Nhận diện những thách thức trong ngành BĐS công nghiệp Việt

Những diễn biến thị trường BĐS công nghiệp thời gian qua

Kể từ đầu năm 2021, sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc vào Việt Nam cùng với hàng loạt các Hiệp định Thương mại tự do (FTA) đã tạo triển vọng về lĩnh vực công nghiệp trong nước. Nhu cầu về nguồn cung các khu công nghiệp mới tăng cao nhằm đáp ứng kỳ vọng từ các nhà sản xuất trong dẫn đến các khu công nghiệp mới được xây dựng phân bổ rộng khắp Việt Nam.

Đến năm 2022, sau khi đường bay mở cửa trở lại, cùng những “điểm sáng” trong ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), chính sách về nhà ở xã hội, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước lân cận trong đó có Việt Nam,... đã tạo đà phát triển cho ngành công nghiệp.

Thông qua các FTA như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTTP) và Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu  u-Việt Nam (EVFTA) cũng góp phần giúp ngành công nghiệp tăng trưởng dài hạn bằng cách tạo ra một môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch cho các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó, thói quen mua sắm trực tuyến trên các sàn thương mại điện tử đã gia tăng áp lực lên chuỗi cung ứng và kênh phân phối và bán lẻ, các doanh nghiệp cần tìm kiếm vị trí tốt cho kho bãi và tài sản hậu cần.

Trong khi lĩnh vực kho bãi hậu cần tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn sơ khai nhưng trong mục tiêu được nước ta tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu cùng với thu nhập của người dân ở tầng lớp trung lưu ngày càng tăng cùng với lượng sử dụng đồ dùng 1 lần đã hứa hẹn thúc đẩy tăng trưởng đáng kể lĩnh vực này trong thập kỷ tiếp theo. Đặc biệt là nâng cao chất lượng các kho bãi hậu cần đạt tiêu chuẩn quốc tế tại các địa phương công nghiệp trọng điểm ngày càng được chú trọng.

Theo Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, nguồn cung BĐS công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như “kín chỗ”. Sở hữu lợi thế cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện, quỹ đất tại hai khu vực này dành cho công nghiệp luôn được nhà đầu tư “săn đón” vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn. Giá tại Hà Nội đạt mức gần USD 140/m2, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM đứng đầu trong khu vực miền Nam với vượt ngưỡng USD 200/m2. Trong khi đó, nhà đầu tư vẫn có các lựa chọn từ các tỉnh lân cận với nhiều dự án trống và ở mức giá “mềm” hơn.

“Đón đầu” làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra nhiều định hướng phát triển cùng với các động thái để bổ sung nguồn cung BĐS trên khắp cả nước hứa hẹn sự phát triển mạnh mẽ và bùng nổ của phân khúc này trong những tháng cuối năm 2022. Tình hình lạc quan là vậy, Việt Nam ta vẫn cần nhận diện những thách thức, bất cập nhất định trong phát triển loại hình này.

Nhận diện thách thức từ các khu công nghiệp tại Việt Nam

Không thể phủ nhận sức hút từ các khu công nghiệp chế xuất khi được nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế dành sự quan tâm đặc biệt. Thống kê từ báo cáo của Công ty cổ phần chứng khoán SSI công bố gần đây cho thấy, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đang ở mức cao (86,6%) do nguồn cầu tiếp tục vượt nguồn cung mới. 

Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu, miền Bắc dự kiến tăng thêm nguồn cung từ 3.600 ha đất KCN mở mới trong giai đoạn 2022 - 2023. Ở miền Nam, nhiều nhà đầu tư cũng lên kế hoạch mở rộng đầu tư hạ tầng khu công nghiệp nhằm đón sóng đầu tư nước ngoài. Theo đó, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500 ha trong 2 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực.

Dù vậy, theo TS Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, hiện tại phần lớn đất công nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất đơn thuần thay vì tập trung vào mảng logistic hậu cần hoặc các cơ sở vật chất hỗ trợ, các mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ kết hợp các giải pháp tối ưu hoá, bền vững để bắt kịp với xu thế chung của thời đại, đưa Việt Nam tiến gần hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Điều này đã đặt ra thách thức với ngành BĐS công nghiệp Việt Nam trong thúc tiến xây dựng các giải pháp mô hình sở hữu công nghệ tập trung vào yếu tố hiện đại và ứng dụng các công nghệ thân thiện với môi trường trong nguồn cung mới. Đồng thời, cần có cơ chế để tránh phát triển các khu công nghiệp chỉ sử dụng đất đơn thuần, không đạt hiệu quả, lãng phí tài nguyên đất.

Ở diễn biến khác, khi nền kinh tế chuyển từ sản xuất và dịch vụ có kỹ thuật thấp hướng tới một mô hình đổi mới, sáng tạo dựa trên chuỗi giá trị gia tăng cao của ngành công nghiệp và dịch vụ, lực lượng lao động của Việt Nam sẽ cần đạt được tay nghề cao để thích ứng với thời cuộc.

Đánh giá cao số lượng lực lượng lao động dồi dào tại Việt Nam, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cho rằng trong xu thế nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị cao, nguồn cung nhân lực có tay nghề cao cần được đẩy mạnh chú trọng nhằm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư chất lượng.

Như vậy, đặt ra trách nhiệm của Chính phủ trong đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra giải pháp cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo cho đội ngũ lao động trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm, song cần có thời gian để nhìn nhận được kết quả rõ rệt.

Lạc quan về viễn cảnh tương lai các dự án BĐS công nghiệp mới, ông John Campbell nhận định, “Các KCN mới được kỳ vọng sẽ có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích đất dành cho chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ và các trung tâm dữ liệu. Mặt khác, Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục tạo điều kiện cho nhà đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư KCN phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt thủ tục hành chính liên quan...".