Lãi suất giảm có đủ sức “phá băng” cho bất động sản?

Lãi suất “lao dốc” 

Theo Makettimes, trong năm 2022, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đều tăng cao kỷ lục đạt mức 14 - 16%/năm, tác động mạnh mẽ tới thanh khoản của bất động sản. Không chỉ những nhà đầu tư bất động sản mà người mua có nhu cầu ở thực cũng không muốn xuống tiền do dè chừng với lãi vay. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam nới lỏng, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao từ 18 - 20%, mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Động thái nới lỏng tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng cho nền kinh tế phát triển mạnh và nhanh chóng. 

Tuy nhiên, đến nửa cuối năm 2022, do tác động từ tình hình kinh thế thế giới hậu đại dịch, Ngân hàng Nhà nước đã thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, ổn định tỷ giá. Việc thắt chặt chính sách tiền tệ đã phần nào ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng kinh tế khi doanh nghiệp hạn chế vay vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh vì lo ngại rủi ro lãi suất.

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, dù đại diện Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định không siết tín dụng vào lĩnh vực này. Trong thực tế, từ những tháng cuối năm 2022, dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc đã suy giảm khá mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn.

Từ giữa tháng 3/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có 3 lần liên tiếp giảm lãi suất điều hành cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Cùng với đó, ngay sau khi quyết định giảm lãi suất điều hành lần thứ 3 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, cơ quan này đã có cuộc họp với lãnh đạo các ngân hàng thương mại. Theo đó, các ngân hàng thương mại thống nhất sẽ giảm thêm 0,3 - 0,5% lãi suất cho vay đối với tất cả các khoản vay cũ. Đây là động thái được cho là tích cực đối với nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư bất động sản. 

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ một phần chi phí vay vốn của người dân và doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn hiện nay, kích thích nhu cầu tín dụng, hỗ trợ phục hồi và tăng trưởng kinh tế. 

Dự báo về tình hình lãi suất 6 tháng cuối năm 2023, ông Lực cho rằng còn có nhiều dư địa để Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành nhưng cần xem xét tình hình lạm phát, khả năng các tổ chức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất cho vay và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. 

Thị trường bất động sản khi nào sôi động trở lại?

Động thái giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay trong thời gian qua là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Điều này không chỉ giúp các nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản giảm bớt áp lực tài chính mà những người có nhu cầu mua nhà ở thực có thể cân nhắc xuống tiền. 

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, với mức lãi suất 10 - 11% như hiện nay nhiều người mua bất động sản đã có thể tiếp cận được khoản vay mới, tuy nhiên việc mặt bằng lãi suất giảm xuống dưới 10% sẽ là điều kiện tốt để thị trường địa ốc sôi động trở lại. 

Do đó, để đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023, cần có nhiều hơn nữa chính sách về lãi suất để người mua nhà có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất 9 - 10%. Đây là cơ sở để nhà đầu tư “xuống tiền” nhanh chóng, doanh nghiệp bất động sản khơi thông được dòng tiền. 

Thời điểm cuối năm 2022, mức lãi suất huy động liên tục đạt đỉnh thu hút người dân gửi tiết kiệm tiền nhàn rỗi vào ngân hàng sau thời gian dài đầu tư vào bất động sản đã khiến thị trường địa ốc mất thanh khoản. Do đó, với những yếu tố tích cực về lãi suất cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và đây là lúc nhà đầu tư quyết định dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản hay không. 

Nếu niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng; còn nếu lãi suất huy động có giảm xuống mức dưới 10% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền nhàn rỗi này có thể quay trở lại, giúp thị trường địa ốc hồi phục.

Còn theo VARS hiện nay, thị trường đã ghi nhận tín hiệu dòng tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng và lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được với khoản vay mới với lãi suất 10 - 11%. Mặc dù vậy, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, lãi suất cuối năm 2022 và đầu năm 2023 vẫn tương đối cao, mặc dù lãi suất đã giảm nhiều lần. Điều này chỉ mới tác động một phần tới tâm lý nhà đầu tư, còn với thị trường vẫn chưa có phản ứng nhiều.
“Đến khi lãi suất vay giảm xuống 7 - 8% thị trường bất động sản lập tức có phản ứng mạnh mẽ và sôi động trở lại”, ông Toản nói.