Những số liệu bất ngờ trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Liên tục đón vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Theo Nhịp sống kinh tế, thống kê năm 2021, Việt Nam đã có khoảng 394 khu công nghiệp được thành lập, con số này tăng tới 406 vào năm nay. Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam - Ông John Campbell đánh giá đây là con số đánh chú ý đối với một quốc gia chỉ sở hữu quy mô vừa so với khu vực.

Về vốn FDI, trong 8 tháng đầu năm, Bình Dương là tỉnh nhận được vốn đăng ký mới nhiều nhất, chủ yếu là các khoản đầu tư trị giá trên 1 tỷ USD của LEGO ngay từ đầu năm. Ở vị trí thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Thái Nguyên và TP. Hải Phòng.

Đan Mạch, Trung Quốc và Singapore đều là những nhà đầu tư sản xuất lớn nhất. Kết quả này cho thấy Việt Nam ngày càng tăng vị thế đáng kể trong chuỗi giá trị so với 10 năm trước đây.

Khu vực miền Bắc ghi nhận một số thương vụ lớn, nổi bật nhất từ đầu năm tới nay là Trinar Solar (275 triệu USD), Thép Việt Ý (80 triệu USD), Autel Robotics (90 triệu USD). Những khoản đầu tư lớn chủ yếu tập trung tại Thái Nguyên và Hải Phòng.

Còn tại phía Nam, không thể không nhắc tới dự án đầu tư nhà máy sản xuất của LEGO (1,3 tỷ USD) tại khu công nghiệp VSIP III Bình Dương. Hai dự án lớn tiếp đó là dự án nhà máy Libra International Investment Pte có giá trị 210 triệu USD tại Tây Ninh và dự án của Coca Cola có giá trị 135 triệu USD tại Long An.

Tổng Cục Thống kê cho biết, chỉ số sản xuất trên toàn ngành công nghiệp (IIP) vào tháng 8 tăng 2,9% so với tháng trước đó và tăng 15,6% so với cùng kỳ năm 2021, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 10 liên tiếp. Sản lượng sản xuất theo đó cũng tăng nhanh. 

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp trên 70%

Dựa trên Quy hoạch phát triển những khu công nghiệp tại Việt Nam cho thấy, Việt Nam có khoảng 563 khu công nghiệp, tổng diện tích bao phủ khoảng 210.900ha.

Tuy nhiên, một số khu công nghiệp tới nay vẫn chưa hoạt động. Hiện tại, số khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406, trong đó có 361 dự án bên ngoài khu kinh tế, 37 dự án nằm trong các khu kinh tế, 8 dự án điện công nghiệp khác thuộc khu kinh tế cửa khẩu.

Theo đánh giá của Đại diện Savills Việt Nam. con số này cần phải nhanh chóng cải thiện vào những năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ liên tục tăng cao do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Tỷ lệ lấp đầy của những khu công nghiệp tại Việt Nam hiện đã đạt 70,9%, tương đương với mức hồi cuối năm 2020. Bất động sản khu công nghiệp khu vực phía Bắc tại khu kinh tế trên địa bàn Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung rất tốt nhờ những dự án mới như Deep C III.

Tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp đạt 11.000ha. Tỷ lệ lấp đầy tới nay đạt khoảng 83% và hiện chỉ còn trống gần 2.000ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh ở mức 96%. Những địa phương như Hưng Yên ghi nhận tỷ lệ lấp đầy luôn đạt khoảng 77%, Hải phòng là 68%, đây sẽ là một điểm đến phù hợp với các nhà đầu tư trong giai đoạn này.

Đối với nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, giá thuê trung bình lên tới 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy là 78%. Tại khu vực phía Nam, khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai có rất ít diện tích trống. Còn Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là điểm đến đầu tư thay thế tốt nhờ nguồn cung còn nhiều. Trong đó, không ít các nhà máy dự kiến xây dựng trong thời gian tới nhờ có vị trí thuận tiện, gần với nhiều cảng lớn.

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh trọng điểm phía Nam đạt mức 84% và giá thuê trung bình là 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm. Ông John Campbell đánh giá, tuy khu vực này tồn tại một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở vật chất nhưng sẽ nhanh chóng được giải quyết khi các dự án giao thông như đường vành đai 2, vành đai 3 và sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.

Đối với nguồn cung xây sẵn, trong 8 tháng đầu năm 2022 ghi nhận giá thuê ở mức trung bình là 6 USD/m2/tháng, đạt công suất đến 88%. TP. Hồ Chí Minh vẫn đang là thị trường có giá cho thuê cao nhất, theo sau là Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Thời gian gần đây, nhiều dự án khu công nghiệp xây sẵn phát triển tại khu vực phía Nam đến từ các chủ đầu tư lớn như KTG, KCN, BWID, Alibaba.

Tuy sự quan tâm tới các khu công nghiệp của Việt Nam khá cao nhưng vẫn cần sự điều chỉnh lại để có được mô hình phát triển phù hợp nhất. Ông Phạm Hữu Thắng - Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, đánh giá phần lớn quỹ đất công nghiệp đã được tận dụng nhằm mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng cơ sở hậu cần hoặc các công trình phụ trợ.

Bên cạnh đó, chi phí đền bù hiện tại cộng với giá đất tại Việt Nam đang tăng khá mạnh trong thời gian gần đây đã dẫn tới một thách thức lớn cho các chủ đầu tư muốn thành lập những khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Bên cạnh đó là 2 thách thức dài hạn gồm cơ sở hạ tầng và trình độ lao động. Đối với cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông ở khu vực miền Nam đang rất cần được cải thiện, nhất là đường bộ. Tuy Việt Nam đã chi khá nhiều GDP cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng hiện vẫn còn nhiều hạn chế so với những quốc gia cùng khu vực.