Đề xuất sổ hồng chung cư 50 năm: Liệu đang là hợp đồng thuê nhà dài hạn?

Mới đây, đề xuất sổ hồng chung cư chỉ có thời hạn 50 – 70 năm của Bộ Xây dựng đang là chủ đề nhận được nhiều sự chú ý. Không những thế, đề xuất này đang gây ra nhiều tranh cãi cũng như không ít lo lắng dành cho người dân đang sở hữu loại hình bất động sản này.

Theo đó, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở hiện nay đưa ra 2 phương án sửa đổi. Thứ nhất là thời hạn sở hữu chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình thì người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. Thứ hai là thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của luật đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài. Đề xuất về việc sở hữu chung cư ngắn hạn đang nhận được nhiều sự quan tâm của người dân, nhất là những ai đang sở hữu chung cư.

Chị Lan Anh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đang sở hữu 1 căn chung cư chia sẻ, sau nhiều năm đi làm tích cóp cũng như vay mượn họ hàng bạn bè, gia đình chị đã mua được 1 căn chung cư. Hiện tại, gia đình chị vẫn đang trả lãi ngân hàng trong 20 năm. Khi nghe quy định về việc chung cư chỉ có thời hạn từ 50 – 70 năm, chị và gia đình vô cùng lo lắng vì liệu thời điểm sau này, con cái chị sẽ đi về đâu. Cùng với ý kiến của chị Lan Anh, anh Hoàng Hà (Nam Từ Liêm, Hà Nội) nói rằng, nếu thời hạn chung cư chỉ có 50 – 70 năm thì không khác gì việc đi thuê nhà lâu dài hết.

Thực tế, liên quan tới việc thời hạn sở hữu nhà chung cư, pháp luật cũng đã có quy định. Theo điều 99 Luật Nhà ở đã chỉ rõ: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở".

Theo đó thời hạn sở hữu chung cư được pháp luật quy định là không có 1 thời hạn cụ thể mà dựa vào cấp công trình cũng như chất lượng căn hộ chung cư ngay tại thời điểm kiểm định. Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với thời hạn lâu dài hay tương ứng với thời hạn sử dụng dự án nhà ở. Và tại thời điểm khu chung cư đó bị phá dỡ hay quy hoạch lại thì các đồng sở hữu sẽ được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung đó để xây chung cư mới.

Lí giải về việc đưa ra đề xuất thời hạn của chung cư, phía Bộ Xây dựng đã chỉ rõ, theo các quy định hiện hành thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Và quy định pháp luật dân sự cũng chỉ rõ quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu huỷ. Điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất với tổ chức thực hiện dự án được xem xét là cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất không quá 50 năm và 70 năm đối với các dự án lớn chậm thu hồi vốn hoặc nằm trên địa bàn kinh tế khó khăn. Nếu lựa chọn phương án thứ nhất theo đề xuất rằng căn hộ chung cư sẽ có một thời hạn cố định thì hết thời hạn này, người sở hữu căn hộ này sẽ không có quyền sở hữu căn hộ nữa. Và tâm lý đang sở hữu một hợp đồng dài hạn sẽ khiến nhiều người dè chừng khi quyết định sở hữu một tài sản thế nhưng “không phải của mình trong tương lai”. Chính tâm lý này sẽ sẽ khiến các nhà đầu tư/xây dựng các dự án sẽ khó khăn hơn trong việc bán hàng.

Dưới góc độ cá nhân, thạc sĩ – luật sư Võ Đình Đức (Luật Hợp danh Đông Nam Á) chia sẻ rằng  Sổ hồng chung cư là một trông những loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà có thời hạn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và quy đinh pháp luật. Căn cứ các quy định hiện hành thì thời hạn của Sổ hồng chung cư sẽ phụ thuộc vào Thời hạn quyền sử dụng đất của Chủ đầu tư công trình, về loại công trình xây dựng (loại 1, loại 2, loại 3 hay loại 4) cũng như phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng của Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tại thời điểm cấp Sổ hồng.

“Việc Bộ xây dựng có dự thảo điều chỉnh thời hạn sổ hồng xuống còn từ 50 đến 70 năm là tương đối hợp lý nhưng sẽ gặp nhiều khó khăn và cần có các biện pháp thực thi đồng bộ để quy định này có hiệu lực và đi vào thực tế cuộc sống. Các quy định hiện nay có quy định về thời hạn của Sổ hồng chung cư có thể lên tới trên 100 năm nhưng chất lượng các công trình xây dựng và các tòa nhà chung cư khó đáp ứng được nhu cầu sử dụng khi đạt tuổi thọ từ 70 đến 100 năm.

Việc lo ngại khi quy định này đi vào thực tế thì chung cư sẽ biến thành 1 dạng nhà thuê dài hạn là có thực nhưng đó chỉ là những lo ngại ở thời điểm hiện tại mà chưa nhìn nhận đến nhu cầu thực tế khi các dự án, các công trình đạt tuổi thọ trên 70 năm sẽ thay đổi và không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân. Nếu chúng ta không sớm quy định và điều chỉnh sẽ dẫn đến những vướng mắc, những bất cập khi các công trình này xuống cấp. Hãy nhìn các ví dụ là các khu tập thể, các khu chung cư cũ ở Hà Nội và các tỉnh thành trên cả nước hiện nay đang xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc xử lý và giải quyết hậu quả còn nhiều vướng mắc, tranh chấp chưa được tháo gỡ.

Ví dụ, một công trình nhà chung cư cấp 1 được cấp Sổ hồng có thời hạn trên 100 năm nhưng khi sử dụng được 50 hoặc 60 năm thì xuống cấp và không đủ điều kiện sinh sống cho các cư dân thì phải tiến hành hoạt động Kiểm định chất lượng đối với công trình và xử lý hậu quả pháp lý của công trình nói trên.

Theo dõi các ý kiến của Bộ xây dựng thời gian qua cho thấy việc định hướng và quy định thời hạn Sổ hồng chung cư theo 2 hướng liên quan đến Quyền sử dụng đất là hợp lý. Điều quan trọng là Bộ Xây dựng cần có sự đồng bộ hóa giữa các quy định, hợp tác và thống nhất với các Bộ ban ngành trong việc xây dựng và sửa đổi Luật Đất Đai, Luật Xây dựng, Luật nhà ở để hướng tới các quy định này được thực thi có hiệu quả và tránh những hậu quả pháp lý về sau. Chúng ta có thể điều chỉnh thời hạn sổ hồng từ 50 – 70 năm và sau đó tiến hành kiểm định chất lượng của sông trình đó để quyết định có gia hạn thời hạn sổ hồng hay không sẽ hợp lý hơn”.

Nếu nhìn lại kể từ khi loại hình bất động sản này phát triển ở thị trường Việt Nam, thực tế chưa có những quy định về việc tu bổ, bão dưỡng cũng như quản lý 1 cách chặt chẽ hơn về việc này. Việc các chung cư xuống cấp cũng như tồn tại nhiều vấn đề xung quanh là điều không mới. Và thực tế, chưa có một quy định nào liên quan tới việc niên hạn tu bổ đối với các chung cư cũng như quy đình “bảo dưỡng” như thế nào để trải qua một quá trình dài sử dụng, chung cư vẫn đảm bảo được chất lượng.