Vấn đề “nan giải” tại thị trường bất động sản “nóng” bậc nhất toàn cầu: Loạt công ty hoặc là cùng đi lên hoặc là cùng ngã

Theo Nhịp sống thị trường, đó là thị trường bất động sản Thụy Điển. Đây vốn là quốc gia nổi bật thể hiện rõ sự căng thẳng khi lãi suất tăng. Trong khi vốn hóa của các công ty đối thủ đã mất đi hàng tỷ USD thì SBB - chủ sở hữu công ty bất động sản thương mại đang loay hoay trước khoản nợ khoảng 8 tỷ USD.

Khó khăn bắt đầu đến khi thời kỳ tiền “rẻ” trôi qua

Mạng lưới cổ phần rối rắm là điều khiến mọi thứ trở nên đáng lo hơn, được nắm giữ bởi các gia đình giàu có cũng như các tập đoàn sở hữu lượng cổ phần lớn ở các công ty bất động sản. Số cổ phần này được sở hữu nhờ đi vay trong nhiều trường hợp.

Các nhà nghiên cứu tại Colliers cho biết 13 giám đốc điều hành và gia đình đan nắm trong tay cổ phần lớn của ít nhất 34 doanh nghiệp địa ốc. Mặt khác, những công ty này sở hữu cổ phần trong ít nhất 32 doanh nghiệp bất động sản khác.

Theo Henrik Braconier, nhà kinh tế trưởng tại Finansinspektionen, cơ quan quản lý tài chính của Thuỵ Điển, sợi dây liên kết này là một điều bất lợi khi thị trường hiện nay đang hỗn loạn.

Finansinspektionen đã cảnh báo về sự mong manh của lĩnh vực bất động sản quốc gia này trong nhiều năm. Theo Braconier, hiện tại có những mối rủi ro lớn hơn mạng lưới sở hữu cổ phần rối rắm, tuy nhiên tình trạng đó càng khiến mọi thứ phức tạp hơn và tâm lý nhà đầu tư trở nên bất ổn.

Moody’s Investors Service kể từ năm 2021 đã đưa ra cảnh báo rằng các doanh nghiệp bất động sản Thụy Điển có mối tương quan chặt chẽ với nhau và điều đó có thể kéo theo hàng loạt rủi ro ở thời kỳ suy thoái.

Tại Thụy Điển, tình trạng các doanh nghiệp sở hữu chéo cổ phần của nhau từng rất phổ biến và đa phần đến nay không còn xảy ra nhiều bởi những quy định quản trị doanh nghiệp. Thế nhưng, thị trường địa ốc lại rẽ theo hướng khác. 

Qua thời gian, khi các doanh nghiệp sáp nhập hoặc chia tách, một số mối quan hệ sở hữu chéo giữa các công ty trở nên khăng khít hơn. Theo Michael Johansson, nhà phân tích tại Arctic Securities, ở một số trường hợp, các ông chủ muốn phân chia số tiền đặt cược sang một số đơn vị mà họ biết rõ thông tin.

Lãi suất thấp là một yếu tố quan trọng. Các bên đi mua nhận được thêm động lực về tài chính khi chi phí đi vay giảm. Theo các nhà phân tích, các doanh nghiệp đi tìm những khoản đầu tư sinh lời cao đã dồn tiền mua cổ phiếu của đối thủ cạnh tranh khi không thấy đủ bất động sản để có thể thâu tóm.

Ước tính của Finansinspektionen cho thấy các công ty bất động sản tại Thụy Điển có 41 tỷ USD trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn từ năm 2024 đến 2027. Đa phần trong đó được đi vay với mức lãi suất thấp hơn khá nhiều so với mức hiện nay của các ngân hàng hay thị trường trái phiếu.

Việc mạng lưới sở hữu cổ phần phức tạp có thể dẫn tới tình trạng hàng loạt cổ đông bán bớt cổ phiếu là mối lo ngại lớn. Vốn và nợ được cả doanh nghiệp và các CEO dùng để mua cổ phần của đối thủ, càng khiến vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn.

Chẳng hạn như việc một cổ phiếu bị bán tháo có thể khiến hàng loạt những yêu cầu ký quỹ, có thể buộc một hay nhiều nhà đầu tư lớn phải bán lượng cổ phần lớn trong các công ty khác. Mặt khác, cổ phiếu này sẽ chịu sức ép, nhất là nếu thị trường có rất ít người mua. Và điều đó càng dễ xảy ra khi nhiều ông lớn đầu tư đang đối mặt với trở ngại tương tự.

Những mối lo khác đến từ nguy cơ xảy ra xung đột lợi ích và mối quan hệ phức tạp khiến nhà đầu tư và nhà phân tích khó hiểu.

Sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản thương mại Thụy Điển đã khiến giá cả sụt giảm và khiến 2 CEO lao đao. Hiện nay, cổ phần của công ty bất động sản thương mại lớn nhất nước này - Balder chỉ giao dịch thấp hơn 30% so với mức đỉnh của năm 2021.

Mạng lưới sở hữu cổ phần phức tạp

Đầu tháng 6, SBB cho hay nhà sáng lập Ilija Batljan sẽ từ chức vị trí CEO và thông báo rằng ông cùng HĐQT đã chấp nhận việc thay thế ban lãnh đạo là cách tốt nhất. Cách đó một tháng, SBB đã bị S&P Global Ratings đã hạ xếp hạng xuống mức “rác” và khiến doanh nghiệp này phải hoãn đợt chia cổ tức nhằm giữ kho tiền mặt.

Trong thời kỳ lãi suất thấp, SBB đã tăng trưởng rất nhanh. Từ một công ty gần như không có gì, Batljan đã tạo nên công ty sở hữu hơn 5.000 m2 căn hộ và bất động sản công như trung tâm dưỡng lão và cổ phần trong tối thiểu 8 công ty bất động sản khác.

Người kế nhiệm Batljan -  Leiv Synnes hiện đang tìm kiếm bên mua toàn bộ hay một phần công ty. So với mức đỉnh cuối năm 2021, vốn hóa SBB giảm hơn 15 tỷ USD và cổ phiếu cũng mất hơn 90%. Vào tháng trước, SBB đã bán cổ phần trong nhà phát triển JM ở Bắc  u và các nhà phân tích cho rằng nhiều đợt thanh lý tương tự như vậy sẽ còn xảy ra nhiều.

Những khó khăn này đã làm chao đảo Batljan. Ông đã phải thanh toán nợ trái phiếu gắn với cổ phần trong SBB. Ngoài ra, ông cũng bán một số cổ phần đang giữ trong các doanh nghiệp khác. Vào cuois tháng trước, ông thông báo việc tạm hoãn trả lãi cho một số khoản nợ. Theo các nhà phân tích, có thể Batljan cần phải bán thêm một số tài sản khác.

Mặt khác, Batljan sở hữu 19% cổ phần của công ty vận hành kho bãi Logistea, của cựu CEO Castellum Rutger Arnhult.

Được coi là “ông trùm” bất động sản văn phòng của Thuỵ Điển, Castellum cuối năm ngoái đã thông báo rằng M2 Asset Management - công ty đầu tư của Arnhult buộc phải thanh lý phần lớn cổ phần đang có để đáp ứng những yêu cầu về tài chính.

Các nhà phân tích cho biết không chỉ chịu sức ép từ cổ phiếu của Castellum sụt giảm mà Arnhult còn đối mặt với tình trạng tương tự từ 2 doanh nghiệp địa ốc khác mà ông cũng nắm giữ cổ phần.  Arnhult đã bán 12,2% cổ phần Castellum với hơn 400 triệu USD cho công ty bất động sản Akelius.