Lạ đời giá căn hộ sơ cấp cao hơn giá thứ cấp, chuyện khó hiểu của thị trường bất động sản

Hiện tượng lạ trên thị trường căn hộ chung cư

Giữa bối cảnh nguồn căn hộ đang rơi vào cảnh khan hiếm trầm trọng, thị trường căn hộ thứ cấp ở Hà Nội vẫn thu hút đông đảo khách hàng và diễn biến vô cùng sôi động. Ở những dự án mới được đưa vào khai thác, sở hữu vị trí đẹp, thuận tiện đi lại, mức giá trên thị trường thứ cấp đang tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn.

Đơn cử, một dự án chung cư nằm tại khu Định Công (quận Hoàng Mai), chỉ mới mở bán thời điểm đầu năm, thế nhưng, chưa đầy 1 tháng đã “hết hàng” do số lượng khách đặt mua quá đông. Giá bán chủ đầu tư đưa ra dao động trong ngưỡng 38 - 42 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí.

Do đã bán hết, nên khách hàng muốn mua căn hộ của dự án, buộc phải chấp nhận mua sang nhượng từ chủ cũ nghĩa là mua tại thị trường thứ cấp. Giá nhà trên thị trường thứ cấp của dự án nói trên đã tăng lên tới 40 - 43 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại một dự án căn hộ chung cư tọa lạc mặt đường Quang Trung (quận Hà Đông), khách hàng nếu mua căn hộ thời điểm đầu năm 2021 sẽ phải trả số tiền 29 - 31 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ thứ cấp tại dự án này đã tăng lên 34 - 35 triệu đồng/m2. 

Anh Nguyễn Vũ Hoàng Tùng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, do thị trường căn hộ đang khan hiếm, nên giá thứ cấp còn cao hơn so với giá bán sơ cấp. Ngay cả những dự án đã được đưa vào khai thác lâu năm cũng rục rịch lên giá. Đây là quy luật của thị trường bất động sản. 

Đơn cử, một căn hộ có diện tích 45m2 thuộc một dự án của quận Nam Từ Liêm, dự kiến bàn giao nhà vào tháng 5/2023 hiện đang có mức giá 1,9 tỷ đồng, tương đương là 42,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, khách hàng có thể dễ dàng tìm mua căn hộ từ chủ cũ, với mức giá dao động chỉ từ 1,5 - 1,6 tỷ đồng, tương đương là 33 -35 triệu đồng/m2.

Chuyện tương tự cũng đang xảy ra với một số dự án căn hộ quận Thanh Xuân. Một dự án chung cư nằm tại đường Nguyễn Huy Tưởng có mức giá 3 tỷ đồng/căn cho căn hộ 60m2 tương đương 50 triệu đồng/m2. Thế nhưng khách hàng có thể mua lại căn hộ cũ cũng của dự án này với mức giá chỉ chưa đến 2,5 tỷ đồng/căn, thấp hơn rất nhiều so với giá bán mới. 

Các căn hộ được chủ sở hữu rao bán trên thị trường thứ cấp có mức giá rẻ hơn vài trăm triệu đồng thực tế đều là hàng mới, chưa từng được sử dụng, chưa có người đến ở, thậm chí có những căn còn chưa được chính thức bàn giao cho khách hàng.

Một môi giới bất động sản ở dự án chung cư tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội nói trên cho hay do chủ đầu tư đặt ra chính sách thay đổi giá bán 3 tháng/lần, nên mức giá bán sơ cấp sẽ cao hơn khá nhiều so với giá bán thứ cấp. 

Do đây là dự án lớn, ngoài việc xây dựng các khu nhà để ở thì chủ đầu tư cũng liên tục phát triển thêm những hệ thống tiện ích khác. Điều này dẫn đến chính sách thay đổi giá bán 3 tháng/lần. Việc thay đổi giá bán này mang lại khá nhiều lợi ích cho những khách hàng mua sớm, ngay cả khi bán lại, nếu đưa ra mức giá thấp hơn giá sơ cấp thì vẫn có lời.

Cần nghiêm túc xây dựng chỉ số giá

Việc tăng giá liên tục trong thời gian qua đã khiến cho giá bất động sản bình quân tăng lên nhanh chóng, tạo nên áp lực không hề nhỏ cho những người có nhu cầu muốn mua nhà ở thật. 

Nhận định về vấn đề nói trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "hiện tượng tăng giá căn hộ sơ cấp rất có thể là một chiêu trò của ngành kinh doanh bất động sản. Trong giai đoạn vừa rồi ở Hà Nội nguồn sản phẩm căn hộ chung cư khá khan hiếm các chủ đầu tư tận dụng tình trạng nguồn cầu cao, nguồn cung ít để nâng giá lên và thông qua các đơn vị thực hiện phân phối để bán sản phẩm".

Ông Đính cũng nhận định, tình trạng này xuất hiện và duy trì trong thời gian dài sẽ không mang lại bất cứ lợi ích nào cho người mua, mà thậm chí còn tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin thị trường trở nên "nhiễu loạn". Tức là  trên thị trường bất động sản sẽ có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh lệch… từ đó tạo ra một thị trường thiếu ổn định, thiếu bền vững và không chuyên nghiệp, minh bạch.

Chung nhận định với chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế khẳng định việc tăng giá căn hộ thị trường sơ cấp chỉ là chiêu trò “đẩy giá”, “thổi giá” của các chủ đầu tư nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Giá bán căn hộ sơ cấp cao hơn nhiều lần so với giá bán thứ cấp, thì những người đầu cơ mua đi bán lại sẽ bằng cách nào để “ăn chênh lệch”. Đây là một trường hợp lạ và bất hợp lý nếu so với quy luật của thị trường bất động sản. 

Cũng theo ông Thịnh, trong trường hợp giá cả như hiện tại thì cả người mua nhà ở thực lẫn các nhà đầu tư đều chịu thiệt thòi. Chỉ có duy nhất đơn vị chủ đầu tư là người được hưởng lợi từ việc giá nhà được đẩy lên cao.

Để hiện tượng chênh lệch giá bán căn hộ không tiếp tục tái diễn, mang lại sự ổn định cho thị trường, các chuyên gia bất động sản nhận định, cần tính minh bạch trong giá bán căn hộ trên thị trường. Đặc biệt, nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền cần sớm xây dựng, ban hành chỉ số giá để các khách hàng, nhà đầu tư có cơ sở để đối chiếu, so sánh về giá trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ trên thị trường. Điều này sẽ phần nào hạn chế được rủi ro đối với người mua. Minh bạch về giá bán cũng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, tránh tình trạng một số doanh nghiệp thao túng thị trường, hưởng lợi bất chính.