Ngay cả căn hộ có giá trung bình 50-60 triệu đồng/m2 cũng có thể bốc hơi trên thị trường TP.HCM

Sản phẩm căn hộ phục vụ khách hàng ngày càng hiếm

Có thể dễ dàng nhận thấy rằng, từ đầu năm cho đến nay, tại Tp.HCM chỉ một số ít dự án căn hộ là có sản phẩm ra mắt thị trường. Trong đó, dòng sản phẩm căn hộ tầm trung (có mức giá dao động trên dưới ngưỡng 50 triệu đồng/m2) chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Khảo sát thực tế thị trường đã cho thấy rằng, tại khu vực quận Bình Tân, hiện tại chỉ có khoảng 1.600 căn hộ biệt lập Flora thuộc dự án Akari City giai đoạn 2 của tập đoàn Nam Long Group chào bán ra thị trường với mức giá dao động trong ngưỡng từ 45-47 triệu đồng/m2. Đây cũng sẽ là nguồn cung duy nhất của toàn bộ khu Tây Tp.HCM tính từ thời điểm đầu năm cho đến nay.

Trước đó, vào thời điểm quý 1/2022, tại khu Nam của thành phố, dự án căn hộ thuộc KĐT Mizuki Park quy mô diện tích 26ha, Bình Chánh, Tp.HCM được chào bán với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 và gần như đã bán hết sạch hàng ngay trong đợt đầu. Bởi lẽ, đây gần như là dòng sản phẩm căn hộ có mức giá tầm trung hiếm hoi được chào bán ra thị trường tại khu Nam thành phố sau thời điểm Tết nguyên đán.

Còn tại khu Đông của Tp.HCM có thể nhận thấy một hiện tượng khá ngạc nhiên của thị trường bất động sản. Bởi nơi đây vốn là địa bàn tập trung số lượng nguồn cung lớn nhất của thị trường bất động sản Tp.HCM, thế nhưng từ thời điểm cuối năm 2019 cho đến thời điểm hiện tại, số lượng dự án tung ra ra thị trường chỉ đếm được trên đầu ngón tay ở khu vực này. Đáng nói, giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới thì người mua cũng đang "đỏ mắt" tìm kiếm căn hộ chung cư có tầm giá bán trên dưới 55 triệu đồng/m2 ở khu vực này. Hiện tại trong khu vực Tp.Thủ Đức chỉ có duy nhất một dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group còn nằm ở ngưỡng giá này, và hiện cũng đang giới thiệu các căn nhà phố shophouse ra mắt thị trường.

Cũng trong cùng khu vực, dòng sản phẩm căn hộ của Tập đoàn Vạn Phúc Group dự kiến sẽ được ra mắt thị trường vào cuối năm nay, tuy nhiên giá dự đoán cho sản phẩm này có thể dao động trong ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m2. Hay, như dự án King Crown Infinity nằm trên đường Võ Văn Ngân đã đạt được ngưỡng giá trên 100 triệu đồng/m2 chỉ sau một vài lần "manh nha" xuất hiện tại thị trường bất động sản Thủ Đức.

Ghi nhận từ thị trường cũng cho thấy, hiện nay rất khó có thể tìm được sản phẩm căn hộ giá tầm trung tại Tp.Thủ Đức trong giai đoạn này. Vì thế, những dự án còn nằm trong ngưỡng giá từ 50-60 triệu đồng/m2 được xem là hàng cực hiếm. Trong tương lai nhiều khả năng rất có thể là loại sản phẩm này cũng sẽ "tuyệt chủng" tại Tp.HCM nói chung, thị trường bất động sản Tp.Thủ Đức nói riêng.

Sức cầu lớn nhưng sản phẩm không đủ đáp ứng

Có thể nhận thấy rằng, sức cầu thị trường còn khá lớn, tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản giá tầm trung thế nhưng ở thành phố Hồ Chí Minh lúc này gần như đang trở nên cạn kiệt loại hình sản phẩm này. Theo nhận định của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, hiện nay nguồn cung sản phẩm xuống ở mức rất thấp, trong khi giá bán đã tăng rất cao. Trong khi đó phân khúc thị trường sản phẩm trung cấp dành cho đối tượng khách hàng trẻ từ dưới 30-35 tuổi đang có nhu cầu mua rất lớn, thì nguồn cung lại nhỏ giọt. Trong bối cảnh nguồn cung không mấy sáng sủa như hiện nay thì rất có thể những dự án căn hộ sẽ tiếp tục đà tăng trên thị trường thứ cấp.

"Có một sự thực rõ ràng là chốn an cư dành cho khách hàng trẻ độ tuổi dưới 30-35 ngày càng trở nên xa tầm tay của người mua vì nguồn cung nhà ở giá tầm trung tại Tp.HCM đang khan hiếm đến mức đáng báo động", TS Khương nhấn mạnh.

Thời điểm cách đây một năm, những căn hộ chung cư có giá trung bình 20 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM đã là chuyện quá khứ và căn hộ có mức giá bán 40 triệu đồng/ m2 lúc đó cũng sắp "tuyệt chủng". Đến giai đoạn hiện tại, hầu như đã không có nguồn cung căn hộ chung cư với mức giá 40 triệu đồng/m2 xuất hiện tại thị trường Tp.HCM. Như vậy, với những dự án còn nằm trong mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại rất có thể cũng sẽ bước vào con đường “tuyệt chủng” trong một vào năm tới đây khi mà giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu sẽ giảm nhiệt.

Theo nhận định của vị chuyên gia này, ngoài câu chuyện về quỹ đất khan hiếm thì tính pháp lý còn đang vướng mức cũng chính là khâu khiến cho giá bất động sản phải liên tục tăng lên. Giả dụ, có một số dự án bất động sản, ban đầu chỉ được định giá từ 25-30 triệu đồng/m2, nhưng do vướng mắc trong thủ tục pháp lý kéo dài 2-3 năm, chủ đầu tư buộc lòng phải tăng giá lên tương ứng từ 40-50 triệu đồng/m2 để bù lại vào các khoản chi phí đầu vào phát sinh. Vì thế, chính phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thực của đa số người dân lại đang ngày càng bị thu hẹp. Thay vào đó, các loại hình bất động sản hạng sang, cao cấp lại đang chiếm ưu thế trên thị trường địa ốc.

Theo báo cáo thị trường quý 1/2022, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra rằng, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là giá nhà ở đang tăng quá cao so với mặt bằng thu nhập người dân. Và việc giảm giá nhà trong tương lai sẽ rất khó vì các loại chi phí cấu thành nên căn nhà sẽ không giảm. Chưa kể, nguồn cung bất động sản không hề có dấu hiệu được cải thiện  trong vòng 2 năm qua. Dự kiến từ nay cho đến cuối năm 2022, thị trường địa ốc vẫn sẽ khá ảm đạm,

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, chính sự mất cân đối trầm trọng về nguồn cung sản phẩm tại TP.HCM ngày càng trở nên rõ ràng hơn, do các loại chi phí liên quan đến phát triển dự án bị đẩy lên mức quá cao khiến cho hầu hết các sản phẩm đưa ra thị trường trong thời gian tới chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang. Phân khúc sản phẩm căn hộ tầm trung khó tăng khi không có bất cứ dự án nào được phê duyệt thời gian gần đây.

(Nguồn: Kinh tế đô thị)