Đợi mãi nhưng giao dịch bất động sản vẫn chỉ “nhỏ giọt”

Nguồn cung "nhỏ giọt"

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, báo cáo mới nhất của DKRA cho biết, tháng 5 vừa qua, lượng tiêu thụ phân khúc đất nền dự án TP. HCM và vùng phụ cận ở mức rất thấp khi chỉ đạt 139 nền, giảm 79% so với cùng kỳ năm 2022. Giao dịch thành công chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá bán trung bình dưới 15 triệu đồng/m2. 

Những dự án mở bán trong tháng vừa qua có giá tăng từ 4 - 8% so với lần mở bán trước (thời gian cách nhau khoảng 5 - 7 năm). Đất nền trên thị trường thứ cấp có giá giảm trung bình từ 2 - 10% so với cùng kỳ năm 2022. Nhưng thanh khoản vẫn chưa có thêm các tín hiệu tích cực rõ rệt. 

Nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM và các tỉnh giáp ranh trong tháng 5/2023 ghi nhận sự sụt giảm tới 95% so với cùng kỳ năm ngoái. TP. HCM và Bình Dương là hai tỉnh tập trung nhiều nguồn cung mới nhất. 

Sức cầu chung trên toàn thị trường giảm tới 98% so với cùng kỳ, tỷ lệ tiêu thụ là 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng, tương ứng với 138 căn. 

Nhiều chính sách chiết khấu “có một không hai” được các chủ đầu tư tung ra thị trường nhằm kích cầu tiêu dùng trước bối cảnh khó khăn, như áp dụng phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán… Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục ở mức cao trước áp lực về chi phí đầu vào, pháp lý, lãi vay… 

Trên thị trường thứ cấp, số lượng sản phẩm rao bán “cắt lỗ” giảm mạnh, chủ yếu nhờ những tín hiệu tích cực tới từ việc giảm lãi suất và chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.

Trong tháng 5, phân khúc biệt thự/nhà phố ghi nhận nguồn cung đạt 59 căn, chỉ tiêu thụ được 5 căn, giảm đáng kể so với tháng 5/2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 93% và 99%. Lực cầu nhìn chung rất thấp, chỉ tương ứng 1% so với cùng kỳ. 

Số lượng hàng tồn kho được mở bán trong tháng qua không có biến động gì so với lần mở bán trước đó. Trong khi giá thứ cấp liên tục giảm từ 5 - 10% so với thời điểm đầu năm nay, chủ yếu rơi vào nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, thống kê của đơn vị này cho hay, tháng vừa qua, nguồn cung mới biệt thự biển chỉ có 9 căn (tương đương với khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2022) ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam. Chỉ có duy nhất 1 căn giao dịch thành khiến lượng tiêu thụ giảm 99,6% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới vẫn trong xu hướng sụt giảm, nhiều dự án bị dời thời gian triển khai bán hàng vì lượng đặt trước không như kỳ vọng. 

Theo đơn vị đánh giá, giá bán sơ cấp đang đi ngang trong khi một số chủ đầu tư vẫn áp dụng những chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu nhanh lên tới 40 - 50% giá trị hợp đồng để kích cầu khách hàng mua nhà. Những yếu tố về lãi suất, pháp lý, sự phục hồi của ngành du lịch đều là nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng. 

Tương tự với phân khúc condotel cho nguồn cung mới là 139 căn, giảm 82% so với cùng kỳ năm ngoái. Hai khu vực dẫn đầu nguồn cung toàn quốc là miền Nam và miền Bắc. Riêng miền Trung vẫn cực kỳ khan hiếm nguồn cung mới bán.

Thị trường vẫn ghi nhận lực cầu giảm từ giữa quý II/2022 tới nay vì các ảnh hưởng chung trên thị trường. Giao dịch chủ yếu tập trung tại miền Nam khi chiếm tới 94% tổng lượng tiêu thụ mới toàn quốc. 

Giá bán sơ cấp liên tục đi ngang và gần như không có biến động mới, các chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm thu hút dòng tiền của khách hàng. “Trước những khó khăn trong nền kinh tế chung, thị trường bất động sản dự đoán sẽ khó đạt được các tín hiệu tích cực trong ngắn hạn” - Chuyên gia của DKRA nhìn nhận. 

Lực cầu có nhưng chưa phục hồi

Theo các chuyên gia trong ngành, một phần nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản rơi vào khó khăn là do chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid. 

Vào cuối năm 2020, hàng loạt ngân hàng giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu để hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên vì không kiểm soát tốt dòng tiền “rẻ” nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hay những ngành nghề thiết yếu, mà lại hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. 

Cuối năm 2021, hàng loạt cơn sốt đất xuất hiện trên diện rộng. Về bản chất, khi những cơn sốt này được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và là “sốt ảo” sẽ dẫn tới kịch bản “vỡ trận” là điều tất yếu, cũng giống như hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Các chuyên gia cho rằng, đã là “bong bóng” thì chắc chắn đến mộc lúc nào đó sẽ vỡ.

Tới các tháng cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước siết chặt chính sách tín dụng, các kênh dẫn vốn bị tắc nghẽn khiến cho hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khát vốn, buộc phải dừng triển khai dự án. Các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi thu hút dòng tiền lớn từ người dân. Điều này khiến cho một lượng tiền nhàn rỗi lớn đổ vào kênh ngân hàng thay vì những kênh đầu tư khác. 

Bên cạnh đó, vì tâm lý e dè, lắng nghe và quan sát thị trường của số đông khách hàng được cho là một trong những yếu tố gây ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Về những khó khăn, vướng mắc pháp lý đã làm khó các doanh nghiệp, khiến họ lao đao không tìm được lối thoát. Tuy Chính phủ đã nỗ lực hỗ trợ, nhưng các biện pháp này thực tế chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để những tồn tại này. 

Báo cáo chuyên đề về thực trạng thị trường bất động sản được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) công bố mới đây, cho thấy thị phần truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào những dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. 

Nhưng thực tế là những dự án trên thị trường tại các địa phương gần như đang rơi vào cảnh “đắp chiếu” chờ phê duyệt hoặc đang xây dựng dang dở. Trong đó có nhóm nghỉ dưỡng tại những tỉnh ven biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Bình Thuận, Quảng Bình… 

Theo đánh giá của VARS, trong bối cảnh kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là nhóm tài sản giá trị lớn đang gặp nhiều thách thức, thanh khoản xuống thấp. 

Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, điểm sáng hiếm hoi phải kể tới là Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành vào ngày 3/4/2023, khi đã đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu cho loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Cụ thể, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Nhưng phải nhớ rằng, chính sách bất động sản nào cũng sẽ có độ trễ. Giám đốc Cấp cao Bộ phận nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cho đến nay đã trải qua giai đoạn trầm lắng. Việc thiếu khung pháp lý chính là rào cản lớn để tạo đà phục hồi cho loại hình này. 

Vì vậy, Nghị định 10 chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng dựa vào để hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Có thể xem đây là tiền để giúp thị trường bất động sản, bao gồm cả chủ đầu tư và nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới, định hướng pháp lý của sản phẩm này đã có nhiều biến chuyển. Từ đó tạo cú hích mạnh cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phục hồi.