“Cởi trói” condotel, cơ hội đón sóng trở lại cho các nhà đầu tư

Theo VNBUSINESS, ngành du lịch Việt Nam đang có sự hồi phục mạnh mẽ, bên cạnh đó Chính phủ cũng nỗ lực sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp lý cho loại hình condotel, shophouse,... Nhờ vậy giai đoạn này, các sản phẩm condotel lại thu hút sự chú ý trở lại của các nhà đầu tư. Anh Trần Quốc Anh - Một nhà đầu tư vào loại hình condotel chia sẻ, trong năm 2021 anh đã sở hữu 2 căn condotel tại Cam Ranh (Nha Trang) với giá trị mỗi căn khoảng 1,6 tỷ đồng. Năm ngoái, áp lực từ ngân hàng rất lớn nên nên anh phải bán lỗ 1 căn với mức giá thấp hơn khoảng 300 triệu đồng, tuy nhiên vẫn không ai hỏi mua. 

“Sở dĩ tôi quyết định mua loại hình này vì vị trí dự án gần sân bay, thiết kế rất đẹp và chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng, đến khi nhận sản phẩm và đi vào khai thác, sử dụng thì mới phải trả nốt 70%. Ngoài ra chủ đầu tư cũng hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp. Tuy nhiên, giữa tâm dịch năm ngoái, việc cho thuê “đóng băng” mà áp lực trả lãi đè nặng nên bắt buộc phải rao bán 1 căn với giá 1,3 tỷ đồng nhưng không ai mua” - anh Quốc Anh nói.  

Theo chuyên gia, hai năm Covid - 19 đã khiến thị trường căn hộ khách sạn tê liệt, tỷ lệ lấp đầy bằng không. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, sau đó dùng tiền khai thác cho thuê để trả lãi và nợ gốc đều bị dồn vào chân tường. 

Tuy nhiên tới nay, anh Khánh và nhiều nhà đầu tư loại hình này lại cảm thấy may mắn với việc trước đó không thể bán “cắt lỗ”. Nguyên nhân vì, ngay từ đầu năm 2022, thị trường condotel đã nhận được nhiều tín hiệu tích cực khi du lịch mở cửa, nguồn cầu tăng nhanh, sự hỗ trợ từ Chính phủ,... Từ ngày 15/3 Việt Nam mở cửa trở lại toàn bộ đường bay và đón khách quốc tế là một cú huých mạnh cho ngành du lịch và bất động sản du lịch tăng trưởng.

Nhưng một yếu tố quan trọng nhất khiến các nhà đầu tư condotel như “bắt được vàng” là việc thời gian tới loại hình này được cấp sổ đỏ đang được Bộ Tài nguyên và môi trường đưa vào dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai: “Dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai đợt này sẽ được bổ sung thêm những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dưới sự thẩm định kỹ càng của các cơ quan quản lý”. Theo đó, nếu được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được chuyển quyền sở hữu và thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên như các giao dịch nhà ở bình thường khác. 

Những năm gần đây đối với căn hộ condotel, vấn đề về pháp lý chính là sợi dây trói khiến loại hình vốn đang thống trị thị trường rơi vào tình trạng bị “giam cầm” như hiện tại. Tuy nhiên, nếu tháo gỡ được vấn đề này thì hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều khu du lịch nóng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh,... sẽ tung hàng và nhanh chóng phát triển.

Với tình hình tích cực như việc được tháo gỡ pháp lý đã đem đến những hy vọng mới cho các nhà đầu tư căn hộ condotel. Thực tế, trước đó đã không ít người muốn “thoát hàng”, “cắt lỗ” thì nay đồng loạt “quay xe” để chờ đợi cho chu kỳ chắc chắn tăng trưởng trong tương lai. 

Bộ TN&MT đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo đó, cần phải đáp ứng những điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Anh Lê Quốc Cường - một môi giới bất động sản Đà Nẵng chia sẻ, từ cuối năm 2021 đã xuất hiện hiện tượng các nhà đầu tư bán “cắt lỗ”, tới thời gian đầu năm thì rao bán ồ ạt. “Năm 2021, tôi nhận bán gần 50 căn condotel tại các dự án ở Đà Nẵng. Có những nhà đầu tư chấp nhận bán gấp với mức lỗ từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, sau đợt Tết, các ký gửi đã giảm đi 70%, hầu hết các nhà đầu tư đều muốn thu lại sản phẩm để chờ tình hình cải thiện bởi nhu cầu thuê đang dần tăng lên” - anh Cường kể. 

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, sau vài năm “ngủ đông” thì loại hình condotel tuy vẫn cần chờ thêm thời gian phục hồi nhưng đã chắc chắn sẽ có những bước tiến mới trong thời gian tới. Hơn nữa, nhiều kỳ vọng vào phân khúc này có thể tăng đến 5 - 10% tùy theo từng khu vực. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo để các nhà đầu tư cẩn thận hơn. Vấn đề pháp lý mới ở trên dự thảo sửa đổi và tới thực tế còn phải trải qua một quãng đường dài. Vì vậy những vướng mắc sẽ còn tồn tại trong một thời gian dài nữa. 

Ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho rằng các nhà đầu tư lúc này không nên xuống tiền ngay chỉ vì nhìn nhận được tín hiệu tích cực hay các cam kết về lợi nhuận “bánh vẽ”. Phải tính toán về tổng giá trị đầu tư phải tỷ lệ thuận với giá trị khai thác. Không nên phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính để tránh trường hợp lún sâu vào nợ nần. Để đảm bảo an toàn, thanh khoản và lợi nhuận thì nhà đầu tư nên suy tính và lựa chọn kỹ lưỡng khu vực có thể đầu tư. Một số địa điểm vẫn luôn tiềm năng và có độ phục hồi tốt phải kể đến như Đà Nẵng, Quảng Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hòa, Phú Quốc,...