Nhà đầu tư condotel ôm mối lo không thể “thoát hàng”

Nhiều khách hàng đầu tư condotel đang lo lắng “sa lầy trên đống tài sản” khi trót vay tiền tỷ để đổ vào loại hình bất động sản này nhưng khó tìm được khách cho thuê, không có dòng tiền thu về. Ngay cả khi nhà đầu tư đã rao bán cắt lỗ sản phẩm vẫn không tìm được người mua.

Nỗi lo “chôn vốn” khi đầu tư vào condotel

Bà Ngô Ngọc Thủy (huyện Bình Chánh, TP HCM) chia sẻ, bà có mua một căn hộ condotel tại Cam Ranh, Nha Trang với mức giá 1,6 tỷ đồng và phải thanh toán trả trước 500 triệu đồng. Đầu năm 2021, bà đã vay 1 tỷ đồng từ ngân hàng để nhận nhà nhưng hiện tại đang vô cùng lo lắng vì phải trả lãi ngân hàng quá lớn trong khi không tìm được khách hàng thuê vì ngành du lịch chưa phục hồi được, rao bán thì không có khách hỏi mua. 

Chị Thủy kể, khi quyết định mua căn condotel này chị rất hài lòng vì vị trí của dự án nằm gần sân bay, bản vẽ thiết kế đẹp, nhân viên kinh doanh cũng tư vấn chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng. Khi dự án chính thức được bàn giao, khai thác cho thuê khách mới phải thanh toán số tiền 70% còn lại. Ngoài ra khách hàng cũng được chủ đầu tư hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng.

Bà Thủy chia sẻ, thời điểm đầu năm 2018 tương lai ngành du lịch tại Cam Ranh được đánh giá rất tốt, khu vực luôn có nhiều khách hàng trong nước và quốc tế, tài sản có triển vọng tăng giá, tiềm năng sinh lời phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng rất cao. Tuy nhiên, dự án vướng mắc về vấn đề pháp lý nên tạm dừng thi công trong thời gian dài, đến năm 2021 mới bàn giao lại thêm chịu tác động tiêu cực vì đại dịch. Căn condotel của bà Thủy chỉ được đơn vị chủ đầu tư cho thuê lại với mức giá 3 triệu/tháng trong khi khoản vay cả gốc và lãi ngân hàng lên tới 12 triệu/tháng. Do gánh nặng tài chính quá lớn nhưng nguồn thu lại eo hẹp, bà Thủy đành rao bán căn condotel để thu hồi vốn nhưng dù đã đăng tin nhiều tháng trời nhưng chưa có người hỏi mua. 

Theo bà Thủy, căn condotel được giới thiệu là sở hữu tài sản 50 năm nhưng hiện giờ chỉ còn 37 năm khai thác vì dự án bị đình trệ khá lâu, mất nhiều năm để bổ sung và hoàn thiện hồ sơ pháp lý và xây dựng. Gánh nợ tiền tỷ lãi ngân hàng nhưng condotel lại ế dài nên nhiều nhà đầu tư lo lắng về viễn cảnh “chết trên đống tài sản”. 

Nỗi lo sa lấy do tài sản thanh khoản kém của bà Thủy không phải là trường hợp cá biệt. Tại Đà Nẵng, nhiều nhà đầu tư condotel cũng lâm vào hoàn cảnh bi đát trong 4 năm qua khi chi bạc tỷ mua căn hộ condotel ở quận Ngũ Hành Sơn nhưng lún sâu vào nợ nần khi chủ đầu tư dừng trả lợi nhuận 12%/năm theo thỏa thuận đã cam kết từ năm 2019.

Anh Võ Hoàng Nguyên - một nhà đầu tư sở hữu ba căn condotel thuộc dự án nói trên vẫn tiếp tục giao cho chủ đầu tư quản lý vận hành căn hộ với mức thu nhập chiết khấu 7%/năm. Anh Nguyên chia sẻ rất thất vọng và buồn bã vì nhiều người đầu tư vào dự án không nhận được chi trả cam kết 7%/năm của doanh nghiệp trong giai đoạn 2020 - 2021. Lấy lý do bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chủ đầu tư đề xuất hạ mức thanh toán lợi nhuận xuống còn 3%/năm. Tuy nhiên phương án này cũng gặp nhiều bế tắc do có quá nhiều nhà đầu tư phản đối, không chấp nhận. 

Anh Nguyên chia sẻ mỗi căn hộ condotel anh mua với giá hơn 2 tỷ đồng, trong đó số tiền vay ngân hàng chiếm gần một nửa. Thời gian vừa qua do ảnh hưởng của dịch bệnh nên nguồn thu khai thác từ cho thuê gần như bằng 0, nhà rao bán thì không có người mua, sổ hồng chưa có nhưng khoản nợ ngân hàng vẫn phải thanh toán hàng thác. Nếu tình trạng này kéo dài thì nhiều nhà đầu tư chắc chắn rơi vào cảnh vỡ nợ. 

Thị trường căn hộ condotel chưa hẹn ngày khởi sắc

Chuyên gia bất động sản nhận định, 2 năm dịch bệnh Covid kéo dài đã đẩy nhiều nhà đầu tư condotel vào thế bí. Trong đó, nhà đầu tư phần lớn đều vay ngân hàng và dùng tiền khai thác cho thuê để trả lãi và nợ gốc. Tuy nhiên những áp lực, khó khăn suốt 12 tháng do dịch bệnh bùng phát đã khiến kế hoạch của nhà đầu tư đổ bể. Thực tế là các nhà đầu tư này phải chấp nhận việc công suất khai thác kém, và chào bán loại tài sản này cũng không hề đơn giản, gần như rơi vào bế tắc. 

Vấn đề lớn nhất mà nhà đầu tư condotel lâu nay phải đối mặt là việc nhiều dự án vướng pháp lý liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng dự án. Thực tế là condotel đến nay vẫn là loại hình bất động sản chưa có sổ hồng vì còn chờ hướng dẫn của luật pháp. Bên cạnh đó, condotel còn nằm trong nhóm tài sản nghỉ dưỡng bị quy định giới hạn về thời gian sở hữu chỉ trong 50 năm.

Khó khăn chồng lên khó khăn, khi dịch bệnh làm ngành nghỉ dưỡng mất đi lượng lớn du khách quốc tế vào năm 2020 và gần như hoàn toàn tê liệt trong năm 2021 khi mất đi cả khách nội địa. Khả năng khai thác kém đã khiến cho giá thuê condotel giảm mạnh, tài sản này không thể tăng như kỳ vọng, thanh khoản kém trong khi khoản nợ vay ngân hàng để mua căn hộ ngày càng cao. Giữa bối cảnh lạm phát xuất hiện, bẫy lãi thả suất nổi có thể khiến nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản càng thêm lao đao khi không có nguồn thu để xử lý triệt để khoản vay. 

Làm du lịch nghỉ dưỡng không hề đơn giản do ngành phụ thuộc rất lớn vào xu hướng, thị hiếu của người tiêu dùng, đơn vị quản lý và thương hiệu chủ đầu tư. Ngay cả trước khi dịch bệnh bùng phát, chỉ có những dự án condotel được đầu tư quy mô, bài bản và đến từ các thương hiệu lớn, có sự tham gia vận hành của đơn vị quản lý quốc tế mới có thể thu hút nhà đầu tư và hút khách thuê. Phần còn lại của thị trường khá ảm đạm. 

Đây là chưa kể đến việc cứ trung bình khoảng 5 năm các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ làm mới sản phẩm để tăng sức hút với khách hàng. Không nhiều nhà đầu tư nghĩ đến việc cứ sau 5 năm khai thác nâng cấp, phải làm lại nội thất căn hộ vì thế sẽ tốn kém một khoản chi phí rất lớn, lên tới hàng trăm triệu đồng. 

Chuyên gia bất động sản khuyến cáo các nhà đầu tư cá nhân cần hết sức thận trọng và phải cân nhắc kỹ về tài chính trước khi bỏ tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh hiện nay. Nếu sản phẩm bất động sản khai thác kém thì khó bán để thu hồi vốn đồng thời cũng khó tăng giá trị tài sản theo thời gian, dễ dẫn đến cảnh nhà đầu tư “sa lầy” trên tài sản tiền tỷ. Tổng giá trị đầu tư tài sản cần phù hợp với giá trị khai thác, không nên dùng đòn bẩy tài chính để tránh khả năng có thể chịu nợ nần vượt quá khả năng chi trả.