Hoạt động M&A bất động sản kỳ vọng là điểm sáng trên thị trường

Theo VnBusiness, bản tin thị trường mới đây Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thị trường M&A bất động sản đang thu hút rất nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới nhiều thương vụ vẫn đang trong quá trình thương lượng mà chưa được chốt.

Chiếc “phao” của các chủ đầu tư khát vốn

Gần hết quý II/2023, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn khác nhau. Từ số liệu của Bộ Xây dựng có thể thấy, tính riêng Hà Nội và TP. HCM đã ghi nhận khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” do vướng mắc thủ tục pháp lý. 

Trong quý đầu năm, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới có 940 doanh nghiệp, giảm tới 63,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể là 341 và ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp, lần lượt tăng 30,2% và 60,7% so với cùng kỳ năm 2022. 

Theo đánh giá của VARS, đây là giai đoạn “dòng tiền khó”, pháp lý kéo dài, vướng mắc thủ tục đầu tư, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn khó khăn và lãi suất ở mức cao khiến cho các doanh nghiệp địa ốc phải tính tới việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. 

“Hướng đi này sẽ giúp doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ và tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang lại dòng tiền giúp tiếp tục triển khai những dự án khác, được đánh giá là chiếc “phao cứu sinh” cho những nhà phát triển bất động sản đang khát vốn” - Đơn vị này nhận định. 

Cùng chung quan điểm, Giám đốc Savills Hà Nội - Ông Matthew Powell cho rằng, năm 2023 được kỳ vọng là một năm đầy hứa hẹn đối với thị trường M&A tại Việt Nam. “Một số hình thức mua bán sáp nhập có thể kể đến như bán cổ phần dự án hoặc bán toàn bộ; Bán quỹ đất hiện hữu; Bán bất động sản đang hoạt động như khách sạn, tòa nhà văn phòng. 

Có thể nói, mức độ quan tâm của những nhà đầu tư liên quan tới M&A tăng cao cùng với nhiều chủ tài sản có nhu cầu bán là động lực thúc đẩy hoạt động và tín hiệu tích cực về cơ hội thành công của những thương vụ M&A trong năm nay” - Vị chuyên gia cho hay. 

Triển khai kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt 

Dù được đánh giá cao về tiềm năng của thị trường M&A trong năm 2023 bởi giới chuyên gia, nhưng thực tế sự trỗi dậy của hoạt động này có phần ảm đạm và chưa đem lại nhiều kết quả ấn tượng. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện lợi nhuận kinh doanh. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công lại rất ít và các thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện nhiều. 

Theo chuyên gia của VARS, nguyên nhân dẫn tới việc này là do tình hình kinh tế khó khăn khiến các doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung cho ngành nghề chính, chỉ đủ tiềm lực để giao dịch những thương vụ giá trị nhỏ, trung bình. 

Trong khi cũng có rất ót nhà phát triển bất động sản trong nước vẫn có khả năng thu xếp dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản yếu kém, chi phí tài chính tăng cao như hiện nay. Các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch nhiều hơn, thu hút dòng vốn ngoại. 

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tới M&A dự án bất động sản ngày một nhiều. Đơn cử như nhóm các nhà đầu tư nước ngoài tới từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia… Tuy nhiên, hầu như những thương vụ mới chỉ đang ở quá trình thẩm định và đàm phán chứ chưa đi đến giai đoạn chốt. 

Nguyên nhân là do trong quá trình đàm phán, bên mua đang có ưu thế hơn về dòng tiền nên thường mặc cả, muốn mua với giá thấp nhất. Các dự án đầy đủ pháp lý, vị trí tốt, có tiềm năng sẽ được để ý nhiều hơn, giá bán giảm từ 10 - 20%. 

Trong khi bên bán là các doanh nghiệp đang khát vốn nên khó chấp nhận bán rẻ sau khi đã bỏ qua nhiều công sức, chi phí để tạo lập quỹ đất, thực hiện dự án và hoàn thiện pháp lý. Một phần nguyên nhân khác khiến cho cuộc thương lượng chưa thành là do nhiều chủ đầu tư vẫn tiếc, đặt kỳ vọng quá cao và vẫn muốn lãi dù có khó khăn. Vì vậy mức giá được đưa ra chưa thuyết phục.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp cá biệt khi các chủ dự án rơi vào thế “đường cùng”, họ chấp nhận lỗ sâu để mong sớm thu hồi dòng vốn. Lý do vì các doanh nghiệp này không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, ngập ngụa trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ chết trên đống tài sản. Họ gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài việc phải bán bớt tài sản, dự án, bán từng phần của doanh nghiệp để tái cơ cấu nợ và cấu trúc bộ máy hoạt động.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, muốn thúc đẩy các thương vụ M&A diễn ra thành công nhiều hơn thì phải cho phép các chủ đầu tư “đuối sức” được chuyển nhượng dự án hay một phần dự án tương ứng với những điều kiện tối thiểu là làm xong việc giải phóng mặt bằng. 

VARS kiến nghị, để định giá hợp lý tài sản của doanh nghiệp, giúp hai bên đều có lợi thì thị trường cần có một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, nhằm kết nối, hỗ trợ các bên tham gia thị trường. Mặt khác, cơ quan này cũng giúp cân bằng lợi ích các bên, trung hòa các yêu cầu khắt khe về dự án của bên mua với vùng giá chấp nhận được của bên bán.