Nhà đầu tư “đút túi” tiền tỷ từ buôn đất nông nghiệp

Theo VnExpress, năm 2015, ông Hàn mua 400m2 đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh với giá 1 tỷ đồng, đến đầu năm nay ông bán được 4,3 tỷ đồng, thu lãi 3,3 tỷ. Theo nhà đầu tư này chia sẻ, cách đây 7 năm, ông mua lô đất nông nghiệp này trong hoàn cảnh bất ngờ khi tình cờ một người bạn làm ăn chung cần tiền nên bán gấp.  Ông Hàn kể, đồng ý mua mảnh đất vì vị trí nằm dọc bờ đê, khá vuông vức, lại có pháp lý sổ đỏ hoàn chỉnh. Ban đầu, tuy chỉ là thửa trung bình (diện tích dưới 1.000m2), lại có lối đi đường đất nhưng sau này khi xã làm đường xi măng, kết nối thuận tiện hơn, nhờ đó mới bán được giá cao hơn.

Ông Hàn cho hay, cò đất chào giá tăng liên tục kể từ đầu năm 2016 đến năm 2021, đến đầu năm nay, do cần tiền mở rộng đất đầu tư trang trại mô hình vườn ao chuồng tại Long An, ông đành bán lúc giá đang đi ngang. Theo ông Hàn,  nếu tiếp tục giữ đất đến khi Bình Chánh lên quận, giá có thể tăng cao hơn nữa. 

Câu chuyện lãi bạc tỷ từ đất nông nghiệp như ông Hàn không phải là hiếm. Bà Mỹ, nhà đầu tư bất động sản liền thổ có 10 năm kinh nghiệm cho biết, năm 2012, bà từng mua 1.000m2 đất nông nghiệp tại xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, trị giá 1,3 tỷ đồng, đã có sổ đỏ. Đến đầu quý II, bà mỹ bán lô đất này với giá 5,5 tỷ đồng, trừ thuế, phí, khấu hao làm hàng rào, nâng nền, bà Mỹ còn lãi 4 tỷ đồng, tương đương lợi nhuận trên giá vốn gấp 4,2 lần. 

Bà Mỹ chia sẻ, nếu giữ đất, lên thổ cư một phần, còn lại trồng cây, xây nhà vườn thậm chí có thể bán được giá cao hơn nhưng do không có thời gian cũng như nhân sự để chạy pháp lý nên chọn cách nhanh gọn là bán chốt lời.

Trường hợp của ông Đô (sống tại quận 10, TP. Hồ Chí Minh) thậm chí còn thu mức lãi đột biến gấp chục lần khi đầu tư đất nông nghiệp tại tỉnh giáp ranh Sài Gòn. Cụ thể, năm 2007, ông Đô mua 2.000m2 đất nông nghiệp tại Bàu Cạn, Long Thành, Đồng Nai với giá gần 200 triệu đồng. Hiện nay, những mảnh đất cùng diện tích tại khu này có giá bán 2,2-2,5 tỷ đồng, tức tăng gấp 11-12,5 lần so với 15 năm trước, song ông vẫn giữ đất chờ sân bay, chưa vội bán.

Theo ông Triều, môi giới bất động sản 17 năm kinh nghiệm xác nhận, tính đến tháng 8/2022, giá đất nông nghiệp tại nhiều huyện ngoại ô TP. Hồ Chí Minh vẫn còn ở mức khá thấp, dao động trung bình ở mức 2-5 triệu đồng mỗi mét vuông và ngưỡng cao là 5-7 triệu đồng/m2. Còn nếu dịch chuyển ra các tỉnh giáp ranh với Sài Gòn, đất nông nghiệp nhiều nơi vẫn có giá trên dưới 1 triệu đồng mỗi m2.

Cũng theo nhà môi giới này, đặc điểm của các giao dịch đất nông nghiệp là lô lớn, diện tích nhỏ khoảng 400-500m2 đến hàng nghìn m2 và không có những lô 70-100m2 như đất thổ cư. Theo ông Triều, tuy giá bán chỉ vài triệu đồng mỗi m2, nhưng loại đất này đã đội giá trung bình 3-5 lần, thậm chí cao nhất là 5-8 lần so với khoảng 10 năm trước. Theo đó, những nhà đầu tư đã mua đất nông nghiệp 3-5 năm trở lên đầu "đút túi" lãi lớn.

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát xác nhận, hiện tượng lãi tiền tỷ từ đầu tư đất nông nghiệp khá phổ biến ở cả TP. Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh giáp  ranh.

Vị Tổng giám đốc Nam Phát phân tích, tại huyện ven TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận Sài Gòn, giá đất nông nghiệp chỉ bằng 10-17% đất thổ cư, khoảng cách bước giá thậm chí còn có thể rẻ hơn mức này. Tại một số địa phương, giá đất nông nghiệp khoảng 1 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thổ cư là 10 triệu đồng cho đến hàng chục triệu đồng một m2. Khi thị trường xuất hiện biến động về giá, đất thổ cư tăng 15-20%, nhưng đất nông nghiệp có thể tăng tới 25-30% trở lên hoặc cao hơn.

Đồng quan điểm, ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome cũng nhận xét hầu hết các trường hợp nhà đầu tư mua đất nông nghiệp và giữ trong dài hạn 5-10 năm hoặc lâu hơn chắc chắn sẽ có cơ hội lãi kép.

Theo phân tích của ông Kiên, biên lợi nhuận của việc đầu tư vào đất nông nghiệp có thể đạt 20-25% một năm. Nếu đầu tư đúng loại đất có thể chuyển đổi lên thành đất thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực thì biên lợi nhuận có thể đạt 30-40%.

Xét trong dài hạn, ông Kiên nhận định, cơ hội tăng giá theo thập niên của đất nông nghiệp có thể nhân 3 hoặc nhân 5 lần giá trị, thậm chí là cao hơn. Ở chiều ngược lại, nếu chỉ nắm giữ đất trong ngắn hạn khoảng 6-12 tháng, rất khó để tối ưu lợi nhuận, đồng nghĩa với biên lợi nhuận sẽ thấp hơn mức trung bình.

Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm lãi lớn trên giá vốn, đầu tư đất cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Trong đó, ông Mạc Hoài Nam chỉ ra 3 rủi ro lớn. Thứ nhất, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn, chôn vốn lâu. Do đó, khi đầu tư đất nông nghiệp nên xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc lâu hơn. Chính vì thế, chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, trong trường hợp mua phải đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở (đất thổ cư), thì chủ đất có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc chỉ bán được giá thấp. 

Cuối cùng là mua đất nông nghiệp với mục đích đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch, nhưng nếu quy hoạch vùng bị treo, chậm triển khai hay bị điều chỉnh, khi đó nhà đầu tư có thể đối mặt với kịch bản xấu là bán mà không ai mua.