Tháo gỡ mạnh hơn nữa thị trường bất động sản

Thị trường nhà ở vẫn trầm lắng

Chia sẻ tại Tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn" sáng ngày 14/6, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nếu chỉ đánh giá thị trường bất động sản ở phân khúc nhà ở là không khách quan, bởi bất động sản bao gồm tất cả các phân khúc, một số phân khúc khác để phục vụ cho nền kinh tế như: phân khúc bất động sản thương mại, phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistic, phân khúc bất động sản về data center, lưu trữ dữ liệu... Những phân khúc này hiện nay đều đang được ghi nhận rất sôi động, nhu cầu vẫn tăng cao.

Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung ở các nơi đều còn khá chậm. Ghi nhận tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các phân khúc nhà liền thổ, trong quý I/2023 tại chỉ có khoảng 42 căn phát sinh giao dịch (giảm 76% so với quý IV/2022); đối với phân khúc căn hộ, tổng giao dịch 1.300 căn (tăng 32%), có dấu hiệu lạc quan cho thị trường hiện nay.

Riêng tại thị trường nhà ở Hà Nội, trong quý I/2023 hầu như không có dự án mới được mở bán đối với cả hai phân khúc nhà liền thổ và căn hộ.

“Trong quý II/2023 thị trường nhà ở vẫn còn rất trầm lắng, các nhà đầu tư vẫn cần thời gian để quan sát những dấu hiệu của thị trường. Một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản của thị trường hiện nay là lãi suất ngân hàng ở mức cao, lãi vay hơn 10%, lãi suất huy động ở quý I, có thời điểm lên 9,7-10%. Do đó, nhiều người có tiền lại cân nhắc gửi ngân hàng, từ 6 tháng đến 1 năm”, bà Trang chia sẻ.

Cũng theo báo cáo Cushman & Wakefield Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, tâm lý e ngại mở bán các cự án mới của các chủ đầu tư cũng được thể hiện khi nguồn cung tiếp tục chững lại, chỉ còn hơn 2.000 căn mở bán, giảm 4% theo quý và giảm 11% theo năm. Trong đó, tất cả các dự án mở bán trong quý I đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Thị trường nhà liền thổ không có nguồn cung mới nào được bán ra. Trong khi đó, quý I/2023 tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về lượng tiêu thụ tại Hà Nội với 35 căn bán được, giảm 51% so với cùng kỳ quý trước và 92% so với cùng kỳ năm trước.

Quyết liệt giải phóng hàng nghìn dự án đang bị đắp chiếu

Tại buổi tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các bộ ngành đã vào cuộc rất quyết liệt, nhưng để giải quyết vấn đề về chính sách, pháp lý, pháp luật không dễ. Hiện nay vẫn còn quá nhiều luật, thậm chí phải xử lý các mâu thuẫn của các luật. Đây là bài toán khó của thị trường.

Về dài hạn, việc sửa các luật là cần thiết và các luật này hiện nay cũng đang được các ban soạn thảo, các bộ ngành đang xây dựng. Tuy nhiên, quá trình sửa luật này cần phải được thực hiện nhanh hơn, rút ngắn hơn, đặc biệt là đối với Luật Đất đai. Đây là một trong những luật quan trọng và có tác động đến hầu hết các luật khác, là luật gốc để xử lý các vấn đề trong quá trình phát triển bất động sản.

Ông Đính cho biết thêm, hiện đang phân nhóm các dự án bất động sản, có những dự án đã hoàn thành, có những dự án đã xong nhưng vẫn chưa xử lý được, có những dự án đang dở dang nhưng thủ tục còn vướng hoặc năng lực chủ đầu tư không triển khai được nữa bởi vì khó khăn của thị trường, siết chặt tín dụng, khó khăn về tiền tệ… 

Một nhóm nữa là các dự án bất động sản bị vướng quá nhiều vấn đề pháp lý, năng lực của chủ đầu tư cũng không thể triển khi trong giai đoạn này vì họ hụt hơi và có thể họ cũng sắp "ngừng thở" rồi.

“Cần có giải pháp đối với từng vấn đề cụ thể, những dự án đã xong, đã hoàn thành thì phải tập trung ngay vào những dự án này, tập trung tháo gỡ pháp lý. Cần tập trung vào các nhóm này để làm thế nào đó cho các dự án phù hợp với nhu cầu của xã hội, của người dân thì nên có động thái quyết liệt. Bởi vì dự án đã xong thì tức là sự đầu tư vào đây cực kỳ lớn rồi và đang bị đọng lại, trong khi xã hội lại đang cần có hàng hóa để mua bán giao dịch.

Rõ ràng, ta phải tìm cách gỡ mạnh hơn để đưa vào thị trường các nguồn hàng và như vậy sẽ có sự tăng trưởng trong hoạt động kinh tế”, ông Đính nhận định.

Ông Đính kiến nghị giải pháp với từng nhóm dự án cụ thể:

Một là, đối với nhóm các dự án đang vướng mắc và đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư, kết nối các quỹ đầu tư… để họ có thể kêu gọi đầu tư, kêu gọi được thêm nguồn vốn, để những dự án đó tiếp tục được chạy.

Hai là, đối với dự án vướng rất nhiều pháp lý, chưa được triển khai nhiều và năng lực chủ đầu tư quá yếu, thì Nhà nước nên vào cuộc. Nhà nước mua các dự án này, thanh toán cho doanh nghiệp để họ thoát khỏi khó khăn, thoát ra khỏi sự hụt hơi mà có thể dẫn đến “đột tử”.

Nhà nước sẽ dừng dự án này, đây là dự án công, sẽ áp dụng các quy định để xử lý các điểm nghẽn trong dự án này. Sau khi đầy đủ pháp lý và đất sạch, mang ra đấu giá, lúc đó sẽ có các quỹ, các nhà đầu tư đủ năng lực tham gia đấu giá để nhận dự án về phát triển. Tức là sẽ lựa chọn được đối tượng phù hợp để tiếp tục thúc đẩy dự án đó.