Khốc liệt cuộc chiến giá căn hộ tại TP.HCM: Các ông lớn “so kè” trên đường đua

Nguồn cung khan hiếm, giá tăng theo đà thẳng đứng

Động thái “siết chặt” đối với thị trường bất động sản từ thuế đến tín dụng…đã và đang gây ra nhiều hiệu ứng trái ngược nhau, khi mà giá căn hộ chung cư vẫn có xu hướng gia tăng, thậm chí còn tăng mạnh hơn trong bối cảnh nguồn cung mới vô cùng khan hiếm. Các chuyên gia nhận định, nếu giá bất động sản vẫn tiếp tục duy trì đà tăng cùng với động thái của thị trường bất động sản thì cơ hội để sở hữu nhà ở dành cho người dân có thu nhập thấp, trung bình sẽ ngày càng bị thu hẹp.

Có thể thấy, từ đầu năm 2022 đến nay, tại TP.HCM chỉ có một vài dự án căn hộ mới được ra mắt thị trường. Mặt bằng chung giá bán của những dự án này từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Dù rằng mức giá này đã tăng so với cùng kỳ năm ngoái nhưng thanh khoản ghi nhận ổn định bởi nguồn cung hiện nay chưa thực sự đa dạng, phong phú nên người mua gặp khó khi chọn sản phẩm phù hợp. Chẳng hạn, khu Nam hiện nay đang có khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park được chào bán với giá trung bình trên dưới 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu vực Tây thành phố, khu căn hộ chung cư biệt lập cao cấp Flora thuộc Akari City mở bán giai đoạn 2 gần như vô địch trên thị trường, với mức giá bán là dưới 48 triệu đồng/m2.

Ở khu vực phía Đông, nơi vốn có nguồn cung nhà ở dồi dào nhất tại Tp.HCM thì từ đầu năm 2022 đến nay cũng chỉ ghi nhận sự xuất hiện của một vài dự án căn hộ. Chẳng hạn, dự án Fiato Premier với quy mô tổng cộng 400 căn hộ được giới thiệu mở bán với mức giá từ 55 triệu đồng/m2. Hiện nay, khu này chuẩn bị ra mắt các sản phẩm shophouse khối đế dự kiến có khoảng 50 căn. Hay, một số dự án căn hộ đã mở bán trước đó như Urban Green, MT Eastmark City cũng đóng góp vào nguồn cung mới "nhỏ giọt" trên thị trường bất động sản khu vực này.

Có thể thấy, do nguồn cung sản phẩm khan hiếm, trong khi nhu cầu tìm mua bất động sản tại Tp.HCM vẫn ghi nhận sự ổn định, thậm chí tăng cao nên không có lý do gì để chủ đầu tư phải hạ giá bán sản phẩm. Nhìn vào mức giá chào bán sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường Tp.HCM cho thấy sự cạnh tranh giá bán đang diễn ra vô cùng khốc liệt. Theo đó, mặt bằng giá bán chung đã không còn thấp. Giá bất động sản vẫn tiếp tục leo thang, thậm chí trong thời gian tới giá còn có thể tăng mạnh nếu như nguồn cung mới không được cải thiện triệt.

Trong khi đó, đối với phân khúc sản phẩm giá cao cấp là nhà phố, biệt thự, villa hoặc căn hộ hạng sang nằm ở trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh lúc này không còn giá dưới 200 triệu đồng/m2. Có thể thấy rằng, nếu càng siết chặt tín dụng thì nguồn cung nhà ở sẽ càng giảm sút nghiêm trọng, giá bất động sản càng lúc càng tăng và khả năng mua nhà của người dân sẽ càng lúc càng trở nên khó khăn hơn.

Bạn đang tìm kiếm thông tin và muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh mà chưa biết nên đầu tư vào đâu? Gò Vấp là một thị trường có nguồn cung khá dồi dào mà giá cả phải chăng, lại đang được đầu tư quy hoạch và phát triển. Xem ngay Bán nhà Gò Vấp để tìm hiểu thêm thông tin mua bán nhà và đầu tư tại đây.

Khóa van tín dụng, thị trường bất động sản đã khó càng thêm khó

Thực tế, thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian vừa qua đã trải qua vô vàn khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh. Nguồn cung chưa có dấu hiệu được cải thiện trong vòng 2 năm nay. Với những chính sách siết chặt tín dụng, thuế, trái phiếu bất động sản…ở thời điểm hiện tại thì theo đánh giá của các chuyên gia, lại càng khiến cho thị trường trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh những vướng mắc, khó khăn, trục trặc về mặt pháp lý khiến cho nguồn cung về nhà ở suy giảm mạnh mẽ thì hiện nay các ngân hàng cũng đã tạm ngừng các khoản cho vay mới, thậm chí còn dùng việc giải ngân đối với những hợp đồng tín dụng đã ký kết trước đó. Điều này đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp tục thực hiện các dự án đang xây dựng dở dang hay các dự án triển khai thi công mới.

Đó là chưa kể đến việc giá vật liệu xây dựng tăng phi mã trong thời gian gần đây cũng tạo nên áp lực lên giá bất động sản. Sau đợt tăng giá dồn dập trong quý 1 đầu năm thì giá bán sắt thép thời điểm cuối tháng 4 cho đến nay đã tạm hạ nhiệt nhờ vào việc giá nguyên liệu đầu vào đồng loạt giảm. Tuy vậy, giá sắt thép đầu vào hiện nay vẫn đang cao hơn so với cuối năm 2021 cả triệu đồng/tấn. Bộ Xây dựng dự báo rằng giá các nguyên vật liệu xây dựng thiết yếu như xi măng, sắt thép, nhôm, đồng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Điều này sẽ tác động lên giá nhà ở, công trình xây dựng tăng cao dù rằng mức giá bất động sản vốn đã liên tục tăng nhanh trong suốt thời gian vừa qua.

Một chuyên gia bất động sản đã đưa ra phân tích: Các khoản chi phí đầu vào liên tục tăng cao, khiến các nhà thầu vốn đã gặp nhiều khó khăn nay càng trở nên khó khăn hơn khi hầu hết các chủ đầu tư đều phải xin gia hạn tiến độ thanh toán vì vấn đề kẹt vốn. Thậm chí một số nhà thầu đang tiến hành thực hiện công trình dở dang bắt buộc phải tạm ngừng thi công do đơn vị chủ đầu tư kẹt vốn, chậm thanh toán nên không còn chi phí để trả nhân công, mua xi măng, sắt thép…Kinh tế khó khăn, chật vật phục hồi thời hậu Covid -19, áp lực về lạm phát ngày gia tăng trong khi chỉ số giá nhà cao gấp 20 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân. Mong ước mua nhà của nhiều cá nhân và các hộ gia đình ngày càng trở nên xa xôi, khó khăn với tới hơn.

Không chỉ có dòng vốn đề từ hệ thống Ngân hàng đang bị siết chặt mà ngay cả kênh huy động vốn từ trái phiếu cũng bị đóng băng. Theo báo cáo thống kê từ Hiệp hội trái phiếu Việt Nam cho thấy trong tháng 4 không có đợt phát hành trái phiếu nào của doanh nghiệp bất động sản. Dòng vốn từ Ngân hàng cho vay mới bị hạn chế tối đa trong khi kênh huy động bằng trái phiếu bị quản lý chặt, việc phát hành trái cổ phiếu cũng vô cùng èo uột do ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán giảm mạnh khiến các dự án bất động sản hoàn thiện sẽ càng ngày càng xuất hiện ít hơn. Sự chênh lệch cung - cầu sẽ ngày càng nghiêm trọng hơn.

Như vậy, nguồn cung bất động sản eo hẹp trong khi giá leo thang, cộng với khó khăn tiếp cận tín dụng sẽ khiến thị trường thêm phần ảm đạm. Vì thế theo các chuyên gia, van tín dụng không thể khóa chặt đối với bất động sản bởi điều đó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. 

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá nhà đất tại Việt Nam hiện nay đang tăng quá cao, cơ bản là do nguồn cung quá ít so với nhu cầu thực tế. Nguồn hàng luôn trong tình trạng khan hiếm, phần lớn là hàng tồn đọng mua đi bán lại trong khi nhu cầu mua bán nhà, đầu tư ngày càng tăng mạnh nên giá bất động sản bị đẩy lên rất cao. 

Theo đó, việc hạn chế dòng tiền vào các phân khúc thị trường bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất là điều hết sức cần thiết để làm giảm hiện tượng "sốt đất", góp phần bình ổn thị trường. Tuy nhiên, không thể áp dụng đồng loạt biện pháp siết tất cả thị trường bất động sản nói chung. Nếu tiếp tục siết một cách quá khắt khe thì thị trường sẽ "đứng hình", rất nhiều các ngành kinh tế sẽ rơi vào trạng thái sụp đổ theo hiệu ứng domino tương tự như cuộc khủng hoảng từng xảy ra năm 2008.

Theo nhận định của TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, bất động sản là một bộ phận đóng vai trò rất quan trọng của nền kinh tế. Bất động sản luôn gắn liền với tài chính và vì thế sẽ không thể xử lý được các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản nếu tách rời ra khỏi tài chính. Ngược lại, nếu bàn luận về tài chính mà không nói đến lĩnh vực bất động sản thì cũng chưa đủ.

Vấn đề cần làm rõ ở thời điểm hiện tại không phải là siết hay thắt chặt hoặc kiểm soát tín dụng,… mà thay vào đó phải tìm giải pháp lành mạnh hóa thị trường, không phải bóp nghẹt. Bởi lẽ, vốn tín dụng ngân hàng thực chất không phải là nguồn vốn phù hợp dành cho bất động sản, cả về kỳ hạn, lẫn tính rủi ro và thế chấp. Nhưng rõ ràng hiện nay rất nhiều các đơn vị doanh nghiệp do không có phương án khác về vốn đầu tư mà phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu hay trái phiếu", TS Vũ Đình Ánh chỉ rõ.

(Nguồn: Nhịp sống kinh tế)