Mở cửa nền kinh tế toàn diện, bất động sản thương mại TP. Hồ Chí Minh “hồi sinh”

Lực cầu bất động sản thương mại tăng trưởng mạnh

Sau một thời gian dài chững lại vì thiếu hụt nguồn cung và chịu tác động tiêu cực vì dịch bệnh thì hiện tại nhu cầu giao dịch bất động sản thương mại ở TP.HCM đang ghi nhận dấu hiệu hồi phục tích cực, đặc biệt là ở loại hình nhà phố thương mại. Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2022, hoạt động kinh doanh mua bán và cho thuê nhà phố và nhà phố thương mại ghi nhận sự hồi phục tích cực cùng với sự mở cửa của nền kinh tế và thúc đẩy hoạt động ngành du lịch của chính phủ. Theo đó, nhu cầu tìm mua và thuê các loại hình bất động sản thương mại như nhà phố, nhà phố mặt tiền đều cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ. 

Lượt khách hàng tìm kiếm nhà phố mặt tiền cho thuê đã tăng 2%, trong khi lượt tìm thuê căn hộ và mặt bằng thương mại thuộc khối đế tòa nhà chung cư tăng 19% so với quý trước đó. Riêng tại TP.HCM, nhu cầu thuê bất động sản thương mại tăng gần 5%, đặc biệt là mặt bằng thuê ở tòa nhà chung cư ghi nhận tăng 4-5% so với quý trước đó. 

Sức cầu của thị trường nhà phố và shophouse trong quý đầu năm cũng ghi nhận dấu hiệu phục hồi mạnh. Nguồn cung loại hình này tăng cao nhất tại các thị trường tỉnh vệ tinh, tuy nhiên riêng tại địa bàn TP.HCM, dù nhu cầu mua tăng nhưng nguồn cung sản phẩm sơ cấp vẫn rơi vào tình trạng khan hiếm trầm trọng. 

Tính từ thời điểm tháng 4/2021 đến nay, thành phố chỉ có khoảng 200 căn nhà phố thương mại được mở bán trên thị trường, giảm tới 85% so với cùng kỳ. Riêng quý 1/2022, thị trường TP.HCM dù có nhiều dự án nhà liền kề, biệt thự được chào bán nhưng không ghi nhận bất cứ nguồn cung mới nào về loại hình nhà phố thương mại. Loại hình sản phẩm shophouse khối đế chung cư cũng tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trầm trọng về nguồn cung do ảnh hưởng từ việc số lượng dự án căn hộ triển khai thấp. 

Theo số liệu báo cáo quý 1 của Sở xây dựng TP.HCM chỉ ra, quý 1 thành phố chỉ ghi nhận có 5 dự án đủ điều kiện để huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành tương lai. Tổng số căn hộ dự kiến ra mắt thị trường là 1.172 căn, giảm 85% so với cùng kỳ quý trước và giảm khoảng 66% so với cùng kỳ năm trước. Hầu như chỉ vài dự án sản phẩm nhà phố thương mại cũ được chào bán trên thị trường thứ cấp với số lượng rất thấp, không đủ phục vụ nhu cầu của thị trường. Do số lượng sản phẩm nhà phố thương mại thiếu hụt nên tỷ lệ hấp thụ trên thị trường luôn đạt trên 90%. 

Hiện nay, không chỉ giá bán, chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp tăng, tốc độ tăng giá sơ cấp của bất động sản thương mại cũng cao hơn so với các loại hình bất động sản khác. Lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse dự kiến đạt từ 8-10%/năm, tiềm năng tăng giá bán luôn nằm trong ngưỡng từ 10-30%/năm. 

Nguồn cung bất động sản thương mại tại TP. HCM vô cùng hạn chế

Hiện tại, TP.HCM hiện chỉ có một vài dự án shophouse mới chuẩn bị ra mắt với số lượng rất ít. Hầu hết các dự án này chưa mở bán chính thức nhưng đã được các nhà đầu tư đặt cọc giữ chỗ trước gần hết. Đơn cử như chủ đầu tư An Gia đã ra mắt thị trường 12 căn shophouse thuộc khu phức hợp Westgate nằm tại quận Bình Chánh. Do khu vực này không có dự án nhà phố thương mại triển khai, vậy nên nhu cầu tìm mua mặt bằng kinh doanh tại khu vực này rất lớn. 

Dự án shophouse Westgate sở hữu lợi thế nằm trên mặt tiền đại lộ Tân Túc và Nguyễn Văn Linh, có thể phục vụ nhu cầu làm văn phòng giao dịch, cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini…Ngoài ra dự án cũng có lợi thế khai thác kinh doanh nhờ việc có thể tiếp cận hơn 10.000 cư dân sinh sống trong nội khu và thêm 4.000 khách hàng đang làm việc tại huyện Bình Chánh, khách vãng lai cũng như cư dân ở các khu vực lân cận.

Dự kiến trong thời gian 6 tháng cuối năm, thị trường nhà phố thương mại sẽ chào đón thêm nhiều các dự án mới. Khu Đông của thành phố Hồ Chí Minh dự kiến có 4 dự án chung cư và 1 dự án nhà liền thổ, bổ sung thêm nguồn cung sản phẩm nhà phố thương mại. Tuy nhiên số lượng loại hình sản phẩm này dự kiến không nhiều và chưa ấn định thời gian bán hàng cụ thể. Đối với khu vực phía Tây Nam, trong quý 2 và khoảng đầu quý 3 dự kiến có thêm 2 dự án chung cư chào bán các sản phẩm shophouse, số lượng khoảng 60 căn. 

Sự thiếu hụt về nguồn cung là lý do chính khiến giá bán bất động sản thương mại tiếp tục có chiều hướng tăng mạnh. Giá bán trung bình của loại hình shophouse đạt khoảng 150 triệu/m2 và mức giá cao nhất có thể lên tới gần 400 triệu/m2. Giá bán dự kiến thậm chí còn có thể cao hơn do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau như vị trí dự án, phí sử dụng đất, thuế, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu…Đáng chú ý, giá bán nhà phố và shophouse sơ cấp trong quý 1 ghi nhận đà tăng trong ngưỡng từ 3 - 5% so với giai đoạn trước đó, mỗi giai đoạn tăng khoảng 3-4 tháng. Tỷ lệ tăng giá của dòng sản phẩm nói trên hiện đang ở mức 8-10% theo năm. 

Shophouse ở TP HCM luôn được nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm nhờ khả năng thanh khoản tốt, số lượng sản phẩm khan hiếm (chỉ khoảng 0,5-1% tổng sản phẩm dự án) và tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cao. Bên cạnh sự khan hiếm, điều khiến cho shophouse trở thành kênh đầu tư sinh lời hiệu quả được nhiều người yêu thích là do sở hữu lợi thế ba trong một, vừa sử dụng để ở, vừa trực tiếp kinh doanh vừa có thể cho thuê mà không mất phí cải tạo. 

Shophouse đang là sản phẩm có tốc độ gia tăng giá trị cao dẫn đầu trong các phân khúc bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, để khai thác tối đa giá trị của sản phẩm shophouse thì dự án phải được các doanh nghiệp mạnh tay đầu tư. Chủ đầu tư cần phải dám hy sinh quỹ đất để xây dựng mặt tiền lớn, giúp cho các căn shophouse trở thành sản phẩm đắc địa, có điều kiện thuận lợi nhất cho việc kinh doanh.