Muốn áp dụng thời hạn sở hữu chung cư 50 năm phải có chính sách giảm giá căn hộ 

Theo VnExpress, gần đây, những thông tin về đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 -70 năm đang làm náo động thị trường, nhiều người không khỏi lo lắng và e ngại về “số phận” căn nhà của mình. Thực tế, đang có hai luồng ý kiến trái chiều gây tranh cãi khá gay gắt, bên đồng ý bên không, nhưng dường như hầu hết các ý kiến chưa hiểu sát về mục đích của đề xuất trên. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận xét, về mặt tích cực thì quy định này sẽ giúp thị trường chung cư hạ nhiệt, giá thành căn hộ giảm xuống, người dân có thể lựa chọn đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và tài chính. Không chỉ vậy, đề xuất này cũng tạo điều kiện để công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị một cách nghiêm chỉnh, đảm bảo an toàn tài sản và tính mạng cho cư dân.

Xét về mặt tiêu cực thì đề xuất này đang tác động mạnh tới tâm lý nhóm đối tượng mua chung cư vì từ trước tới nay, người dân đã hình thành quan điểm nhà ở là tài sản sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Do đó, nếu áp dụng đề xuất của Bộ Xây dựng thì có thể thị trường chung cư sẽ mất đi thanh khoản.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam đã phân tích về vấn đề này, xét trên góc độ theo quy chuẩn xây dựng tại Việt Nam: Tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là từ 20 đến 50 năm và bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Nguyên nhân chia thành những cấp bậc này bởi nó liên quan tới vấn đề an toàn của công trình. Nếu niên hạn sử dụng quá lâu sẽ ảnh hưởng tới chất lượng sống, sự an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Ông Khương cho biết thêm, phải cân nhắc kỹ về 2 yếu tố quan trọng liên quan tới vấn đề này: Thứ nhất, cấp sổ hồng sẽ xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn, do đó người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời hạn 50 - 70 năm cho tới khi công trình xuống cấp; Thứ 2, chủ đầu tư dự án có chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu lâu dài.

Tổng quan lại, việc giới hạn chung cư 50 năm là một đề xuất lớn, ảnh hưởng mạnh lên hầu hết các đối tượng mua nhà. Vì vậy, cần có sự nghiên cứu, đánh giá tỉ mỉ, kỹ lưỡng. Nếu muốn đạt được mục đích thực sự của quy định này thì phải có thêm những chính sách hỗ trợ phù hợp, kịp thời thì mới mang lại sự hiệu quả. Còn nếu Bộ Xây dựng chỉ đề xuất quy định thời hạn chung cư 50 năm mà không xét tới các chế tài để quản lý giá chung cư, giá đất, vấn đề bảo vệ người tiêu dùng,... thì chắc chắn chính sách không thể thành công.

Bất động sản là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai vốn đã khắc sâu vào tâm lý người tiêu dùng. Nếu áp dụng đề xuất này, trong thời gian tới chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng người dân không lựa chọn căn hộ chung cư mà chuyển dòng tiền sang nhà phố, nhà liền thổ để đảm bảo quyền sở hữu và giá trị lâu dài. Theo đó, tính thanh khoản của thị trường chung cư sẽ sụt giảm, ảnh hưởng tới giá bán căn hộ.

Chẳng hạn, một căn hộ chung cư tại Hà Nội có giá khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng, có thể cho thuê với giá 10 triệu đồng/ tháng. Vậy sẽ có 2 trường hợp để người tiêu dùng lựa chọn:

• Phương án thuê nhà, khách hàng sẽ trả 10 triệu đồng hàng tháng, nếu thuê trong 50 năm và không tính việc tăng giá thì số tiền bạn cần trả là 6 tỷ đồng. Nếu giá thuê tăng 5%/ năm thì tổng số tiền cần trả trong 50 năm là 25 tỷ đồng. Với trường hợp này, tất nhiên khách hàng sẽ mất trắng khoản tiền thuê và không có quyền định đoạn căn nhà đó. Thậm chí, chủ nhà có thể đòi lại căn hộ bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, ưu điểm của phương án này nằm ở tính linh hoạt, có thể đa dạng nơi ở theo nhu cầu. 
• Phương án mua nhà, bạn sẽ có quyền sở hữu và định đoạt căn hộ trong 50 với tổng số tiền phải trả khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng. Nếu mua nhà sẽ không bị mất giá, có toàn quyền quyết định như bán, cho thuê, tặng cho, thừa kế,... Còn nhược điểm là phải trả khoản tiền lớn một lần và không được linh hoạt di chuyển chỗ ở. Thêm vào đó, trong trường hợp có chính sách giá mới, ví dụ giảm 50 - 70% cho căn hộ chung cư 50 năm thì khách hàng chỉ cần chi trả khoảng 2 tỷ đồng, chưa kể khoản hỗ trợ từ ngân hàng. Như vậy, lựa chọn phương án mua nhà vẫn có lợi hơn. 

Trên thị trường chung cư thì phân khúc căn hộ cao cấp có giá lên đến hàng triệu USD sẽ chịu nhiều ảnh hưởng nhất từ đề xuất. Tuy nhiên, trường hợp này cũng không đáng lo ngại vì chỉ có những đối tượng nhiều tiền mới mua phân khúc cao cấp. Thực tế, có những người đang sở hữu khá nhiều nhà đất cho thuê, tổng tài sản có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng nhưng vẫn lựa chọn thuê những căn hộ 2.000-3.000 USD/ tháng. Bởi họ ưu tiên về chất lượng sống, sự linh hoạt, dễ thay đổi cho phù hợp với nơi làm việc hoặc trường học, bệnh vện,... 

Chung quy lại, đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm nếu thực hiện thì cần kết hợp với chính sách mới về giá bán. Như vậy mới có thể mang lại nhiều chuyển biến tích cực và dễ được người dân chấp nhận hơn. Đồng thời mở ra nhiều cơ hội mới cho những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực.