Cơ hội song hành cùng thách thức, thị trường bất động sản thương mại, dân cư vẫn được kỳ vọng sẽ “làm nên chuyện” năm 2022

Bất động sản thương mại đối diện với nhiều thách thức

Với tình hình dịch bệnh dần dần được kiểm soát ổn định đã tạo nên động lực cho bất động sản cho thuê phát triển mạnh mẽ. Dự báo loại hình có cơ hội tăng trưởng tốt trong ngắn và trung hạn, đặc biệt là ở các thành phố đô thị loại I. 

Tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại 3 tháng đầu năm chỉ tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Năm 2021 loại hình bất động sản này đạt 1,6 triệu m2 mặt sàn và là năm thứ 3 liên tiếp tốc độ tăng trưởng đạt dưới 5%. Diện tích hấp thụ của năm 2021 cũng ghi nhận giảm đáng kể so với năm 2020, chủ yếu ở trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm. Theo đó, giá thuê cũng ghi nhận giảm 3.3% so với cùng kỳ năm nước trước đó và chỉ đạt trung bình 24 USD/m2/tháng.

Tình hình bất động sản thương mại khu vực trung tâm có khá hơn khi tỷ lệ trống trung bình chỉ nằm trong ngưỡng 13% nhưng giá thuê có xu hướng giảm khi chỉ đạt 106 USD/tháng, theo đó giảm khoảng 2% so với năm trước. Các chuyên gia bất động sản kỳ vọng giai đoạn năm 2022-2024, Hà Nội sẽ mở rộng thêm gần 300.000 m2 diện tích sàn bất động sản thương mại, tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Dù nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh nhưng nỗi lo về dịch bệnh Covid-19 vẫn còn hiện hữu, vì thế nhiều khả năng giá thuê sẽ giảm nhẹ từ 2-3% trong năm nay. 

Đối với khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tuy thời gian giãn cách năm 2021 kéo dài hơn Hà Nội nhưng tỷ lệ diện tích hấp thụ lại tăng nhẹ, qua đó giữ tỷ lệ hấp thu trung bình ở mức 93-94%. Tổng diện tích sàn thương mại ở TP.HCM không có nhiều thay đổi trong năm vừa qua, đạt 1,5 triệu m2. Tuy nhiên, giá thuê ở khu vực trung tâm chỉ đạt 144 USD/m2/tháng trong năm 2021, giảm 6,8% so với năm trước đó, còn tại khu vực ngoài trung tâm giảm ghi nhận giảm 4% còn chỉ còn trung bình 33 USD/m2/tháng.

Chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản thương mại sẽ khởi sắc hơn trong năm nay khi có thêm sự xuất hiện của 4 dự án mới được khai trương, nâng tổng diện tích sàn lên 137.000m2. Ngoài ra dự báo giá cho thuê cũng sẽ giảm nhẹ 3 - 4% khi khu vực ngoài trung tâm có thêm nguồn cung mới, vốn đều là những dự án thương mại đã bị lùi ngày khai trương sang năm 2022.

Nguồn cung dự phòng bất động sản dân cư sẽ cải thiện tốt hơn

Trong năm 2021, số lượng căn hộ được mở bán tại thị trường Hà Nội giảm nhẹ 7% và đạt mức xấp xỉ 17.000 căn. Sự sụt giảm chủ yếu là do tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid. Trong đó, phần lớn nguồn cung mới đều đến từ phân khúc trung cấp (chiếm tới 2/3 tổng số lượng căn hộ bán ra) và phân khúc hạng sang, cao cấp (gần 1/3 số lượng nguồn cung).

Nguồn cung giảm mạnh trong khi nhu cầu ở thực không ngừng tăng lên đã khiến giá bán sơ cấp tại tất cả các phân khúc tăng đáng kể. Cụ thể, giá bán sơ cấp đạt trung bình 1.600 USD/m2 (khoảng 36 triệu đồng) năm 2021, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước cũng là mức tăng cao nhất trong khoảng thời gian 5 năm gần đây. 

Dự báo tình hình thị trường bất động sản dân cư trong thời gian tới sẽ lạc quan hơn khi số lượng căn hộ chào bán mới sẽ tăng, có thể đạt 26.000 - 28.000 căn trong năm nay. Cùng với việc nguồn cung tăng vọt thì giá nhà cũng sẽ tăng chậm lại, dự đoán sẽ chỉ tăng nhẹ khoảng 3-5% trong các năm tới. 

Tình hình thị trường TP.Hồ Chí Minh có nhiều khác với Hà Nội khi nơi đây chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19, số lượng mở bán dự án căn hộ mới trong năm vừa qua chỉ đạt 14.000 căn hộ, giảm 22% so với năm trước đó và đạt mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tuy nhiên, đến cuối năm 2021 tình hình thị trường căn hộ ở TP.HCM có xu hướng tích cực hơn khi trong quý IV chào đón số lượng căn hộ bằng 48% tổng nguồn cung cả năm, chủ yếu là sản phẩm từ dự án Vinhomes Grand Park tại quận 9.

Tuy nguồn cung hạn chế nhưng giá nhà ở TP.Hồ Chí Minh tăng chậm hơn so với Hà Nội. Loại hình căn hộ trung cấp tăng cao nhất ở mức 4% so với cùng kỳ năm trước trong khi phân khúc cao cấp và bình dân chỉ tăng nhẹ khoảng 2 %. Trong khi đó, các phân khúc hạng sang giảm tới 4% do nguồn cung ra mắt thị trường khá dồi dào đến từ các dự án nằm ở Thảo Điền, An Phú, Thành Mỹ Lợi. 

Dự đoán nguồn cung sẽ phục hồi đáng kể giai đoạn 2022 - 2023 khi có hơn 20.000 căn hộ dự kiến chào bán trong 2022. Giá nhà căn hộ TP.HCM nhiều khả năng đi ngang. Tuy nguồn cung tăng cao nhưng mặt khác dự án mở bán trong thời gian tới đều sẽ nâng cấp và dần chuyển thành phân khúc cao hơn. 

Bất động sản nhà phố kỳ vọng phục hồi thần tốc trong thời gian tới

Phân khúc nhà phố tại TP.HCM chịu nhiều thiệt hại nặng nề do các đợt giãn cách kéo dài. Do vậy loại hình bất động sản này giảm mạnh nguồn cung trong năm 2021 giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 5 năm gần đây, đạt khoảng 1.000 căn chủ yếu nằm tại khu Đông của thành phố. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 85%, tuy không cao như các năm trước đó nhưng vẫn khả quan hơn so với giai đoạn trước dịch Covid, cho thấy nhu cầu về phân khúc nhà phố vẫn khá lớn. 

Giá trung bình loại hình bất động sản này cũng ghi nhận sự tăng nhẹ do nguồn cung hạn chế, đồng thời giá chào bán các dự án mới tại quận 9 trong năm khá cao. Cụ thể, giá bán trung bình 84 triệu đồng/m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước đối với nhà phố và loại hình biệt thự giá bán đạt gần 140 triệu đồng/m2 (tăng 10% so với cùng kỳ).

Trái ngược với TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà phố Hà Nội đã có một một năm 2021 khởi sắc về nguồn cung khi chào đón hơn 2.700 căn được mở bán, tăng 40% so với năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh trở lại khi đạt gần 80% (so với tỷ lệ chưa đến 60% trong năm 2020). Bất chấp nguồn cung tăng cao và tình hình dịch bệnh vẫn phức tạp, giá bán cho biệt thự, nhà phố vẫn tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, đạt 134 triệu USD/m2.