Nhiều cơ hội để bất động sản công nghiệp bứt phá

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp với tổng diện tích được bao phủ là khoảng hơn 2 nghìn ha. Thế nhưng trong số đó vẫn tồn tại một số nơi chưa được đi vào hoạt động. Theo thống kê, có 361 dự án hiện nay không trực thuộc khu kinh tế, 37 dự án nằm trong diện quản lý của các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác thuộc các khu kinh tế cửa khẩu, nâng tổng số lượng khu công nghiệp công bố trên thị trường là 406.

Nhìn nhận thị trường bất động sản công nghiệp từ báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp 8 tháng đầu năm nay, tính đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay đạt gần  71%, tương đương với thị trường năm 2020. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang nước sẽ thúc đẩy nhu cầu cầu được thuê mặt bằng tại các khu công nghiệp của các doanh nghiệp, chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu từ thị trường cần tiếp tục gia tăng số lượng các khu công nghiệp cần được tăng lên trong thời gian vài năm tới.

Sáu tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc cung cấp cho nguồn cung thị trường  11.000 ha với tỷ lệ lấp đầy đến nay chiếm 83%. Trong đó, Hà Nội, Bắc Ninh và Bắc Giang là các địa phương có tỷ lệ lấp đầy rất cao tới 96%, song nguồn cung tung ra thị trường trong tương lai lại đến từ một số dự án mới.

Giá thuê nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn có mặt bằng giá trung bình khá cao khoảng 5 USD/m2/chu kỳ thuê, phân khúc này có tỷ lệ lấp đầy đạt 78%. 

Tại thị trường các tỉnh phía Nam, các khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương nguồn cung còn rất ít đã đưa làn sóng đầu tư khu công nghiệp tìm về Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, đây là hai địa phương được đánh giá sở hữu nguồn cung giàu tiềm năng phát triển. Ngoài ra, lý do nhiều nhà máy được xây dựng ở đây một phần là nhờ vị trí gần các cảng lớn, đem lại sự thuận tiện trong việc di chuyển hàng hoá.

Mặc dù không cao như miền Bắc nhưng 6 tỉnh công nghiệp trọng điểm miền Nam cũng có tỷ lệ lấp đầy khá cao với 84 %, trong đó giá cho thuê tại đây là 152 USD/m2 trên một chu kỳ thuê kéo dài 50 năm. Theo nhìn nhận của các chuyên giá, trong tương lai khi hệ thống giao thông bao gồm: đường Vành đai 2, Vành đai 3, sân bay quốc tế Long Thành hoàn thành và đi vào hoạt động, các vấn đề hạn chế trong việc kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng sẽ không còn là vấn đề gây khó dễ cho thị trường bất động sản công nghiệp tại đây.

So với giá thuê mặt bằng của các khu công nghiệp xây sẵn tại miền Bắc thì giá thuê phân khúc này tại miền Nam ghi nhận mức cao hơn. Cùng thời điểm 8 tháng đầu năm nay, thị trường miền Nam có mức thuê trung bình là 6 USD/m2/tháng với công suất hoạt động đạt 88%. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh là địa phương có mức giá cho thuê cao nhất trên thị trường, đứng sau trong bảng  xếp hạng lần lượt là Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Trong thời gian tới, BWID, KCN, KTG, Alibaba sẽ là các ông lớn đưa các dự án khu công nghiệp phía Nam phát triển ở thị trường công nghiệp trong nước lẫn khu vực.

Tuy nhiên, hiện nay mức độ quan tâm đến các khu công nghiệp của nước ta đã khá cao so với một số lĩnh vực khác nhưng với tiềm năng phả triển trong tương lai của lĩnh vực thì vẫn chưa đủ, để phát huy hết năng lực thì cần có sự điều chỉnh trong việc phát triển mô hình xây dựng, không nên chỉ chú trọng xây dựng bằng cách tận dụng mặt bằng phục vụ cho mục đích sản xuất. Thay vào đó cần phân bổ quỹ đất để xây dựng thêm công trình phụ trợ và các cơ sở phục vụ công tác hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. 

Đầu tư gắn liền với mục tiêu bền vững

Thời gian qua, chính phủ đã có nhiều chính sách ưu đãi thuế dành cho các công ty đầu tư lĩnh vực công nghệ cao, các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh và các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường tạo động lực thúc đẩy các công ty trong lĩnh vực này gia nhập vào thị trường Việt Nam.  

Hiện nay, kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới nói chung và công nghiệp châu Âu nói riêng đang từng bước chuyển sang mô hình kinh tế thân thiện với môi trường. Chính vì thế, việc thị trường Việt Nam phát triển theo chiều hướng trên chỉ là vấn đề sớm hay muộn.

Tính trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam là quốc gia đứng đầu trong “top” những nước tham gia FTA. Đây là điểm cộng góp phần củng cố niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu đang có ý định đầu tư vào việt Nam. Ngoài ra, lượng lao động trẻ, năng động cũng là một thế mạnh của thị trường nước ta. Nếu đặt lên bàn cân so sánh với các quốc gia trong khu vực như Trung Quốc thì Việt Nam chúng ta có ưu nhiều ưu thế hơn để hợp tác các công ty đến từ Mỹ và EU. 

Nhận định về khả năng tăng trưởng giá trị các khu công nghiệp tại Việt Nam các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, các chuyên gia cho rằng, tiềm năng lợi nhuận và sản lượng hàng hoá là một trong những yếu tố thôi thúc các nhà đầu tư xuống tiền.  

Tuy nhiên, giới chuyên môn phân tích, trước mắt vẫn còn tồn tại một số thách thức nhất định đối thị trường bất động sản công nghiệp. Nhất là khi chi phí đền bù và giá đất đang trên đà tăng giá gây khó cho các chủ đầu tư muốn xây dựng các khu công nghiệp mới hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Ngoài ra, trình độ lao động và cơ sở hạ tầng là hai thách thức dài hạn của thị trường công nghiệp nước ta.