên thị trường, năm 2021 phân khúc này chiếm 2%, năm 2022 phân khúc này chiếm 1% và năm 2023 chưa có sản phẩm nào mới cả.

Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề cần chưa giải quyết dứt điểm dẫn đến thị trường chưa thể phục hồi được, đặc biệt là về mặt pháp lý bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và vẫn phải mất một thời gian nữa thì các vấn đề của pháp lý mới được thông qua.

Kỳ vọng thị trường bất động sản vượt qua khó khăn

Đã ba lần ngân hàng điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng thương mại cũng dự kiến giảm 0,3 – 0,5% lãi suất cho vay. Theo các chuyên gia, đây chính là cầu nối giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi sinh ổn định, kỳ vọng đến cuối năm tình hình thị trường bất động sản sẽ được cải thiện theo chiều hướng tốt lên so với thời điểm hiện nay.

Ông Rich Nguyễn nhận định, thị trường bất động sản trầm lắng hay tăng trưởng luôn có mối quan hệ mật thiết với lãi suất ngân hàng. Khi những “nút thắt” về tín dụng được gỡ bỏ sẽ giúp nhu cầu của thị trường tăng trở lại và cũng là lúc bất động sản ở thực trở thành điểm hút dòng tiền, tăng tính cạnh tranh với các phân khúc khác.

Khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có những tác động tích cực cho cả bên mua và bên bán bất động sản, giúp gia tăng lượng giao dịch bất động sản trở lại. Từ đó, tạo nên tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản, điều này được kỳ vọng sẽ là động lực giúp thị trường bất động sản nhanh chóng phục hồi và tăng trưởng trở lại.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, áp lực chi phí vốn với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới.

Về phía các doanh nhiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc sản phẩm, tiếp tục lựa chọn đầu tư những dự án có triển vọng đưa sản phẩm vào thị trường như phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực để có các sản phẩm sớm thanh khoản, tránh tình trạng đầu tư dàn trải, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin giữa các nhà đầu tư và người mua.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang đón nhận tín hiệu tốt về giảm lãi suất, sẽ giúp giải quyết được vấn đề thanh khoản trong thời gian sắp tới vì nhiều người còn tâm lý e ngại xuống tiền do lãi suất cao, làm giảm thanh khoản. Nếu lạc quan, thị trường bất động sản sẽ hồi phục bắt đầu từ cuối năm nay. Khi đó, giá bất động sản sẽ ở mức hạ nhiệt hơn, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Bên cạnh đó, hiện nay về phía Chính phủ, các bộ ngành đang tích cực ban hành những chính sách tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Đặc biệt là các giải pháp về pháp lý và vốn, thúc đẩy phát triển thị trường hoạt động theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Nhìn nhận thực tế của thị trường bất động sản hiện nay sẽ rất khó có thể phục hồi trong "một sớm một chiều" mà cần thời gian để "thẩm thấu" những động thái tháo gỡ trên, đây sẽ là động lực giúp tăng khả năng tiếp cận vốn, sành lọc thị trường để có thể kỳ vọng trong năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới cho người dân.