Bất động sản khu công nghiệp nhiều triển vọng tích cực những tháng cuối năm

Hưởng lợi từ các yếu tố vĩ mô

Theo báo cáo triển vọng quý IV/2022 của Công ty Chứng khoán KB (KBSV), đơn vị này đánh giá lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp sẽ có nhiều triển vọng tích cực trong quý IV, bên cạnh việc được hưởng lợi nhờ đẩy mạnh đầu tư công, đứt gãy nguồn cung do xung đột, thiên tai cũng như sự gián đoạn chuỗi cung ứng của thị trường Trung Quốc.

Trong 8 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký mới đạt 16,8 tỷ USD, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước, song, vốn đăng ký tăng thêm tiếp tục tăng trưởng, đạt 7,5 tỷ USD, tăng 50% và vốn thực hiện đạt 12,8 tỷ USD, tăng 11%, là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.  KBSV kỳ vọng, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi nhờ việc mở cửa lại hoàn toàn và nối lại các chuyến bay quốc tế.

Trước đó, trong quý II, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam đều được duy trì ở mức ổn định, giá thuê tăng cao nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục sau đại dịch Covid – 19.

Cụ thể, ở khu vực phía Nam, nguồn cung mới gia tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức 85%, điều này cho thấy nhu cầu vẫn tăng cao. Giá cho thuê tiếp tục đạt đỉnh mới với mức 125 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10.7% so với cùng kỳ năm trước.  Trong khi đó, ở khu vực phía Bắc, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong quý đạt 79%, tăng 4 điểm phần trăm so cùng kỳ năm ngoái. Giá cho thuê đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,4% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của KBSV, ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) cũng như là điểm đến tiềm năng cho các doanh nghiệp muốn rời khỏi Trung Quốc nhờ chi phí thấp hơn so với mặt bằng khu vực. Đồng thời, đầu tư công được đẩy mạnh với các dự án hạ tầng tăng kết nối các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế, đây cũng là yếu tố thu hút FDI trong tương lai.

Một số doanh nghiệp trong ngành đáng chú ý với quỹ đất thương phẩm lớn, có khu công nghiệp nằm ở các tỉnh trọng điểm là vệ tinh sản xuất quanh Hà Nội và TP HCM như: Đô thị Kinh Bắc, Cao su Phước Hòa, Nam Tân Uyên, IDICO…

Điển hình như IDICO đang có 650 ha quỹ đất thương phẩm chưa kinh doanh tại khu vực phía Nam với 5 khu công nghiệp đang triển khai là Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ 2, Cầu Nghìn và Hựu Thạnh. Kinh Bắc cũng đang có quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng khai thác khoảng 260 - 270 ha. Trong đó, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh là 95 ha, KCN Quang Châu mở rộng 46 ha và KCN Tràng Duệ 3 là 133 ha.

Bên cạnh đó, một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ổn định của tỷ giá VND/USD so với sự biên động của tỷ giá ở một số nước trong vùng như Thái Lan, Ấn Độ, Indonesia và Malaysia. 

Chính phủ Việt Nam cũng đang đưa ra những chính sách kích cầu du lịch nhằm tạo động lực, thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và việc hoàn thiện thủ tục đầu tư. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi nhờ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và sẽ giảm 50% trong 5 năm tiếp theo…

Nhiều khu vực có tỷ lệ lấp đầy ở mức tuyệt đối

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định công nghiệp Việt Nam vẫn đang sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án tiềm năng đang được triển khai. 
Theo Báo cáo Industrial Insider được Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM được lấp đầy gần như hoàn toàn. Với những ưu thế về cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông, quỹ đất dành cho lĩnh vực công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn, vô hình trung đã đẩy giá thuê cao hơn. Giá tại Hà Nội đạt mức gần USD 140/m2, cao nhất khu vực miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng USD 200/m2, đứng đầu trong khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống, ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của các nhà đầu tư. 
Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, đến cuối quý 2/2022, nguồn cung đất công nghiệp có sự thay đổi. Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh đứng đầu về tổng diện tích thì hiện nay, Hải Phòng đã vươn lên vị trí đứng đầu nhờ dự án Deep C Hải Phòng III vừa ra mắt. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn là nơi sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, ở mức gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang một số tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.

Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh tổng quan bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An cũng có những dự án mới được đưa ra thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh, thành phố còn lại như TP. HCM, Đồng Nai và Bình Dương đều khan hiếm nguồn cung. Về các dự án nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang đứng đầu về tổng diện tích với mức giá thuê xấp xỉ bằng một nửa so với các dự án tại TP HCM. 
Đứng trước cơ hội và làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã có những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung trên cả nước. Trong 6 tháng đầu năm nay, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt 9 dự án khu công nghiệp mới, dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động giai đoạn 2023 – 2025, với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư 29,4 nghìn tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội đã phê duyệt đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2025 tại Đông Anh, Sóc Sơn, Phú Nghĩa, Bắc Thường Tín và Phụng Hiệp.

Theo Giám đốc Savills Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung tại một số tỉnh thành vừa là thách thức vừa là cơ hội: “Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối với giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của nhiều doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Điều này đã mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường. Đặc biệt là sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài.”