Giá đất và chi phí đền bù tăng làm “cản bước” phát triển bất động sản công nghiệp 

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng cao

Theo tienphong.vn, số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, Việt Nam hiện có 575 khu công nghiệp được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm. Thu hút hàng nghìn doanh nghiệp đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới đến đầu tư. Sau khi kiểm soát được dịch Covid-19 hiệu quả, làn sóng FDI mới đổ về Việt Nam ngày càng nhiều khiến nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp tăng cao. Điều này có thể thấy rõ nhất thông qua tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp trong những tháng vừa qua. 

Báo cáo cập nhật của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước trong 6 tháng đầu năm 2022 có xu hướng tăng và đạt ở mức cao. Trong đó tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở các tỉnh thành phía bắc đạt khoảng 80%, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các tỉnh thành phía nam là khoảng 85%.

Đặc biệt, tại một số địa phương, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn ở mức cao trên 95% như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bắc Ninh.

Giá thuê bất động sản công nghiệp trong quý II/2022 tiếp tục có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước, tại khu vực phía bắc tăng từ 5% đến 12% và tại khu vực phía nam tăng từ 8% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021.

Còn theo báo cáo Tiêu điểm ngành công nghiệp Việt Nam 8 tháng đầu năm của Savills Việt Nam, hiện tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam đạt 70,9% tương đương với mức cuối năm 2020. 

Tại khu vực 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc có tổng nguồn cung bất động sản công nghiệp lên tới 11.000 ha. Với tỷ lệ lấp đầy đạt mức 83%, hiện có khoảng 2.000 ha còn trống. Theo đánh giá của Savills Việt Nam, các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy chạm mức 96%, Hưng Yên là 77%, Hải Phòng là 68% do Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt. 

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2 trong một chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.

Tại khu vực phía Nam, các khu công nghiệp ở TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Do đó, các khu vực lân cận như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu có nguồn cung tốt sẽ là điểm đến đầu tư thay thế hấp dẫn. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam đạt mức 84%, giá thuê trung bình 152 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê 50 năm. Còn đối với nguồn cung xây sẵn, trong 8 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%, giá thuê ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng. 

TP Hồ Chí Minh vẫn là thị trường có giá cho thuê bất động sản công nghiệp cao nhất tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Các chuyên gia dự báo trong thời gian tới, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc phát triển mạnh. Bởi xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam khiến nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn.  

Chi phí đền bù, giá đất tăng 

Có thể thấy những chính sách cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư tại Việt Nam giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính có liên quan. Những chính sách ưu đãi về thuế dành cho các công ty công nghệ cao thúc đẩy các “ông lớn” về công nghệ tham gia thị trường Việt Nam. Đồng thời các chính sách này cũng được áp dụng cho các dự án về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường. 

Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA) nhiều nhất khu vực Đông Nam Á. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng khi tạo được niềm tin đối với các nhà sản xuất giá trị cao trên thế giới. 

Theo Savills, khi so sánh với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng của các khu công nghiệp hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ông John Campbell, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho biết: "Ví dụ, đối với các khu công nghiệp đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam đang mang lại nguồn lợi nhuận khá tốt". 

Những yếu tố trên góp phần đưa bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, hiện còn tồn tại không ít các yếu tố làm cản trở dòng vốn . Trong đó phải kể đến chi phí đền bù và giá đất tại Việt Nam thời gian gần đây đã tăng lên rất nhiều đã trở thành thách thức đối với các nhà đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Đó là những thách thức ngay trước mắt, trong dài hạ thách thức về trình độ lao động và cơ sở hạ tầng gây không ít khó khăn cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp. 

"Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực", ông John nhấn mạnh.