Bất động sản công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường 

Chậm giải phóng mặt bằng 

Theo Lao Động, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước hiện có 563 khu công nghiệp thuộc quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp được thành lập; 292 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra, 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng và diện tích đất công nghiệp ước tính 23,8 nghìn ha.

Số liệu nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến hết quý I/2023, các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước ghi nhận tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Trong đó, các khu công nghiệp ở khu vực phía Nam dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85%. Trước đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại thị trường trọng điểm phía Bắc, phía Nam trong năm 2022 đều duy trì ở mức trên 90%. Thậm chí, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai còn lấp đầy gần như hoàn toàn. 

Theo đại diện của VARS, bất động sản công nghiệp được xem là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường trong thời gian gần đây, tuy nhiên cũng không tránh khỏi những “lực cản” chung của thị trường. 

Một trong những “lực cản” lớn nhất đó là tiến độ giải phóng mặt bằng chậm, dẫn tới các dự án khu công nghiệp hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp… Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu khó khăn, xuất nhập khẩu giảm sút, các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng với kế hoạch đầu tư, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giảm. Điều này đã làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp. 

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương cho biết, trung bình những năm gần đây, nguồn vốn FDI đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước. Trong đó, chỉ tính riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo, tỷ lệ có thể lên tới 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào khu kinh tế, khu công nghiệp Việt Nam đạt 340 tỷ USD.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài tính tới ngày 20/5/2023 cho thấy, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng kỳ vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Trong đó, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, ước tính tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ. 

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội đánh giá khi các hoạt động kinh tế được khôi phục trở lại sau Covid-19, các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài có tới Việt Nam để khảo sát thị trường, tuy nhiên họ muốn tìm hiểu thị trường kỹ càng hơn, trước khi đưa ra quyết định đầu tư vốn. Ông Thomas dự báo dòng vốn FDI năm 2023 còn chịu tác động bởi nhiều chính sách thuế tối thiểu toàn cầu, tác động đến tình trạng thị trường càng trở nên ít sôi động. Vì vậy, các tập đoàn lớn đều xem xét kỹ việc tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh có sự tác động kinh tế - chính trị toàn cầu. 

Cần có thêm chính sách hỗ trợ nhà đầu tư

VARS nhận xét, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới đòi hỏi định hướng chính sách phải rõ ràng, có tác động mạnh nhằm hỗ trợ nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có. Do đó, đầu tiên các thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư. 

Cùng với đó phải đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết những vướng mắc về thủ tục đất đai trong bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn làm kéo dài thời gian xây dựng và tăng chi phí. Về phía địa phương, cần triển khai thực tiễn các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư cùng dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Tập trung ưu tiên khu công nghiệp phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng… hạn chế tác động tiêu cực tới môi trường và giảm sức ép cho hạ tầng. 

Trong thực tế, có nhiều doanh nghiệp lớn đến từ các thị trường phát triển đều yêu cầu cao về hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Điều này đòi hỏi các khu công nghiệp không chỉ cần có khu vực hoạt động sản xuất, mà còn cần phát triển nhà ở cho công nhân, phát triển dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ. Đồng thời các khu công nghiệp cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, tăng khả năng cung ứng dịch vụ chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh. 

VARS nhấn mạnh đến các yếu tố hàng đầu để phát triển bất động sản công nghiệp như hạ tầng giao thông kết nối. Đây cũng là một trong những điều kiện để cải thiện cơ sở hạ tầng và tăng giá trị của phân khúc bất động sản này trong lúc nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển chuỗi cung ứng. Được biết, trong tương quan các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn cho phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP).

“Hiện nay có một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại phía Bắc như: cao tốc Vân Đồn – Móng Cái và dự án Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam. Còn xét về cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam, mạng lưới giao thông cũng rất được ưu tiên cải thiện, đặc biệt là đường bộ. Cụ thể, vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729 km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư 147.000 tỷ đồng. Dự án kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối nhiều tỉnh đồng thời mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội”, Quản lý cấp cao Bộ phận dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội chia sẻ.