Le lói tín hiệu phục hồi trên thị trường bất động sản TP. HCM

Theo TTXVN/Vietnam+, ghi nhận thông tin từ nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, thị trường địa ốc TP. HCM tới tháng 5/2023 đã ghi nhận những tín hiệu khởi sắc nhờ loạt chính sách hỗ trợ cùng động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước. Điều này thúc đẩy sức cầu chung hồi phục. 

Tuy nhiên, xét về tổng thể thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn vẫn phải đối mặt với thế khó trong việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường. Bởi dòng tiền nhàn rỗi của người dân vẫn chưa trở lại thị trường địa ốc, sức mua thực tế vẫn khá yếu. Một số chuyên gia dự đoán, thời gian tới thị trường sẽ hồi phục dần từng bước, nhưng với tốc độ chậm và khó có sự đột phá cho đến cuối năm nay. 

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường (Công ty Bất động sản Savills Việt Nam) - Bà Võ Thị Khánh Trang cho biết, một trong những tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc tại TP. HCM là việc Chính phủ đã có thêm nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản trên toàn quốc năm 2022 cho tới quý I/2023. Từ đó giúp ngành địa ốc TP. HCM có thêm giải pháp để vượt khó khăn trước mắt. 

Có thể thấy rõ nhất là việc nhiều dự án bất động sản trên địa bàn của các chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh, CapitaLand, Gamuda Land, Gotec Land, Son Kim Land... trong thời gian qua được gỡ vướng pháp lý, cho phép huy động vốn 50% lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. 

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đang lập kế hoạch thực hiện một số giải pháp gỡ vướng, thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho 81.085 căn nhà trên địa bàn thành phố thuộc các dự án của doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Vinhomes, Him Lam, Khang Điền, Đất Xanh...

Việc được tháo gỡ những vướng mắc khó khăn về thủ tục và tiến hành huy động vốn giúp cho các chủ đầu tư tái khởi động lại nhiều dự án sau khoảng thời gian dài đình trệ vì thủ tục phức tạp và kéo dài; Khách hàng cũng bắt đầu trở lại tìm kiếm các dự án, sản phẩm nhà ở, đất nền dự án của các doanh nghiệp. 

Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch - Đoàn Luật sư TP. HCM cho hay, trên thị trường bất động sản thành phố xuất hiện một số tín hiệu tích cực mới là việc lãi suất trên thị trường đã ghi nhận xu hướng giảm đáng kể trong một vài tháng gần đây. 

Một số ngân hàng lớn, bao gồm ngân hàng quốc doanh lẫn ngân hàng thương mại đã cam kết đồng thuận chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, về việc điều chỉnh giảm mặt bằng lãi suất, giảm lãi suất huy động để nhanh chóng hạ lãi suất cho vay nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, đồng thời giảm sức ép cho các doanh nghiệp và người vay vốn. 

Theo dự đoán của vị luật sư, khả năng trong quý II và quý III/2023, chính sách tiền tệ sẽ dần được nới lỏng, mặt bằng lãi suất cho vay cũng hạ nhiệt giúp giảm áp lực trả nợ ngân hàng của các doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, đầu tư công được thúc đẩy, sẽ có nhiều dự án đầu tư được khởi động trong thời gian tới, trở thành đòn bẩy quan trọng giúp thị trường kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng phục hồi mạnh mẽ. 

Đồng thời, có rất nhiều chính sách mới được ban hành trong thời gian qua đã mang đến sinh khí cho thị trường địa ốc như: Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN cho phép Ngân hàng thương mại chủ động giãn, hoãn các khoản vay tín dụng tới hạn chưa trả nợ được vì tác động khách quan của nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản. Động thái tích cực này đã giúp giải quyết phần nào khó khăn của doanh nghiệp và người dân, giảm áp lực lãi vay, hỗ trợ phát triển kinh doanh mới.

Nhưng dù đã có kha khá các tín hiệu tích cực nhưng nhìn chung tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản TP. HCM vẫn chưa mạnh, lượng giao dịch thành công trên thị trường vẫn còn thấp vì đa số khách hàng vẫn còn tâm lý chờ đợi và rất thận trọng trong vấn đề tài chính sau thời gian chịu ảnh hưởng vì dịch bệnh Covid - 19; Dòng tiền nhàn rỗi của người dân chủ yếu gửi tiết kiệm ngân hàng vì lãi suất tiền gửi trong năm qua khá cao, chưa đến hạn rút nên chưa quay lại thị trường BĐS, một nguyên nhân nữa là nhiều người lo ngại nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. 

Trong giai đoạn này, đối tượng mua bất động sản chủ yếu là người có nhu cầu thực và nhà đầu tư dài hạn chứ không đầu tư ngắn hạn dưới sự hỗ trợ từ đòn bẩy tài chính như thời gian trước. 

Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và các vùng phụ cận của DKRA Group trong tháng 5/2023 cho thấy, dù thị trường căn hộ bán trên địa bàn thành phố đã có sự cải thiện về nguồn cung mới khi có gần 2.900 căn hộ hiện đang được chào bán; Lượng giao dịch bất động sản “cắt lỗ” thứ cấp đã giảm mạnh nhờ việc giảm lãi suất và chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án từ chính quyền TP. HCM, nhưng thanh khoản lại giảm mạnh tới 98% so với cùng kỳ, tỷ lệ tiêu thụ là 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng 5 trên thị trường. 

Không thiếu các chủ đầu tư chủ động hỗ trợ lãi vay cho người mua với mức hỗ trợ cao hơn hoặc kéo dài thời gian hơn; Doanh nghiệp cũng mạnh tay chiết khấu khủng, kéo giãn kỳ hạn thanh toán đối với khách hàng thanh toán nhanh hoặc giãn lịch thanh toán để kích cầu thị trường. 

Tuy nhiên mức độ xuống tiền thực tế vẫn thấp vì mặt bằng giá bán sơ cấp còn rất cao trước áp lực các chi phí đầu vào, nhân công, lãi vay… tăng cao. Giá bất động sản hiện nay chưa tiệm cận với đa số khách hàng. Một số người có tâm lý chờ bắt đáy càng khiến thị trường địa ốc chậm phục hồi. 

Cơ hội nào cho thị trường BĐS

Ông Nguyễn Quốc Anh - Lãnh đạo của Batdongsan.com.vn phân tích, cuối năm 2022, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng ở mức rất cao nên nhiều người bắt đầu chuyển tiền vào gửi tiết kiệm sau thời gian dài đổ vào bất động sản, điều này tác động mạnh đến thanh khoản thị trường. 

Theo ông Quốc Anh, cuối năm 2023 dự kiến là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn, đây cũng là lúc các nhà đầu tư quyết định dòng tiền có trở lại thị trường địa ốc hay không. 

Nếu niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường BĐS chưa khôi phục thì nguồn tiền này có thể tiếp tục ở lại ngân hàng; Nếu lãi suất huy động giảm dưới 10% vào thời điểm cuối năm 2023 thì nguồn tiền nhàn rỗi có thể trở lại giúp thị trường BĐS hồi phục.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - Lê Hoàng Châu cho rằng, một giải pháp nữa giúp thị trường địa ốc phục hồi là doanh nghiệp, chủ đầu tư nền chuyển hướng sang phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp. 

Theo vị chuyên gia, nhu cầu của người mua nhà ở giá rẻ luôn rất cao, riêng quý I/2023 ghi nhận lượt tìm kiếm “nhà ở xã hội” đã tăng lên 139% lượt so với cùng kỳ. Tuy nhiên suốt 2 năm qua, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn luôn lấn át thị trường, còn phân khúc bình dân thì lại khan hiếm nguồn cung mới. 

Việc định hướng nhà ở giá bình dân là phân khúc chủ đạo sẽ giúp doanh nghiệp địa ốc giảm bớt chi phí hoạt động, bán được nhiều sản phẩm và khơi thông được dòng tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân. 

Vừa qua, TP. HCM đã có thêm hơn 1.600 căn hộ phân khúc hạng C dưới mức 40 triệu đồng/m2 chào bán trong quý I/2023, cùng nhiều dự án đang được triển khai có giá khoảng 1 - 1,6 tỷ đồng/căn cho thấy những dấu hiệu tích cực về thị trường nhà ở vừa túi tiền đang dần tăng trưởng. 

Ông Châu cho răng, cần có sự điều chỉnh về lãi suất cho vay với đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Bởi hiện nay lãi suất vẫn còn cao, vượt quá mức thu nhập của phần lớn hộ gia đình.