Mua nhà “hai giá”: Hệ lụy nhãn tiền

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, và một trong những vai trò lớn của bất động sản là giúp tăng thu ngân sách Nhà nước. Theo số liệu thống kê từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNRea), ước tính hàng năm bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Giai đoạn 2019 - 2021, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP ước tính khoảng 14%.

Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuất và người tiêu dùng. Khi giao dịch thành công đồng nghĩa với việc tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư xử lý vấn đề vay lãi, trả lương cho công nhân và tạo động lực phát triển kinh tế đất nước. 

Những “chiêu trò” lách luật, trốn thuế

Tuy nhiên, bên cạnh những giao dịch hợp pháp có đóng thuế đầy đủ thì thời gian qua, tình trạng kê khai giá giao dịch bất động sản thấp hơn giá trị giao dịch thực tế nhằm trốn thuế vẫn diễn ra khiến thất thu ngân sách Nhà nước đồng thời tiềm ần nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Xuất phát từ thực tế trên, cơ quan chức năng, cụ thể là ngành Thuế đã rốt ráo vào cuộc và phát hiện nhiều những “chiêu trò” của các đối tượng trốn thuế, lách thuế thông qua một số hình thức cơ bản sau:

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là giao dịch dân sự giữa các bên liên quan và có thỏa thuận bằng văn bản (cũng có thể thỏa thuận bằng lời nói) tuy nhiên phát sinh tình trạng giá chuyển nhượng bất động sản thể hiện trên hợp đồng chênh lệch so với giá thực tế. 

Theo đó, sẽ có hai hợp đồng tồn tại song song, một là hợp đồng có công chứng chứng thực đầy đủ theo quy định của pháp luật nhưng giá đất khai trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị giao dịch thực tế; hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ghi theo giá trị thực tế giao dịch đề phòng trường hợp xảy ra tranh chấp.

Ví dụ, một căn nhà có giá 4 tỷ thì người bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2%, tương đương với 80 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu bên bán thỏa thuận với bên mua, ghi giá trong hợp đồng là 2 tỷ thì chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 40 triệu đồng. Nghĩa là nếu chỉ tính riêng giao dịch này, Nhà nước đã thất thu ngân sách 40 triệu đồng. Số tiền này thường thì cả 2 bên mua sẽ chia nhau để hưởng lợi. Vì vậy, tình trạng trốn thuế theo phương thức này xảy ra khá phổ biến.

Trường hợp thứ hai, dù đã giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhưng bên mua và bên bán lại không kí hợp đồng chuyển nhượng, mà thay vào đó lại kí hợp đồng ủy quyền. Trong đó người được ủy quyền sẽ có quyền quyết định đối với tài sản bất động sản đó, đây là một thủ đoạn nhằm tránh được thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp thứ ba, với những giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán bất động sản của bên thứ hai cho bên thứ ba cũng chỉ bằng giá mà bên thứ hai đã mua của chủ đầu tư nhằm lách luật, trốn thuế.

Hậu quả khó lường trước

Nhận diện được các hành vi vi phạm, ngành Thuế đã vào cuộc quyết liệt, nhiều vụ việc trốn thuế bất động sản đã bị phát hiện và xử lý. Tình trạng trốn thuế trong giao dịch bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể. 

Chia sẻ với chúng tôi, anh Nguyễn Thanh Minh (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) đã quyết định mua một mảnh đất mặt rộng 70m2 tại ven đô Hà Nội. Sau khi chốt giá với chủ đất, anh Thanh Minh đã tiến hành thủ tục đóng thuế theo quy định tuy nhiên lại bị cơ quan chức năng trả lại hồ sơ với lý do giá khai trong hợp đồng không đúng với giá trị thực tế của mảnh đất.

Mặc dù rất thất vọng nhưng anh Thanh Minh cũng phải thừa nhận rằng việc cơ quan chức năng trả lại hồ sơ là hoàn toàn hợp lý, bởi mảnh đất đó anh mua có giá đến hơn 2 tỷ, vậy mà trong hồ sơ lại chỉ kê khai giá là 500 triệu đồng, bằng 1 phần tư giá trị thực.

Một trường hợp tương tự khác là chị Thu Lan (trú tại Bắc Ninh) cũng vừa bị cơ quan chức năng trả hồ sơ về do mảnh đất của chị có giá trị thực hơn 1 tỷ đồng nhưng trong hồ sơ lại khai giá 200 triệu, bằng 1 phần 5 giá trị thực.

Liên quan đến vấn đề trên, trao đổi với báo chí, ông Trương Trọng Hiểu, giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, khi kê nhà hai giá sẽ gây ra nhiều hệ lụy khó lường. Trước tiên đây là hành vi gây thất thu ngân sách Nhà nước. Đáng lo ngại hơn, là Nhà nước không đủ cơ sở thực tế để phân tích của thị trường, không kiểm soát được thị trường để đưa ra những quyết sách kịp thời, phù hợp với thực tế.

Giới chuyên gia cũng phân tích, nếu chỉ vì cái lợi trước mắt mà thực hiện mua bán nhà hai giá, thực hiện 2 hợp đồng - một hợp đồng ảo có công chứng chứng thực đầy đủ nhưng ghi giá trị bất động sản thấp, một hợp đồng viết tay ghi giá trị thực - đến khi xảy ra vấn đề tranh chấp pháp lý thì người thiệt thòi chính là người mua, bởi người mua khó mà chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán là bao nhiêu. Ngay kể cả khi đưa ra Tòa án nhân dân, thì Tòa án cũng sẽ căn cứ vào hợp đồng có công chứng để giải quyết, như vậy bên mua sẽ chỉ nhận được đúng số tiền ghi theo hợp đồng.

Để tránh “tiền mất tật mang”, người dân nên minh bạch, cẩn trọng trong các giao dịch, bởi trong nhiều trường hợp tùy vào tính chất, mức độ của vụ việc mà các cá nhân vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, hoặc nặng hơn có thể truy cứu trách nhiệm hình sự.