Hoạt động M&A "nóng" dần, thu hút sự quan tâm của các tổ chức trong và ngoài nước

Theo Nhịp sống thị trường, nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, hoạt động M&A (mua bán, sáp nhập) đã diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Những doanh nghiệp bất động sản thâu tóm thêm nhiều quỹ đất, từ dự án căn hộ cho đến bất động sản công nghiệp và văn phòng. 

Và tổng giá trị các giao dịch M&A trong quý 1/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019 - 2021. Và thời gian gần đây, bước vào giai đoạn dòng tiền khó, vướng mắc về thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài cũng như thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn đang ngày càng khó khăn đã khiến cho doanh nghiệp phải tính đến chuyện bán một phần hoặc là toàn bộ dự án. Đây chính là hướng đi giúp cho các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền để trả nợ, tránh trường hợp sụp đổ, giải thể cũng như mang đến dòng tiền để có thể tiếp tục triển khai những dự án khác. Cũng theo đó, thị trường M&A hứa hẹn sẽ tăng nhiệt với nhiều thương vụ đầu tư với quy mô lớn. 

Nhà đầu tư quan tâm nhiều nhưng chưa đến hồi “chốt”

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang rất hấp dẫn, thu hút được sự quan tâm của một lượng lớn những tổ chức trong lẫn ngoài nước. 

Có một số doanh nghiệp đã rất mạnh tay chi tiền nhằm mục đích tìm kiếm được cơ hội mở rộng thị trường cũng như cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Mặc dù vậy thì số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những thương vụ M&A lớn vẫn chưa xuất hiện. 

Có thể thấy, tình hình kinh tế khó khăn đã khiến cho doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành đã phải chú trọng vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch những thương vụ giá trị nhỏ và trung bình. 

Trong khi đó thì cũng có rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để tiến hành mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm và chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch những thương vụ tỷ USD kỳ vọng sẽ tăng từ dòng vốn ngoại. 

Dữ liệu của VARS cho thấy, số lượng nhóm nhà đầu tư ngoại quan tâm đến M&A dự án bất động sản đã tăng mạnh. Và nổi bật ở trong đó chính là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc,... Mặc dù vậy thì hầu hết các thương vụ mới chỉ đang ở trong quá trình đàm phán và thẩm định.

Lý do xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm được ưu thế về dòng tiền cho nên bên mua thường sẽ mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Và ưu tiên những dự án có tính pháp lý sạch sẽ, vị trí đẹp, có tiềm năng ở trong tương lai với mức giá bán giảm từ 10 - 20%. 

Trong khi đó thì doanh nghiệp cũng rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ đi rất nhiều công sức cũng như chi phí cho việc lập quỹ đất, thực hiện pháp lý và dự án. 

Có một phần nguyên nhân khác dẫn đến việc hai bên không chốt được thương vụ là bởi nhiều chủ đầu tư dự án vẫn tiếc cũng như đặt kỳ vọng quá cao và khó khăn cũng đòi có lãi cho nên đưa ra mức giá chưa thực sự thuyết phục. 

Mặc dù vậy thì vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án bởi rơi vào bước đường cùng cho nên cũng chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có được dòng tiền. Bởi vì họ không thể nào tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầu trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ chết chìm ở trong đống tài sản. Những doanh nghiệp này đã gần như không có sự lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án cũng như bán doanh nghiệp từng phần để tái cơ cấu, duy trì bộ máy hoạt động. 

Không những thế vẫn còn tồn tại nhiều rào cản khiến cho hoạt động M&A chưa thể nào bứt phá được. Ách tắc pháp lý khiến cho nhiều dự án mặc dù muốn nhưng cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa có thể đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp gây cản trở nhiều dự án và gây khó khăn cho doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. 

Hướng đi nào để có nhiều thương vụ M&A thành công?

Để có thể có được nhiều hơn nữa những thương vụ M&A diễn ra thành công thì kiến nghị cho phép chủ đầu tư đuối sức, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu đó chính là hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. 

Bởi khi mà họ đã đuối thì làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Điều tốt nhất đó là tạo điều kiện để cho họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác và tiếp tục triển khai thực hiện dự án. 

Ngoài ra, để cho hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý lại vừa có lợi cho bên mua, tuy nhiên cũng không hề gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện tại đang rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín. 

Theo đó thì kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư và hỗ trợ cho các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản. Đây cũng sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa những yêu cầu khắt khe về dự án của người mua so với cùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. 

Cũng theo đó, dòng vốn M&A dự án đang ở trong quá trình thẩm định, đàm phán, giao dịch nên kỳ vọng sẽ hoàn tất được việc đàm phán, ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là cú hích cho đà phục hồi của thị trường.