Áp đặt “hạn sử dụng” cho chung cư 50-70 năm: giá căn hộ có thể giảm đến 30%

Giá căn hộ 50 năm rẻ hơn tới 30%

Trong thời gian gần đây, trên địa bàn thành phố Hà Nội xuất hiện khá nhiều những dự án tổ hợp bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ chung cư cho thuê, và căn hộ để ở. Theo đó, giá của những căn hộ ở lâu dài thường sẽ có mức giá cao hơn so với loại hình căn hộ sử dụng niên hạn 50 năm. Ví dụ có thể kể tới dự án HDMI Trung Văn, ở quận Nam Từ Liêm, chỉ xây dựng 2 tòa tháp, nhưng mức giá loại hoàn toàn khác biệt. 

Dự án này sở hữu tổng diện tích xây dựng là 8.266m2 với mật độ xây dựng rơi vào khoảng 35%, bao gồm hai tòa tháp cao 37 tầng và cao 39 tầng, có 3 tầng hầm để xe. Tầng 1 đến tầng 4 phục vụ cho các hoạt động thương mại dịch vụ và sinh hoạt công cộng. Dự án HDMI Trung Văn có 2 loại hình căn hộ chung cư là căn hộ ở được quyền sở hữu lâu dài và căn hộ khách sạn có niên hạn sử dụng 40 năm.

Theo đó, những căn hộ ở sở hữu lâu dài có diện tích từ 115,5 - 136m2, giá bán trên thị trường dao động từ 4,2 tỷ - 5 tỷ đồng/căn (tương đương 36 triệu đồng/m2). Trong khi đó, giá bán của những căn hộ khách sạn thấp hơn nhiều chỉ từ 24 triệu - 28 triệu đồng/m2 (thấp hơn so với căn hộ lâu dài từ 22-33%).

Người môi giới khẳng định tuy giá bán chênh nhau nhưng khách hàng mua nhà ở đây sẽ được thụ hưởng đồng bộ hệ thống tiện ích hạ tầng như nhau.

Tương tự tại dự án Green Phương Đông (Hoàng Mai), với 3 khối đế và 4 tòa tháp, thế nhưng khoảng 1/3 số lượng căn hộ tại dự án này có quy định niên hạn sử dụng là 50 năm. Cùng nằm trong một thửa đất, được hưởng hệ thống đồng bộ tiện ích như nhau tuy nhiên giá bán lại chênh nhau vài giá. Giá bán căn hộ sở hữu lâu dài trong thời điểm bàn giao rơi vào khoảng 29 triệu, trong khi loại hình căn hộ sở hữu trong thời gian 50 năm chỉ là khoảng 25 triệu/m2.

Thúc ép chủ đầu tư đưa đất vào sử dụng

Theo thông tin từ ông Nguyễn Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc công ty Phương Đông, chủ đầu tư của dự án Green Phương Đông (Hoàng Mai) cho biết, trong cơ cấu hình thành nên giá nhà, loại hình căn hộ sở hữu lâu dài sẽ cao hơn giá loại hình căn hộ sở hữu thời hạn 50 năm khoảng 15%. Phần chênh lệch này chủ yếu là tiền sử dụng đất. Còn lại thì các khoản đầu tư triển khai xây dựng, chi phí quảng cáo marketing... là như nhau. Vị đại diện này chia sẻ rằng, nếu "siết" niên hạn sử dụng chung cư thời gian từ 50-70 năm thì giá căn hộ nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt, hạ chính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu sửa đổi quy định niên hạn nhà thì cần phải sửa đồng bộ Luật Đất Đai bởi lẽ dự án thời hạn 50-70 năm là thuê đất trả tiền 1 lần, mà nếu thuê đất trả tiền thì không thể xây dựng được nhà ở. Nhà ở chỉ được phép xây dựng trên những lô đất giao có thu tiền sử dụng đất.

Thực tế là từ năm 2013, tại Hà Nội đã xuất hiện loại hình căn hộ chung cư sở hữu thời hạn 50 năm. Loại hình căn hộ này có 2 loại, 1 loại sở hữu 50 năm hình thành đơn vị ở và loại còn lại là căn hộ sở hữu trong vòng 50 năm nhưng không hình thành nên đơn vị ở. 

Đối với loại hình căn hộ hình thành nên đơn vị ở thì người sử dụng sẽ được các thụ hưởng các quyền lợi như căn hộ sở hữu lâu dài nhưng thời hạn ngắn hơn. Còn loại hình căn hộ không hình thành nên đơn vị ở thì những người sử dụng chỉ được lưu trú vì không có các quyền lợi như đăng ký hộ khẩu thường trú, có thể cho con cái đi học đúng tuyến tại khu vực đang cư trú mà không đăng ký được hộ khẩu.

Bên cạnh đó, đối với các căn hộ có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau khi kết thúc 50 năm sẽ lại phải đóng thuế để được sử dụng tiếp, còn đối với loại hình căn hộ sở hữu lâu dài thì người mua chỉ phải đóng thuế 1 lần duy nhất.

Quan niệm của đại đa số người Việt Nam là "ăn chắc, mặc bền" vì thế giá căn hộ lâu dài bao giờ cũng là cao nhất, tiếp đến là loại hình căn hộ thời hạn 50 năm hình thành đơn vị ở, cuối cùng là loại hình căn hộ thời hạn 50 năm không hình thành đơn vị ở (căn hộ khách sạn). Nếu so sánh giá bán giữa căn hộ ở sở hữu lâu dài với căn hộ có niên hạn 50 năm, sẽ chênh nhau khoảng 20-30% giá bán.

Nếu quy định về niên hạn sử dụng chung cư được áp dụng, nhiều khả năng giá mặt bằng chung cư trên thị trường bất động sản vẫn sẽ tăng, nhưng sự xuất hiện nhiều của các loại hình căn hộ 50 năm sẽ giúp thị trường căn hộ chung cư sớm ngày "hạ nhiệt". Không những thế, khi quy định này được chính thức áp dụng, nguồn lực về đất sẽ được khai thác và tận dụng triệt để, không để xảy ra tình trạng lãng phí, "ôm" đất găm hàng như hiện nay. Khi giá căn hộ chung cư hạ, người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ dễ dàng tiếp cận với những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Hiện nay, có những dự án căn hộ được giao đất 10 - 15 năm, nếu thời gian sử dụng lâu dài thì các chủ đầu tư có thể “ôm” đất mà không chịu bất cứ ảnh hưởng nào về quyền lợi. Trong khi đó, trong vòng 10 năm qua nhà nước không thể thu được thuế hay bất cứ nguồn lợi nào từ những dự án này. Do đó, khi áp dụng quy định nhà có niên hạn 50 năm, các chủ đầu sẽ buộc phải tìm cách triển khai xây dựng dự án, bởi chắc chắn rằng, nếu dự án bị bỏ không trong vòng 10 năm hay 20 năm thì nhà đầu tư sẽ không thể bán được giá bằng những dự án còn có niên hạn trong 50 năm. Tình trạng “ôm” đất, găm hàng tràn lan sẽ không còn xuất hiện, nguồn lực đất đai sẽ không bị lãng phí như hiện nay.