Bốn giải pháp để bất động sản công nghiệp vượt qua lực cản

 Nhận diện lực cản

Trong báo cáo tuần 1 tháng 6 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù, bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng nhưng sự phát triển của phân khúc này còn nhiều lực cản.

Nói về lực cản với bất động sản công nghiệp, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam TS.Nguyễn Văn Đính cho biết, một trong những lực cản lớn mà bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt là quá trình giải phóng mặt bằng ở nhiều địa phương. Việc giải phóng mặt bằng chậm khiến tiến độ nhiều khu công nghiệp làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Ngoài ra, các khu công nghiệp đang thiếu sự đồng bộ trong quá trình triển khai và phát triển khi hạ tầng kết nối chưa thông suốt, các tiện ích, dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động còn thiếu thốn, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp.

Một vướng mắc khác của bất động sản công nghiệp chính là các thủ tục cấp phép cũng khiến nhà đầu tư e ngại. Ông Đính cho rằng các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các khu công nghiệp phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng chất thải, mức tiêu thụ năng lượng, hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Bên cạnh đó, tình hình kinh tế toàn cầu ảm đạm cũng ảnh hưởng đến dòng vốn FDI. Khi mọi thứ khó khăn, nhà đầu tư nước ngoài trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.

Sự giảm tốc của FDI dù ít hay nhiều cũng đều sẽ tác động lớn đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

FDI vẫn là đòn bẩy của bất động sản công nghiệp

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước hiện có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, 397 khu công nghiệp đã được thành lập, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến hết quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85%, dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Trong cuộc khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng đã cho thấy sức hút của bất động sản công nghiệp phía Bắc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc và khu vực ven Hà Nội giá thuê tăng cao trung bình 10-12%/năm. Đặc biệt, kho, nhà xưởng Bắc Ninh có những điểm nóng tăng giá 15% trong vòng 1 năm. Không chỉ giá thuê, tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp này cũng rất cao.

Trên thực tế, Việt Nam đã và đang không ngừng trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gấp nhiều lần trong thập kỷ qua là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Mặc dù, đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc nhưng dòng vốn ngoại vẫn sẽ đổ vào Việt Nam và tạo sự tăng trưởng của đất công nghiệp. 

Lý giải về sự tăng trưởng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, sở dĩ bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút đầu tư là bởi nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam không ngừng tăng trưởng qua các năm, là nền tảng tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng.

Ngoài ra, cũng theo ông Đính, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, đồng bộ, rút ngắn quãng đường di chuyển và căng thẳng Mỹ -Trung kéo theo làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc đẫ giúp chúng ta tạo được sức hút với các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những lợi thế hấp dẫn như lao động giá rẻ, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, chi phí xây dựng nhà xưởng, ưu đãi đầu tư về thuế và việc tích cực tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới của Việt Nam đều đã và sẽ giúp Việt Nam có được dòng vốn ngoại.  

Bốn giải pháp phá vỡ lực cản

Với niềm tin ở dòng vốn ngoại dựa trên những tiền đề từ lợi thế, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến của dòng vốn FDI. Điều này giúp bất động sản công nghiệp không bị lâm vào tình cảnh ảm đạm chung. Nhưng để nó thực sự trở thành điểm sáng, chúng ta cần có các giải pháp thiết thực để loại bỏ dần những lực cản.

Theo VARS, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng, đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Thứ nhất, thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Thứ hai, hạ tầng, cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý.

Thứ tư, các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các khu công nghiệp phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Khi những lực cản được dần hóa giải, bất động sản công nghiệp có thể đẩy nhanh tốc độ phục hồi và rồi sẽ thực ự trở thành điểm sáng.